北京經濟適用房小區回龍觀的入住率一直不高

　　回購和很多人買不上有沒有必然聯繫？

　　張小東：北京的房價居高不下，據我所知，像我這樣從2003年就開始在回龍觀等經濟適用住房排號等候買經濟適用住房的普通工薪階層大概有好幾萬人。而從今年開始，很多經濟適用住房又得先定向賣給拆遷戶，所以，像我們這樣不是拆遷戶的普通工薪階層能買到經濟適用住房的就更少了。如果以前的經濟適用住房的買主不想再住經濟適用住房，政府就應該收回來賣給我們這些需要購買的人，而不是讓那些原購買人高價上市獲取利益。

　　徐明：政策白紙黑字明確說明，經濟適用住房也是一種商品房，既然是商品房，那麼我們這些房主就能把它們作為二手房直接上市。我覺得張先生提到的現在很多人還買不到經濟適用住房和經濟適用住房要不要實行回購沒有必然的聯繫———舉個例子，如果我不把我在天通苑居住了6年的房子賣掉而是出租，有關部門是不是還是會以為我在住着而不會收回？

　　李文傑：經濟適用住房應該回購！經濟適用住房是商品房，但是一種特殊的商品房———經濟適用住房是用來解決中低收入家庭住房困難的特殊商品房，因此，如果幾年後，你的收入提高了，超過了中低收入的界線，就應該去住商品房，而由政府收回你原來購買的經濟適用住房賣給符合規定的中低收入家庭。

　　回購是否會影響原購買人正當利益？

　　張小東：眾所周知，現在經濟適用住房已經成了很多有錢人的投資熱點———開寶馬、奔馳等豪華車的人在天通苑、回龍觀等經濟適用住房小區比比皆是，並且隨着“5年上市限制”的到期，天通苑、回龍觀等地區的二手經濟適用房加價20萬至30萬元上市，原業主以此獲取暴利的現象越來越多。政府出臺回購政策迫在眉睫。

　　徐明：需要說明的有兩點。

　　第一，不排除少數有錢人也購買了經濟適用住房———但是這畢竟是少數，大多數天通苑的業主還是像我這樣的普通老百姓。作為1999年頭一批天通苑的購買者，我們經歷了很多年立水橋交通的擁堵，還有小區生活配套的不完善。而到現在，天通苑的交通因城鐵等通車而方便了，配套也越來越完善，房子開始升值，我們也有能力為了孩子上學等換一個好一點的居住社區，這個時候，我們把經濟適用住房賣了，掙了點錢，我認為是正常的———北京哪個地方的房子不升值？要是我們把天通苑的房子賣掉掙不到錢就不正常了———說明政府這幾年投資在天通苑的基礎設施就白投了。

　　第二，天通苑、回龍觀等早期房主把房子賣了並不像網上或者流傳的那樣“加價一倍”或者“多賣二三十萬元”。以我為例，我是加了15萬元賣出的，但實際所得並不多。當年134平方米的三居室，70平方米是2650每平方米的房價，多出部分另加10%的房價，總房價37萬多，加上公共維修基金、契稅等，實際我的房子當時就已經到41萬元左右，從1999年到現在的貸款利息已經接近10萬元左右，所以，掙到的差價並不多。

　　還有，反過來想想，我們的下家———買二手經濟適用住房的人都是我們一樣的工薪階層，如果二手經濟適用住房真的能獲利這麼多，他們是不可能接受的！

　　李文傑：我不同意徐先生的說法，經濟適用住房是政府劃撥用地並免了或減半徵收20多項行政稅費的特殊商品房———這說明，經濟適用住房是政府“暗補了住房補貼”的特殊商品房，不能像一般商品房那樣可以任意上市流通。

　　數據顯示，從1999年至今，北京市政府交用了經濟適用住房約2000萬平方米。按照政府每平方米大約補貼500元計算，8年來北京市政府補貼的建設費用達100個億。如果政府拿着100億建設其他的保證住房如廉租房等，可以解決很多中低收入家庭的住房問題。因此，經濟適用住房原買主不能把政府補貼而產生的所謂的升值空間通過上市套利，這是違背政策初衷的。

　　回購政策研製是否會轉移核心問題？

　　徐明：經濟適用住房的最大問題不是該不該回購的問題，而是經濟適用住房購買對象的准入、退出管理政策的完善。現在把回購政策提出來研製，是不是會轉移政府、購房人對經濟適用住房真正核心問題的關注？

　　李文傑：這個問題好像不會發生。可以從這次公佈的《2006年-2010年北京住房建設規劃》(公示稿)看到政府對經濟適用住房核心問題的重視,包括界定並嚴格審查經濟適用住房的供應對象;轉變供應模式，由銷售為主過渡到租售並舉；探索建立經濟適用住房實行“內循環”的流轉模式，即經濟適用住房不得直接上市，由政府回購；從制度上制止違規購買、謀取不正當利益的行為。

　　香港居屋政策是否值得借鑑？

　　張小東：聽剛才徐先生的意思，好像認為政府回購經濟適用住房，應該考慮到當初他貸款購房所支付的利息。我很贊成，政府回購的時候，應該考慮到購房貸款利息成本的補償，但是不應該補貼因為政府補貼而給經濟適用住房帶來的升值空間。

　　李文傑：香港類似咱們經濟適用住房的政策———居屋政策實施得非常成功，香港政府會定期對居屋居住對象進行評估，如果這個家庭買了居屋幾年後發展了，家庭收入已經超出了居屋居住的標準，政府就會對其購買居住的居屋實行收回。我們可以借鑑一下居屋的回購辦法：

　　根據香港房屋署2003年8月1日修訂的辦法：

　　補價=補價時市值×（購入時的十足市值-原來樓價/購入時的十足市值)×100%

　　例如：補價時市值=1800000元(出售時的市價)，購入時的十足市值=1000000元(買入時的市價)，原來樓價=600000元(購買樓價)，那麼：

　　補價=1800000元×（1000000元-600000元/1000000元)×100%

　　=1800000元×40%=720000元

　　新聞背景

　　近期公佈的《2006年-2010年北京住房建設規劃》(公示稿)提出的“擬建經濟適用住房政府回購政策”讓經濟適用住房再次成為焦點，經濟適用住房該不該回購也成了社會各界爭論的熱點話題。為此，本報請來相關人士就此進行了對話。