成長的煩惱掃描各地限價房
近期備受關注的限價房提法，核心政策口徑來源於5月29日公佈的九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其中第六條稱，“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。”以“保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。”
此後的4個月，在各地落實保障類住房供應計劃的各種文件中，限價房提法不絕於耳，北京、廣州、武漢等城市率先響應。
但是，在房地產市場仍不成熟，政府在這一領域的調控經驗仍顯不足的情況下，也許每一個政策的出臺總會遇到理想與現實的矛盾。當限價房進入實際操作階段時，很多城市的問題開始暴露。
人們不禁疑惑，究竟是什麼在阻止限價房入市的腳步？
創新總有風險
著名房地產評論專家易憲容稱，廣大市民有支付能力的房價是和諧社會的核心之一，在以住房結構調整為核心的此輪房地產宏觀調控中，為了保證大多數人民羣眾的住房需求，中央確在試圖通過各種方式提高保障類供房的比例，以拉近房價與支付能力的差距。而其中，限地價、限房價被認為是又一創新之舉。
專家介紹，限價房是指在土地招投標過程中將房價一併約定，使房價承諾成為開發商競得土地的參考標準之一，以避免後期開發商任意隨行定價，最終確保房價與廣大眾多的支付能力相當。
資料顯示，其實早在宏觀調控之前，寧波、青島等城市就已經在建設限價商品房，北京也在今年初提出限價房計劃，但是，隨後的發展並不盡如人意。北京原定的6塊限價房用地推遲供應，廣州的限價房用地因為所限房價擬高出目前市場均價1000元而倍受置疑。
三大難題待解
對於限價房是否適用全國，並可以成為制度性政策，眾多專家在兩個月來參與了討論。“總體來說，我覺得這個政策不可思議。”來自臺灣的房地產獨立評論人蔡為民稱，限價房第一個障礙是有違市場經濟規則。“在一個市場已經形成的高房價區域建低價房，必然引來市場混亂。”
同時，如果將限價房選址在市郊區域，無疑又會重演某些城市的住房規劃流產，大量規劃用地定在市郊，交通不便、配套不全，很難受到市民認同。“成本與定價是限價房的核心矛盾。選址遠而定價高於市場價，就沒有人去買。選址近定價低於市場價，就混亂。”分析人士指出。
其次，購買人羣標準的制定是限價房又一難題。專家稱，這種非特定人羣的標準很難制定：標準過低會造成申請購房的市民過多，房源供不應求；標準過高又可能形成大量中低價房空置，造成浪費。近日，武漢首次在土地拍賣會上出現以“限房價、限房型、限工期、限對象”為條件的出讓地塊。出讓說明稱，“四限”地塊均用於重點項目拆遷還建。可見，能夠進入實施階段的限價房，無不是針對拆遷安置這一特定羣體的。
另外，限價房與經濟適用房、中低價商品房的界定模糊令市場操作者較難把握。根據九部委規定，各級市政府需要編制年度用地計劃，保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%。
開發商表示，限價房與經濟適用房等規劃是否重合直接影響未來供應結構。“從可能性上分析，政策僅是鼓勵各地嘗試限價房這種做法，而很多城市也必然會將限價房做在70%之內，並大多按90平方米以下小戶型執行。”分析人士指出。
上海：襁褓中的不知所蹤？
自從2003年誕生以來，限價房還沒有為普通購房者帶來太多的實質性利好，卻在各大城市掀起了不小的風波，普遍遭遇到“成長的煩惱”。
上海至今沒有明確的限價房概念，但是一年多前，曾經轟轟烈烈的一場“兩個1000萬”大賽，就推出了限定購買對象的中低價商品房，頗有些類似今天的限價房。
去年3月底，上海給各區縣和相關部門下了“死命令”：猛增中低價商品房的供給，迅速落實“兩個1000萬工程”，即年內新開工1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價商品住房，併力爭全年可預售面積2000萬平方米，相當於每3套新增房中就有2套是中低價房。
一年來，重大工程配套用房遠遠超過了年初設計的1000萬平方米；而另一個“1000萬”中低價商品房，僅在少數區域試點銷售。不少業內人士認為，中低價商品房的任務至少已經部分失敗。可以佐證的是，曾經喧囂一時的上海當地媒體，這一年來已經鮮有提及曾經的“兩個1000萬”工程。
北京：千呼萬喚難出來
媒體熱炒、百姓盼望的北京限價房，一度被傳最遲9月初面市，分別是豐臺區東鐵匠營宋莊路38號(原北京紅獅塗料廠)、朝陽區的廣渠路15號和海淀區南沙灘，預計提供8000多套中低價位、中小套型商品房。
但是現在，形勢並不樂觀。北京國土資源局副局長安家盛就已經表示，六個中低價位、中小套型普通商品住房用地，正在進行上市前的包裝和測算，近期才陸續入市供應。
連鎖反映已經出現。北京宣佈即將推出限價房後，某些購房者為等待購買限價房，甚至放棄了看好的二手房。對此，不少專家還是建議，限價房“蓋頭難掀”，購買資格、上市時間和價格都未最終確定，購房者需保持理性。
國慶前，國家各大部委聯合檢查組在北京市檢查房地產調控成效。北京市政府官員在向檢查組彙報情況時，已經面露難色，提出限價房用地供應中選址和總量確定的難題。
廣州：限價房成“抬價房”
8月初，廣州市在全國一線大城市中率先實質性推出限價房用地，但卻引發軒然大波。
廣州市國土房管局發佈公告，對位於城郊的廣州開發區兩塊住宅地掛牌拍賣，要求建成90平方米以下中小戶型房，該戶型的房價不得超過6000元/平方米。但是，多數業內人士發現，該地塊周邊住宅市場均價不到5000元，與其說是“限價”，不如說是“抬價”更準確。
公告顯示，這兩幅地塊毗鄰，位於廣州開發區廣汕公路以南、開創大道以東，屬於二類住宅地。該區域不遠處的“鳳凰城”全裝修普通別墅，均價才4800元。面向中低收入的小戶型，以高出全裝修別墅的價格去賣，怎能讓人承認這就是限價房？
廣州的限價房除價格有過高之嫌外，其消費對象也未明確指出。不少專家表示，廣州限價房細則有待完善，應該明確定義，明確消費對象為首次置業人羣，並限制每人只買一套。
二線城市：觀望成了主流
限價房最早由寧波於2003年推出，其後杭州、青島、大連等也推出了類似政策，尤其以寧波的成效明顯。“客觀地講，限價房政策已超出宏觀調控範圍，進入微觀經濟層面，有干涉企業的商品定價之嫌，但此前都屬小範圍嘗試，影響是正面的，有助於完善住房保障體系。”一位專家表示。
其實，這幾年，限價房遭遇“流產”並非是個案。寧波、大連、青島等地在具體執行中都遇到了一定的難度。“現在對於我們來說，限價房並不是必須要弄，至少得先看看一線城市的發展情況再說。”在接受記者採訪時，長三角一個二線城市的房地產主管部門負責人就表示，“何況我們這裏的商品房房價也就3000元/平方米，限價房的限價彈性空間也不是很大，吸引力也就不大。”