9月5日,國務院下發<關於加強土地調控有關問題的通知>(以下簡稱31號文),該文件涉及農地轉用審批權下放、工業用地出讓招拍掛、土地出讓金預算管理、耕地保護"省長負責制"等諸多政策的變化。
土地政策再度升級的結果就是牽動宏觀調控的"命脈"。
9月5日,國務院下發<關於加強土地調控有關問題的通知>(以下簡稱31號文),該文件涉及農地轉用審批權下放、工業用地出讓招拍掛、土地出讓金預算管理、耕地保護"省長負責制"等諸多政策的變化。
此後的9月14日,國務院有關國家土地監察的任職通知正式下發,國土資源部部長孫文盛兼任國家土地總督察,國土資源部副部長李元兼任國家土地副總督察,任命國土資源部政策法規司司長甘藏春為國家土地副總督察(專職)。土地監察制度進一步完善。此前的7月,國務院已經先行下發了<關於建立國家土地督察制度有關問題的通知>。
業內人士認為,這些都是對"國六條"中土地政策的進一步細化,而至此,以土地出讓制度以及土地監察制度為"雙核"的新一輪土地調控拉開序幕。
"雙核"威懾力
"千萬別問我們在這個城市有多少土地,據說,最近,國土資源部會到一些地方來查土地利用情況。"雖然土地手續都非常齊備,但是,一位二線城市的開發商面對記者的提問,依然心存謹慎。
而這種謹慎背後卻是對今年以來土地新政威懾力的震撼。
據瞭解,今年土地新政策的重中之重就是土地出讓制度和土地監察制度的改革和完善,尤以近期出臺的31號文最為嚴厲。
"國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算,實行收支兩條線管理。"一位業內人士向記者指出,新一輪的土地新政標誌着地方土地收益將受到中央財政監管,不再是地方政府或某個部門的獨立財政體系。"這不但有利於中央對土地供求可以掌握更多的主動權,糾正地方在土地開發上的短期行為,還有利於使土地出讓金的運用更加透明、規範。"
據瞭解,31號文的確是把土地出讓金和相關稅費納入了改革之列。文件指出,新增建設用地土地有償使用費繳納標準,擬在現行基礎上提高1倍。最高的一等地區,將從70元/平方米調整為140元/平方米。
對此,甘藏春司長也作出了相應的解釋,如相關措施全面推開,徵地補償安置費也將提高1倍,城鎮土地使用稅將提高2倍,耕地佔用稅徵收標準也將有所提高。"我們進行了測算,地價總水平將增長三分之一到二分之一。但不同用途地價受影響不盡相同,房地產用地出讓價格將基本持平,工業實際用地的出讓價格將提高40%到60%。"
除卻土地出讓制度的重大改革之外,土地新政的另一核心無疑會是土地監察制度。
"派駐地方的土地督察機構,根據中央與地方土地管理事權的劃分,負責監督檢查地方政府土地利用和管理情況,主要是對存在的問題向駐在地政府提出整改意見,不改變、不取代地方政府及其土地行政主管部門的行政許可、行政處罰等土地管理職權。"在接到國務院任命通知之後,副部長李元接受媒體採訪時指出。
其實,在這個國務院任命之前,土地監察制度已經先行啓動,國土資源部向北京、瀋陽、上海、南京、濟南、廣州、武漢、成都、西安等地派駐了9個國家土地監察局。
至此,新一輪土地新政的兩顆棋子已佈陣到位。對此,業內的評價也頗高。"這是2004年'國發28號文'後,中國政府為實施新的宏觀調控出臺的最為嚴厲的土地政策文件,其對宏觀經濟和地方政府的影響非同小可,甚至可能超過'28號文'"。
挑戰地方執行力
從2004年開始,土地政策就不斷地出臺,但是,能與"28號文"意義相提並論的卻鮮有聽說。而從新一輪的土地新政核心來看,無論是土地出讓制度還是土地監察制度,都不會讓土地市場的日子太好過,而首當其衝的就是"企圖以地生財"的地方政府。
一直以來,地方政府都是土地違法的助推者。
"部分地方政府盲目追求經濟增長速度,片面依靠投資拉動經濟增長。"一位昆明市的官員向本報記者坦言,這種發展已經超出了當地資源、環境的承受能力。
以昆明為例,目前,記者瞭解到的數據顯示,昆明市的土地資源只剩下屈指可數的1300多平方公里。而今年上半年全國新開工項目近10萬個,同比增加1.8萬個;新開工項目計劃總投資同比增長22.2%,其中有8個省(區、市)新開工項目計劃總投資增幅超過50%。
