公寓向來是房地產投資者目光聚焦的主要對象之一。這兩年來逐漸升溫的公寓在這個黃金週顯得分外活躍。但有業內人士也提醒買家：只有在入貨價位比較合理的前提下，才可能出現可觀的投資回報。因此，在目前房價高企但租金上漲相對平緩的情況下，公寓市場的投資回報率不很樂觀，投資者需謹慎入市。
國慶期間廣州公寓現“井噴”
在房地產新政對投資和投機行為產生明顯抑制作用的情況下，不少短線投資者將目光轉向了租賃市場。其中，由於公寓、尤其是高級公寓普遍具有高租金的支撐，因此備受青睞。
據悉，今年廣州樓市約有3000套公寓物業放量入市，出現“井噴之勢”。除了主戰場珠江新城出現富力(論壇像冊戶型樣板間)·愛丁堡、鉑林國際、嘉裕·禮頓陽光等高級國際公寓之外，廣州大道北的嘉誠國際公寓(查看地圖) (論壇像冊戶型樣板間)和黃埔大道的MBA國際公寓(查看地圖) (論壇像冊戶型樣板間)也熱鬧亮相。此外，匯景新城(查看地圖) (論壇像冊戶型樣板間)、星河灣(查看地圖) (論壇像冊戶型樣板間)、逸景翠園(論壇像冊戶型樣板間)、駿景花園(查看地圖) (論壇像冊戶型樣板間)等住宅物業內也出現了公寓組團。
租金回報率呈下降趨勢
根據某房地產中介機構提供的市場調查數據，在對熱租熱賣的公寓盤進行統計調查後發現，近年樓價上漲幅度較大、但租金基本保持平穩，租賃回報率呈現下降趨勢。據悉，目前廣州公寓產品的實際租金回報率普遍在5%—7%之間，天河北和一些專業市場附近的公寓回報率可以達到10%以上，珠江新城目前才為7%。
珠江新城某國際公寓樓盤的銷售代表向記者坦言，在最初的一兩年內，投資回報不會超過8%，但根據珠江新城的商業規劃，未來每平方米的租金可以達到180—200元/月，“但未來珠江新城的前景如何，有待實際檢驗。”這位銷售代表說。
公寓一定是會賺錢的房子？
有業內人士分析，同公寓一手市場的購銷兩旺相比，租賃的市場卻比較平靜。隨着供貨量的大幅增加，擠進公寓投資市場的投資客也增加，隨之而來的租賃壓力也同樣增加，市場競爭越來越激烈。
與此同時，由於公寓物業的租賃對象“窄眾化”(廣州的高檔公寓基本提供給外籍人士、外資公司高層管理員)，而且區域性強，受周邊商務辦公圈成熟程度的影響非常大(目前集中在天河北、珠江新城、琶洲、花園酒店周邊、濱江東等地)。隨着公寓產品在集中路段的不斷增加，租賃的壓力勢必增大，市場競爭會越來越激烈，公寓的投資回報有可能會有所降低。
在總體租賃壓力越來越大的情況下，入市的門檻也增加不少。房價的上漲同樣體現在公寓物業上。珠江新城西區某國際公寓，去年底定價為10000元/平方米，而目前均價已經達到18000元/平方米。而周邊某國際公寓一套40-50平方米的房子租金是1800-2500元/月，同前兩年的租金相比，升幅並不十分明顯。而銀行個人購房貸款的利率連續上調，也會讓買家“以租養貸”的成本提高。此外，公寓物業的管理費用一般較高，如果空置的話，高額的管理費也會讓業主壓力不小。因此，專業人士提醒買家:任何投資都有風險，公寓不一定就是“能賺錢的房子。”
購房時須留意公寓“身份”
除了投資回報外，買家還必須注意另外一個問題:由於目前國家對“公寓”這種物業還沒有明確的界定，而目前公寓樓盤所在的地塊的土地性質也是五花八門，因此，買家必須看清樓盤預售許可證上標註的“用地性質”，以免遭受損失。
據瞭解，在廣州樓市中，公寓類物業的“用地性質”既有住宅(土地使用權出讓年限70年)、酒店或旅業(土地使用權出讓年限40年)甚至是寫字樓(土地使用權出讓年限50年)。其中，土地使用性質為“酒店”、“旅業”或“寫字樓”的，可拿房產證辦理工商登記，可租給開辦公司的客戶，但土地使用性質為“住宅”的，就只能作居住物業。因此，專家提醒買家注意:看清用地性質，才能確定目標客戶以及投資回報。