宏觀調控帶來住宅產業化契機
如果說沒有企業會因為住宅產業化而放棄使用廉價的農民工，那麼宏觀調控、尤其是中小戶型新政，顯然將推動住宅產業化加速發展。
宏觀調控加快了房地產業的市場化
作為房地產商會會長，聶梅生非常清楚：住宅產業化的主體不是政府，而是市場。住宅產業化是一個市場化、商品化的過程，只有形成了一定的市場需求，有了市場的驅動力，才可能推行產業化。換句話說，就是要有人來埋“住宅產業化”這張單。
“澳大利亞的住宅產業化就是給市場逼出來的”，童悅仲說。由於澳大利亞的人工成本高，建築工人的工資已達普通工人的3倍，原先在施工現場由工人手工乾的活不得不越來越多地放到工廠的流水線上，以有效降低房屋的建造成本。
儘管許多業內人士仍認為今天的房地產行業競爭不充分，不是完全意義上的市場化運作，但2003年以來一系列宏觀調控的政策，無疑加速了房地產市場化的進程。房地產金融、土地供應的日益市場化，從“賣方市場”向“買方市場”的逐漸過度，讓房地產企業不得不同時面對拓寬融資渠道、降低成本、提高質量、開拓市場的多重壓力。這種隨着宏觀調控有增無減、不斷升級的壓力，正在成為住宅產業化越來越大的驅動力。例如，融資的壓力、尤其是國際資本介入之後，會對資金的流動速度提出更高的要求。資本與時間的動態關係，決定了資本流動越快投資回報越高。聶梅生舉例說，如投入1億資金，以傳統方式建造需1年完成，用工業化生產，現場施工的部分儘量減少，在半年內就可建成，1年就可投兩個項目，1億投資就變成了2億，所產生的效益遠比勞動密集型運作高得多。
中小戶型新政有利推進設計標準化
在《中國不動產》的採訪中，無論是房地產企業、設計單位還是相關管理機構的專業人士，大家一致認為：“國六條”關於中小戶型的政策對房地產產業化是一個巨大的利好消息。
產業化的前提之一是標準化，包括建築設計標準化，以及設計標準與建築構件、建築部品標準的統一。標準化離不開“模數”。但中國建築設計研究院原副總建築師、長期從事模數研究的開彥(開彥博客|開彥新聞)卻苦笑着說，關於模數的書一直在書店裏“束之高閣”。因為多數房地產企業與“標準化”無緣，自然也無需研究“模數”。
雖然從“國六條”出臺至今業內對“70/90”的戶型新政一直議論紛紛，但無論面積、比例究竟多少才合理，以中國有限的資源，中小戶型成為未來的主流戶型，應該是一種大勢所趨。開彥指出：過去開發商以開發大戶型住宅為主，那麼大的面積，什麼都可以不在乎，就不存在模數和定製化的問題。他認為中小戶型新政提出後，將重新喚起業內關注標準化、產業化的問題。聶梅生會長也認為，中小戶型由於變化的空間有限，比較容易滿足客戶的需要，標準化程度可以比較高。
劉力則進一步分析說，推行中小戶型的宏觀調控政策限制了產品的寬度，使得產品高度單一化。原來建築面積大的時候，開發商可以對住宅進行多樣化的開發。多樣化和標準化本來就是處於兩極的東西，在高度單一化的前提下，多樣化已經不可行了，這時，只有標準化才能給開發商帶來更多的盈利空間。有了標準化，離產業化就不遠了。
此外，聶梅生與童悅仲都認為中小戶型新政將有助於推廣“全裝修”住宅。雖然目前市場上最受歡迎的是全裝修的房子，但相當數量的開發商或因缺乏“全裝修”的開發能力、或因不願承擔風險而裹足不前。而當中小戶型成為主流戶型後，全裝修無疑是提升住宅價值的重要途徑。“以後房地產業的分水嶺可能就是敢不敢做全裝修房”，童悅仲說。在中小戶型新政全面實施之後，住宅全裝修將成為一種趨勢，並將成為一股力量，推動住宅產業化。
宏觀調控將加強產業集中度
今年7、8月間，萬科以17億併購了號稱浙江首家省級房地產集團的南都房產集團有限公司，一次性獲得近270萬平方米的項目資源，其中杭州項目就有170多萬平方米，並且都位於升值潛力很大的區域。萬科聲稱將在浙江市場投資30億元，將萬科南都打造成為浙江的第一品牌。對此併購案，有業內人士分析認為，南都想要轉型，退出房地產市場，需要套現；萬科趁勢併購，吞併其土地儲備和優秀人才。而南都退出房地產業的大背景，正是連續3年的宏觀調控。萬科南都併購案並非偶然，幾波宏觀調控之後，曾經被許多企業視為“拿到就成功一半”的土地，現在可能已成為一種負擔，因為土地要開發，必須要資金；為了解決資金的飢渴，就必須賣地。這種土地與資金的逆向循環不論企業大小，甚至擴散到曾以最能拿地著稱的一線企業。