而與盲目追求經濟增長速度如影隨形的就是土地違法屢禁不止。一些城市違規用地比例甚至高達90%,違規主體則更多是地方政府。
"很多城市都是如此,政府為了招商引資,什麼承諾都敢做。"一位不願透露姓名的開發商向記者一語道破天機,"土地早已是地方財政的主要來源。"
看來,新一輪的土地新政對於地方來說可謂是正中"要害":土地出讓制度可以加大城市規模擴張的經濟約束,有效遏制地方政府的批地行為。而土地監察制度作為一個長效制度,主要是監督地方政府的土地違法行為,防止圈地反彈。
然而,業內人士擔憂,從以往的政策效應來看,新一輪的土地政策會不會"如願以償"還是個問題。
這種擔憂並不是沒有道理。用業內人士的話說,此前一系列的政策似乎已經讓地方政府產生了"免疫力",調控效應捉襟見肘。
"去年以來的宏觀調控政策,除了稅收政策以外,其他的基本上都打了'水漂'。"在談及宏觀調控效應的時候,中國社科院金融研究所博士尹中立常常會這樣說。其言外之意就是這些被打了'水漂'的政策之中也包括了土地政策。
目前很多政策都存在這樣的問題,細則由地方出,各地採用的政策不一樣,執行力度不一樣。
目前,除了深圳之外,還沒有一個省市針對"國六條"出臺了相關細則,即便是在宏觀調控風口浪尖上的北京也是如此。截至目前,北京只是以規委文件的方式出臺了一個有關"90平米70%"的規定,並不能算作是地方細則,而真正的北京細則還沒有一個明確的說法,相反,卻是傳言不斷,一會兒說有可能9月底出臺,一會兒又變成了可能沒有相應的細則出臺。
地方政府似乎也像購房者一樣玩起了觀望。新一輪的土地新政同樣不可避免地還將面臨地方執行力的挑戰。
"連鎖反應"
當然,土地新政除了讓地方政府倍感威懾之外,從市場層面來說,影響也在所難免。畢竟土地是房地產開發的源頭,房地產市場對於土地政策的風吹草動極為敏感。
首先是地價。
據瞭解,在31號文正式公佈的第三天,孫文盛就對土地新政將對地價產生怎樣的影響作出瞭解釋。他指出,政策調整後,被徵地農民的徵地補償安置費用提高,地方政府獲取的土地出讓純收益在地價中的比重有所下降。房地產用地出讓價格將基本持平,工業用地的出讓價格將恢復到基準地價的水平。"新政策將在一定程度上影響地價的構成和水平。但從試點城市的實際情況看,地價的變動幅度是可以承受的,加強土地調控不會抬高地價。"
而對於房價的影響,中國人民大學土地管理系教授嚴金明也表示,土地供應量是影響地價的因素之一,但不是決定性因素;而房價雖然從理論上會受到地價變化的影響,但在實際操作中,房地產商往往根據某個城市某個地段的房價,來決定出多高的價錢收購土地才划算。從這個意義上講,房價最終還是由供求關係決定。
而在業內人士看來,土地新政對房地產市場產生的最大影響可能就是盤活閒置土地,通過調整土地供應來調整房地產投資。記者日前遇到的開發商"吐地"現象正好能夠說明這種趨勢。
此前不久,一位融資中介公司向記者提及,位於長安街延線的西貿大廈由於資金問題而停工近兩年,如果按照政策規定的兩年不開工的項目將被收回,這個8·31過關項目如今正面臨閒置土地的收回"大限"。
"開發商非常着急,正在和多家基金談判,他們想在'大限'真正來臨之前找到資金。"這位融資中介對記者直言。
而據記者瞭解,近日,北京市國土資源局已發出通知,要求北京市"458項目"涉及的所有項目須向政府做出在約定期限內達到入市條件並申請入市交易的承諾,並簽署書面協議。到時如果不能兌現承諾將被視為閒置土地。業內人士預測,不排除北京市國土資源局再回收一批這樣的項目,以加快北京土地供應的速度和頻率。
"北京開發商囤積的土地太多了,新政對於金地來說是個拿地的好機會。"金地集團總裁張華綱坦言。
同樣的機遇也為世茂集團看好,世茂集團執行董事許世壇在接受本報記者採訪就坦言,正是有了新政,我們才有機會在北京介入一些有地沒錢的項目,"世茂集團比較偏重規劃為商務地產的項目。"
從這個角度來說,新一輪的土地調控在加速閒置土地盤活的同時,還將迎來新一輪的土地併購。
但是,嚴金明提醒,要警惕房地產開發商利用新政策的出臺再次拋出所謂"地荒論",把房地產價格上漲歸因於國家嚴把土地"閘門",甚至利用國家土地調控政策的變化惡意抬高房價。因為土地調控卻並不意味着減少土地供應,更不意味着減少房地產用地供應。