據中原統計，年底前至少有超過73個項目，近400萬平米的純住宅供應會集中入市。而從近期批准預售明顯加快的情況判斷，第四季度新增供應量將極可能達到480-550萬平方米，佔去年年度新增供應的66%。同時考慮到8月後所批預售受年度“90/70總量控制”政策的影響，必然將有相當大的比例是中小戶型供應，使實際新增供應套數大幅增加。綜合上述因素，保守估算，第四季度可能增加的供應套數將超過43000套，而即使以去年旺銷的四季度成交套數23571套來推算，供求比例也將達到創紀錄的1.82：1，供應過剩的局面不可避免。
需求方面，近期投資性購房又有回暖跡象，部分中小戶型項目中投資者的比例有所擴大，但大戶型及豪宅投資客仍較少。以目前租賃市場看，中小戶型租賃雖較大戶型容易成交，但高達15%綜合轉手交易費用，仍然令目前的投資者望而卻步。而以8月、9月上半月的一、二手樓成交數據看，首次置業選擇二手樓的買家明顯增多。近五週以來，首次置業選擇90平方米以下二手樓的買家數量持續增加，至上週已佔中原成交比例的3成以上。而同比去年同期，這一比例不足兩成。以上半年全市一二手成交數據看，全年二手成交將首次超過一手。二手總量的變化，對一手摟的價格上漲將起到抑制作用。
目前市場唯一較難判斷的是換房者的比例。此部分客戶大都處於可買可不買之間，他們對後市房價走勢以及房屋產品質量尤為看重。以目前尚未有新的措施出來的情況判斷，現在有利於此類客戶入市，此類客戶也是黃金週各項目尋找的對象。
供求關係已經逆轉，市場格局必將改變是筆者對目前市場最基本的判斷。短期內個盤分化在所難免，這是由目前仍有大量的未受90/70政策限制的項目入市決定的。一年以後，大量的中小戶型供應占市場主流時，市場將再次穩定下來，形成新的格局。
(作者張偉系深圳中原深港研究中心總監)