對於這番行業整合，聶梅生會長分析說，項目公司會消失一大批，住宅領域房地產企業的集中度會加強。而“國六條”引起房地產企業大規模併購。有利於產業化推進。其實，早在3年前聶梅生即提出，產業重整的過程將伴隨着企業的併購，結果必將導致有中國特色的“Home Builder”出現，它們將承擔起中國住宅產業化的重任。只有到了這個階段，住宅產業化才有了主體，才能真正實現。
耐人尋味的是，併購南都這個浙江地產大鱷的，正是在產業化的道路上領先一步的萬科。萬科在解決了設計的標準化問題之後，已開始走向產品構件、部件的標準化，並在上海設立了定製廠，供應萬科在長三角的項目。
金地集團技術管理部總經理宋濤在日本考察時注意到，日本的房地產企業不僅產業集中度高，而且產業鏈完整，如大和公司就有9個研修所從事相關研究，13家工廠生產相關材料、部品，此外還有38家建材超市。他認為，隨着宏觀調控的深入，房地產企業之間、房地產企業與供應商之間的強強聯合，將成為未來的發展趨勢。
住宅產業化從何處入手
日本的住宅多是獨棟，中國以集合住宅為主；我們不必對日本住宅產業化道路亦步亦趨，但其中的許多重要理念，顯然值得借鑑。在日本積水化工株式會社筑波研究所，每一種房型設計、開發的第一步、也是關鍵的一步，就是對客戶(如兩口之家)的生活習慣、居住習慣進行廣泛、深入的調查，在對客戶需求充分了解的基礎上再提出設計任務書。設計方案經專家評議、修改並按照設計圖製作出樣品後，還會不斷地根據客戶的反饋進行修改，每棟房子都至少進行3次大的調整後才被定型送往住宅展示場。
談到住宅產業化目前應該從哪些方面入手，聶梅生指出，企業首先需要鎖定市場定位，研究究竟是哪些羣體更需要住宅產業化的產品。例如，即使是在產業化初期，也有醫院的病房、賓館的標準間可以接受標準化、工業化的產品。她認為，中小戶型針對的客戶可以細分為至少9種，其中相當數量的客羣對住宅的功能和質量會有較高需求，例如許多中等以上收入的年輕夫婦，崇尚現代人的簡約生活，他們喜歡標準化的浴室，因為容易清洗。企業需要深入研究這些客戶的需求，找到產業化產品的特定客戶羣，才有可能為他們提供性價比較高的住宅，滿足他們的需求。
在住宅產業化的基礎工作上，聶梅生認為，首先應該從結構體系的標準化入手，比如梁、樓板、牆體等主體結構。她指出，整體廚房的工廠化程度已經很高，但衛生間還沒有普遍實行整體化、工廠化；主要是現有整體衛浴的模數與建築設計的模數不交圈，沒有工業化的結構便很難安裝工廠化的整體衛浴。
顯然，結構的標準化將成為住宅產業化的突破口。但這個標準又決非企業“各自為政”，沒有行業的統一標準，遑論行業的產業化，何況行業的標準還需充分考慮到相關行業的標準。從日本的住宅產業化發展看，某些大企業的標準最後逐漸成為行業的標準。中國一些企業在制定自己的標準時，已在參照萬科的標準。
跨地域開發的企業將成為中國住宅產業化的“先鋒”。首先，目前中國大的房地產企業幾乎沒有不從事跨地域開發的，跨地域開發將使他們更有機會做大、做強，越是大的企業，對產業化的需求也越大；其次，隨着市場競爭加劇，許多跨地域開發的企業選擇了產品線的相對集中，使得產業化的效益能夠進一步放大。
中國的住宅產業化發展雖然未盡人意，但12年間畢竟在不斷進步。據童悅仲主任介紹，建設部已建立起技術保障、部品、建築、質量控制、性能認定等5大體系；有了成套廚具、整體廚房、整體浴室、模板、商品混凝土等住宅產業化的初步成果。尤其是鋼結構這種抗震性能好、自重較輕、節能環保而工業化程度高的新型建材，發展很快。鋼結構住宅的成本要比混凝土結構高10%～20%，但鋼結構更容易實現產業化。
童悅仲認為，有責任心的開發商應該有自己的研發隊伍，在引進吸收國外先進技術的同時開發自己的技術。他建議中國應該建立住宅產業基金，來支持促進房地產的產業化。國家也應該有相應的政策鼓勵企業參與住宅產業化，“國家的政策有時會起決定作用”。
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建設部住宅產業化中心的主要職能新技術推廣、國家康居示範工程推廣、住宅性能認定、部品認證、住宅產業化基地、政府間住宅領域國際合作。
全國現有4個住宅產業基地：青島海爾家居、浙江正泰電器、天津二建(鋼結構)、北新建材(輕鋼結構)。目前深圳、合肥、大連已申報住宅產業化試點城市