在中國市場活躍的外資投行中,荷蘭投資基金ING房地產正逐漸成為開發型投行的代表,而在新的調控環境下,ING房地產更加堅定開發型路線,先後與復地、金地等開發商攜手。
在中國市場活躍的外資投行中,荷蘭投資基金ING房地產正逐漸成為開發型投行的代表,而在新的調控環境下,ING房地產更加堅定開發型路線,先後與復地、金地等開發商攜手。
業內人士表示,收購型投行借開發投資,未來的空間將被壓縮,而開發型很可能成為更為安全的主流模式。
注資開發模式
ING房地產聯合上海復地集團投資開發的"復城國際",總建築面積達到15萬平方米,集住宅、辦公、酒店式公寓、休閒、商業為一體的綜合項目,預計總投資超過6億元人民幣。
實際上,這已是雙方攜手開發的第二個房地產項目。2004年,ING房地產和上海復地第一次合作,開發上海松江復地香堤苑項目,並於2004年底前提前完成銷售目標。
首次開發合作讓ING房地產嚐到了甜頭,2005年4月,ING房地產將所持松江復地香堤苑股份套現,投資近一年的回報率高達140%,淨賺1814.11萬元。
"復城國際項目雖然尚未正式收益,但規劃設計理念與國際接軌,加上雙方都屬實力企業,並有成功的合作經驗。"首次合作讓ING房地產的決策者更加堅定在中國合作開發的投資模式:"利用自身的資本優勢和國際資本運作經驗,藉助中國國內優秀開發商獲取土地的優勢和對外資、資本運作經驗的渴求,以較少的資金參與優質項目的開發,獲取豐厚回報。"
ING房地產目前正開始把這種模式在國內其他城市推廣。
今年6月,ING房地產投入1.8億元參股聯想集團旗下融科智地長沙公司,共同投資開發長沙融科現有的兩個住宅項目以及未來的新項目。
而幾乎就在復城國際面世的同時,金地集團披露,ING房地產首次與公司建立戰略合作伙伴關係,雙方將合作投資金地天津格林世界項目的開發,ING房地產投資約1.88億元,其中1.37億元為收購金地天津註冊資本51%的股權轉讓價,轉讓完成後,金地天津將變更為中外合作經營企業,項目的開發建設將繼續由金地天津完成,ING房地產將擁有金地天津48%的利潤分配權。
與金地簽訂合作協議之後,ING房地產基本完成國內主要城市房地產合作開發投資的覆蓋。
"開發是個很麻煩的事情。"對外資投行在中國從事項目開發,上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅坦言,除非具有豐富的內地房地產項目開發的成熟經驗,一般的外資投行僅憑資金和某些管理優勢是很難直接落地為開發商的。
那麼,ING房地產的合作開發模式則類似於一種間接的"落地"模式,面對中國的房地產變局,它的生命力究竟如何?
規避外資設限
和許多外資投行一樣,ING房地產在中國的投資一直低調而神祕。
荷蘭ING集團旗下ING房地產1996年進入中國市場,是較早進入中國房地產市場的海外基金公司之一。1996年,ING房地產低調入京,在北京設立第一個辦事處並投資第一個小型房地產開發項目,之後的七八年間,ING房地產在全亞洲的資產從8億美金髮展到15億美金。
"ING是一個綜合性金融機構,全世界業務分銀行、保險和資產管理三個主項,房地產只不過是資產管理下面的一塊。集團在全球60個國家有綜合性的金融服務,相比全球數百億美金管理物業的主業,房地產開發只是一小部分,約佔5%。" ING中國區總經理關博仁曾如此形容ING房地產在全球的業務。
無疑,與大摩、高盛等外資投行動輒上億美金的大型物業收購模式相比,即使在黃金時期收購回報率達到10%—20%,ING房地產合作開發模式依然具有投資小、回報率高的特點;與美國國際集團、新加坡騰飛基金等收租型為主的投資相比,合作開發具有回報較快、週期較短的優勢。
當然,這也與ING房地產在全球的投資分佈階段有關,有關資料顯示:資產管理業務佔ING房地產業務的62%,貸款融資業務33%,開發業務5%,全球的資產分佈美國佔32%,荷蘭本部佔36%,歐洲35%,澳洲和亞洲僅分佈7%左右。
儘管ING房地產對中國的投資正在逐步加大,但面對近兩年風雲突變的中國市場,控制風險顯然成為一切投資首要考慮的問題。
關博仁坦言,在開發業務方面,ING房地產傾向於中高檔住宅的開發,寫字樓、商業的開發可能暫不考慮。"我們關注退出的方式,住宅開發通過市場銷售,一般不存在退出的問題。"
"在限制外資投資房地產等相關政策出臺前,收購併轉手或者持有收租一直是外資投行最青睞的模式之一,而如今,這種投資模式的成本明顯增加,退出風險也加大,落地參與項目開發投資的模式或許將逐漸獲得認可,並可能成為主流。"鄒毅分析。