“蜂窩、鴿籠、移動旅館”等等看似形象而貼切的比喻，似乎都預示着小戶型與精品無緣。然而，從國外的成熟房地產市場來看，“高品質”並非與我們傳統觀念裏的“大面積”相對等。對於不同的目標客戶，住宅精品也有不同的標準。

　　“90平方米，70%”這個政府“製造”的房地產“概念”推出後，無疑是當下房地產行業最熱門、也最具威力的。換言之，將“90平方米，70%”這個地產“概念”作為國內房地產行業發展的分水嶺，毫不為過。尤其是在各地相關執行細則紛紛出臺之後，在可以預見的將來(起碼5年之內)，90平方米中小戶型將成為房地產開發的主力(不一定是主流)產品。而在這之前，我們的小戶型在某種程度上只是作為一種過渡型的填充產品，大多隻是出現在開發項目的邊角地帶；而在消費環節，也只是作為一種過渡性的暫居產品，在整個行業、乃至於整個市場中，都只是一種配角地位。

　　意料之中，情理之外，面對即將到來的“小戶型時代”，我們顯然是沒有做好充分的準備。在我們的腦子裏，對於小戶型的認識，大多就是“狹小的空間、侷促的居室、昏暗的採光，廳不像廳，臥不像臥，廚房和洗手間根本轉不開身，鄰里之間的窗戶幾乎可以用握手樓來形容”。同時，對於習慣了“大手筆”開發的我們，小戶型似乎與曾經恪守的“動靜分區、乾濕分區……”等等基本原理顯得如此“格格不入”。由此，“小戶型時代”似乎也就成了“蝸居時代”的代名詞，“蜂窩、鴿籠、移動旅館”等等看似形象而貼切的比喻，似乎都預示着小戶型與精品無緣。

　　然而，看看我們的鄰居日本和韓國，尤其是日本，小戶型的集合住宅在設計使用上能很好地兼顧居住空間的緊湊性和舒適性，利用居住功能的複合性和靈活組合的特點，儘量減少不必要的面積浪費，並採用一梯多戶的外長廊設計，在很大程度上解決了公攤過大和朝向採光等等問題。如此看來，小戶型並不是與“精品”無緣，只是對於習慣了“大尺度”設計的我們而言，精打細算的日子確實不好過，正所謂“由奢入儉難”。

　　那麼，到底“90平方米”如何成就“精品”呢？

　　每個人都會有基於自己專業背景的看法和意見。要想說清楚這個概念，首先需要對“精品”一詞給出一個明確的標準。然而，“精品”卻是一個如同“好”一樣具有高度感性成分的形容性詞彙，其本身並沒有理性的、確定的標準，因人而異，因環境而異。我們房地產行業要想給“精品”下一個定義，首先需要明白的是，我們的產品——房子是一件商品，一件滿足市場客戶需要的商品。那麼，對於商品的屬性而言，“精品”就是能夠很好地滿足客戶需要的產品。如此，我們也就有了一個標準，即對客戶需要的滿足程度。

　　有了上面的標準，對於“90平方米”如何成就“精品”也就有了方法和途徑，就是在90平方米的空間內設計建造出能夠很好滿足目標客戶需要的房子。比如，如果將目標客戶羣定位於需求低總價、低首付的中低收入者和年輕人，其“精品”的標準就是追求居室實際使用率的最大化(最經濟化)，並在有限的空間範圍之內實現使用功能的複合化、集約化——廚餐空間複合、起居空間複合等等，並儘量提高室內空間的自由組合性和使用率，實現90平方米的戶型在舒適性兩居、實用性兩居半和緊湊性三居之間的自由組合和空間切換(華南的深圳等國內相對成熟的市場已經有了大量成功的案例)，以有效提高居室空間的實用性，這對於購買力相對有限的目標客戶羣而言，無疑就是與其需求最貼切的“精品”了。

　　而對於時下流行的單身貴族而言，90平方米的戶型也能夠很好地滿足他們獨特的需求。對於這類客戶而言，房子不僅是其居住的使用空間，更是其個性的展示空間。因此，在針對此類目標客戶的小戶型設計中，在追求基本的居住滿足的同時，更多應該突出與目標客戶的個性所對位的個性化空間的設計和體現，如個性化廚房、個人收藏空間、個人創意空間等等極具個性的空間設計，並可根據目標客戶的個性特點，追求室內局部空間如客廳、臥室、廚房等高舒適性個性化空間的充分體現，合理打破傳統戶型設計的相對均衡性，而強化與客戶個性的對位性。

　　另外，小戶型也能創造出高品質、高檔次的居住空間，如在北京、大連等沿海發達城市大量出現的高品質小戶型公寓，就深受高端商務客戶(海歸客戶、外籍客戶等)的歡迎。而要建造出滿足此類客戶需求的小戶型精品住宅，除了要求很高的施工質量、高品質的用材用料和相對均衡且舒適的內部建築設計外，更為重要的，也是容易被國內開發公司所忽略的，就是軟件上的服務質量：高品質酒店式管家服務、全程24小時無障礙無干擾貼心管家服務等，恰恰是這類客戶所非常看重、而目前我們所相對欠缺的。

　　從國外的成熟房地產市場來看，“高品質”並不是與我們國內傳統觀念所認識的“大面積”相對等的，而更應關注的是居住的高品質，包括硬件和軟件兩個方面；甚至從某種程度上來說，軟件上的服務品質將佔據更大的比重，因為高流動、快節奏下的現代生活早已打破傳統的居家觀念，家庭成員的單元性、居住場所的變動性和生活時間的不確定性等等因素，都正在逐步弱化場所對居住精品概念的影響力，而流動特性下的軟件服務，正日益成為居住精品的核心要素。

　　小戶型時代並不與精品絕緣，精緻小戶型也自有其獨特的魅力和難以比擬的現代居住生活的優勢。而要實現小戶型的精品時代，從監管政府到開發公司、再到市場消費者等各個環節如何配合，如何創造適宜的行業環境和發展條件，值得我們深入思索。

　　(作者系本刊特約評論機構——華高萊斯國際地產顧問有限公司營銷顧問部部門經理、高級項目經理)

　　編輯/孫一江