新政下的商業地產發展已經受到業內的普遍關注，在宏觀調控的大環境下，未來商業地產將會迎來多少機遇和挑戰？這已經不僅是轉型過程中開發商思考的問題，投資者的觀望、社會的關注都已經使商業地產被動地開始它的規範化發展。作為地產開發的高價附加值產品之一，商業地產的機會在哪裏？
●六大特徵左右商業地產格局
從目前市場狀況來看，當前整個商業地產市場的六大特徵為：
一、訂單開發理念獲得普遍認同
面對目前商業地產開發出現的種種困境，更多的商業地產開發企業根據實際的市場情況積極思考，開始調整商業地產的運營方式。以往住宅開發式的“先開發、後銷售”的運營理念被打破，“先定位招商，後投資建設”的訂單式開發理念已經得到廣泛認同。國內商業地產的運營管理機制正逐漸走向成熟，符合商業地產發展規律和特徵的運營理念開始流行。
二、大型企業紛紛戰略性進入商業地產
目前，內資、外資、開發商、運營商齊頭並進，掀起了一波商業地產擴張的高潮。一貫採取擴張發展戰略的企業大多保持了強勁的發展勢頭。一批在區域市場站穩腳跟的企業也開始邁出異地擴張的步伐；許多外資企業也紛紛加入到商業地產擴張的浪潮中，令商業地產更多地響起強者的聲音。由於大開發商的強勢進入，中小商業地產開發企業的生存壓力加大。一些地區商業物業供大於求的態勢明顯，使資金實力有限的中小開發商更為被動。
三、融資渠道出現新變化，多元化格局初顯
由於國內融資環境的擠壓，商業地產企業紛紛尋求新的融資模式，REITS作為一種理想的商業地產融資形式被普遍看好。但由於海外上市的條件和門檻較高，REITS的成功在中國還屬於“個案”。
海外資金也逐漸成為商業地產的重要資金來源。2005年外資進入中國房地產市場總金額高達23億美元，其中購買商鋪和寫字樓的有16億美元。摩根士丹利、美林、高盛集團和美國花旗集團4支海外規模資本先後涉足中國房地產投資領域，國際投行淡馬錫基金和老虎基金也通過斥巨資購買內資企業股權，目標直指國內優質商用物業。
四、投機性開發現象依然存在
目前，商業房地產投機性開發主要有兩種方式：一是概念炒作；二是銷售方式炒作。成業行總經理邵念強在談到這個問題時表示，造成這種現象的原因主要是由於目前中國商用物業開發模式的不正常，國外比較成熟的商用物業所採取的開發模式通常是：項目開發———基金購買———基金委託銷售管理———開發商資金全部回籠———項目開發；而我國目前商用物業所採取的模式則是：項目開發———開發商獨立銷售———資金部分回籠———項目無法開發。這樣一個模式所導致的將是整個開發銷售鎖鏈的斷線，開發商沒有基金的支持、不能夠及時將資金回籠到位，因而才會出現投機性開發，目的便是儘快收回資金。
五、SHOPPING MALL前景遭質疑
在經歷一系列挫折之後，SH OP-PING M ALL的發展前景遭到質疑，並引發了業內激烈爭論。SH OP-PING M ALL規模究竟是處於衰落期還是成長期？應該多大？該如何選址等問題的答案不一，其開發熱度已有所降溫。
六、商業地產出現非正常盈利模式
國外商業地產的收益主要來自於物業銷售和租金的收益，但是，現階段一些商業地產開發商的獲利卻另闢蹊徑。一種是從地價獲利，利用地方政府要引進外資商業企業的迫切心情以及與外資商業企業的合資關係，變相從政府低價拿地，實現高額利潤。另一種是給主力店非正常的免租期引其進駐，然後以主力店為誘餌，高價銷售周邊店鋪，從而獲利。第三種是產權式返租，而真正主流的盈利模式卻被邊緣化了。