儘管中國仍然強勁吸引着大量的外國投資，但過去一年，該國許多領域對外資的熱情已明顯降低。對於外資收購某些中國機械企業，中國政府已發出反對信號，此外它還給海外傳媒公司設置了新的限制。
如今，房地產投資者發現自己也被推到了前沿。由於擔心過度投資導致經濟過熱，中國政府7月份宣佈了一套新舉措，針對有意購買房產的外國買家做出規定，這些措施的詳細內容已於近期公佈。
新規定針對的不僅是個人，也包括企業買家。目前，任何有意在中國大陸置業的個人，必須證明他們已經在中國居住了12個月以上，而且所購住宅或公寓將做個人使用——此項舉措針對的顯然是許多海外華人，特別是香港人和臺灣人，他們一直是上海和北京房地產市場中活躍的投機者。
打算投資價值超過1000萬美元項目的機構，必須預先提供50%的資本金——高於此前要求的35%。企業還必須表明它們在華常駐，這加大了使用離岸工具的難度——這種做法在外國投資者中一直頗為盛行。
上述新規定出臺的同時，中國外匯監管機構也表示，它將更嚴密地監控外國投資者房地產交易利潤匯回的情況。
這些規定引發了兩個問題：為什麼針對的是外國投資者？這種變化會有什麼影響？從表面上看，這些舉措似乎讓人感到驚訝，因為外國人僅佔房地產投資中很小的一部分。作為中國經濟中大範圍投資熱潮的一部分，中國的房地產投資大幅升溫：今年上半年，房地產投資上升24%，達到7690億元人民幣(合969億美元)。不過，儘管外國投資增長了34%，也仍然只有191億元人民幣，約佔投資總額的3%。
然而，除了這些公開的數字，當局頒佈新規定還有另外兩個理由。實際外國投資也許相對較低，但計劃投資額在去年出現了爆炸性的增長。房地產諮詢公司仲量聯行(Jones Lang LaSalle)表示，今年前6個月，外國投資者計劃向中國房地產行業投入300億美元——相當於去年該領域外國直接投資總額的半數。
其中有些投資也許不會落實，但隨着中國的外匯儲備增至近1萬億美元，以及房價的不斷上漲，這種規模的房地產投資前景，可能是推動新規定出臺的因素之一。
深圳聯合證券(United Securities)房地產行業分析師魚晉華表示，由於金融市場的高流動性以及人民幣升值預期，國外熱錢加速流入，推高了房地產價格，也降低了宏觀經濟政策的效力。
北京的中國社科院(China Academy of Social Sciences)房地產專家尹中立表示，外國投資的增加，將加大政府收緊該領域信貸的難度。他指出，外資有着強大的示範效應，這會對中國投資者造成心理影響。
一些觀察人士認為，這些新政的背後存在着政治動機。在對外資進行限制之前，政府今年曾出臺一系列規定，以求把開發商的注意力從豪華住宅中轉移開。其中一條規定要求，套型建築面積90平方米以下的新建住房面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上，多數分析人士認為該規定不切實際。
“迄今為止已出臺的政策均未能遏制房地產市場，這是轉移人們注意力的一種策略，”上海一位專門從事房地產交易的外國律師表示，“由於缺乏足夠多的、人們負擔得起的基本住宅，引發了大量政治方面的緊張情緒。”
目前尚不清楚上述新規定是否會產生重大影響。與政府出臺的其它房地產行業降溫措施一樣，關鍵問題在於地方政府施行這些規定的嚴格程度，而地方政府的利益並非總是與中央政府的利益一致。
對於個人而言，最初的跡象是這些規定正在得到實施。有傳聞稱，香港居民在大陸購房已經受阻，因為他們不能證明所購房產為自用。
除了可能必須拿出更多資金以外，機構投資者還面臨着在當地建立房地產機構的額外麻煩，這會使它們面臨更高的稅賦和更嚴格的會計規則。
律師們認為，這些新規定將產生一些立竿見影的效果，但最終難以阻擋中國市場的吸引力。“如果嚴格執行這些新規定的話，確實會改變當前狀況，因為這將增加資金成本，”英國路偉律師事務所(Lovells)駐北京合夥人麥安吉(Andrew McGinty)表示，“但這阻擋不了規模較大、實力更強的參與者。”
仲量聯行北中華區研究主管何邁克(Michael Hart)表示，新政的意圖並非要嚇跑外國投資，而是讓政府得到更多有關誰在投資、在哪兒投資的信息。
然而，剛進入中國市場的投資者可能擔心，進一步的調控政策可能正在醞釀之中。“至少，這會帶來心理影響，並讓外國投資者調整他們的經營方式，”中信證券(CITIC Securities)駐北京的房地產分析師段海瑞表示，“之後可能會出臺一項新政策。”