與上海樓市近期新盤逐漸放量形成鮮明對照的是，京城樓市新項目較往年這個時候的上市量有所萎縮。在剛剛結束的北京秋季房展會上，有關機構彙總統計顯示，此次展會參展項目共51個，除去10個外埠項目，北京市及郊區項目僅41個，其中新項目只有8個，而去年秋季房展會共有77個樓盤參展，其中新盤28個。
而來自上海的統計是，9月4日至9月10日，全市共有49個樓盤有新增供應上市，總供應量達到62.85萬平方米。有消息稱，上海開發商因擔心未來市況有變，因此加速推盤並由此令房價有所鬆動。雖說北京秋季房展會的新項目入市數量不如往昔，但房價卻異常堅挺。因此，從市場供應和交易量的角度觀察，今年北京樓市“金九銀十”難現往日的風采。
“房價想不漲都難”
“今年北京房價漲得有些邪門，在CBD(中央商務區)地區好多項目漲得很快”，業內資深人士殷蘇峯告訴記者，“有的項目原來準備賣8000元/平方米，但一看周圍的項目都賣到10000元/平方米，於是趕緊調價。開發商們一是想多賺錢，二是擔心別的開發商說你賣低了擾亂市場價格。在這種市道下，房價想不漲都難”。
據業界權威機構《樓市》市場研究部的調查，除了CBD區的房價漲的很猛外，以前北京傳統的低價區域——南城的房價也是漲聲一片。例如，馬家堡板塊的“遠洋自然”項目由6月的8000元/平方米的銷售單價再度上調至8400元/平方米；“星河城”也由6月的7500元/平方米升至8750元/平方米；“瑞麗江畔”的售價近期也有明顯的拉昇，一舉突破8000元/平方米。馬家堡板塊成為北京南城的領漲板塊。在南城的花鄉地區，華凱花園二期“風荷曲苑”進入銷售階段後，大幅漲價，漲幅達1400元/平方米；“右安雅鄰”小幅提價200元/平方米；“順馳領海”、“樣本”等住宅項目也分別提價300元/平方米、200元/平方米。
在京城北部望京地區，“博雅國際中心”由前月的8800元/平方米提價到目前的9300元/平方米，“融科橄欖城”有近600元/平方米的漲價，“北京北”“東來奧北中心”則在近期分別小幅提價400元/平方米、300元/平方米……
可以說，在京城近期新盤供應相對短缺的市況下，目前幾乎所有的在售樓盤均有漲價的衝動。高力國際中國華北地區常務董事高曉軍認為，近三個月來，北京中高檔住宅市場在售項目價格平均漲幅在6%左右。其中，主力戶型在100平方米至200平方米之間的樓盤價格漲幅最大，約有10%；主力戶型在100平方米以下的小戶型樓盤漲幅最小，大約在1%多一些。
據一位業內人士分析，京城越是高檔住宅漲價越猛或許與房地產新政有關。因為按照中央政府的調控精神，未來市場的主流產品將是小戶型、高密度的住宅，那麼在地理位置優越、低密度以及大戶型的品種會越來越稀缺的市況下，促使部分高端消費者儘早決斷，這部分人“該出手時就出手”是許多高檔房近期價格猛漲的主要原因之一。
開發商也有難唸的經
儘管京城房價漲了許多，市場呈“量縮價升”之勢，但這並不能讓所有開發商都能處之泰然。資金鍊的緊繃，使部分開發商仍渴望儘快回籠資金。
“近期各銀行對開發貸款的審核比較嚴，前不久又再次加息，讓我們感覺現在資金壓力很大。對實力稍差一些的小開發商來說，銷售回款是至關重要的。如果在‘漲價慢銷’和‘平價快賣’的市場策略中做一選項，我猜中小開發商肯定會選擇後者”，北京某中等規模的房地產開發項目負責人這樣認為。
除了銷售速度、資金回籠等問題困擾着不少開發商外，限制外資購買也已對一些高檔項目產生了一定影響。位於北京東四環的某高檔住宅項目銷售總監告訴記者，“這個項目約有30%的買家為境外人士。現在北京市暫停了對境外人士購房的登記備案，以前認購還沒付款的房子，現在要等進一步的政策，這對我們的項目影響很大”。
據瞭解，這種情況對京城東部的泛CBD地區高檔樓盤的影響不止是一家兩家。許多樓盤的境外買家佔到兩成以上。在這些人中，有的是自用型買家，也有的是投資性購買。問題的關鍵在於，你根本就無法區分誰是買房自住誰是在投資。
從目前的形勢看，今年人民幣匯率升值超過3%以上估計是板上釘釘的事了，而在北京區位較好和品質高檔的樓盤今年漲幅大多在10%左右。對外資購買而言，二者相加使得人民幣資產升值近15%，並且這一趨勢短期內難以改變。如果沒有一個有效的限制辦法，在這種財富效應示範下，對於外資的進入想必是擋也擋不住。
此外，房地產新政出臺後，使市場增加了一些變數，也對房地產開發投資產生一定影響。根據北京市有關部門的統計，6月份北京市的住宅開發投資為87.4億，7月份75.8億，8月份67.9億，呈逐月下降的態勢。儘管在這短短的三個月內的投資變化還不足以影響市場大的格局，但鑑於投資開發指標的先導性，或許會對今後的市場供應產生一些負面影響。
“金九”市場預熱小戶型
據北京業界機構《樓市》市場研究部的統計調查，到目前為止，北京市場主力戶型在90平方米以下的住宅項目約佔到新盤總量的30%左右，這與新盤供應中普通住宅類的產品以及公寓類產品的增多不無關係。
9月份，北京新樓盤以小戶型為設計理念的項目有“金唐國際公寓”、“博客雅居”、“考拉社區”、“財富東方”、“曉月苑”、“新龍城”等多個項目。這些項目銷售均價在4000元/平方米—8000元/平方米之間，由於面積比較小，因而總價也較大戶型產品的價格要低些。
“雖然近期推出的小戶型住宅供應比例遠沒有達到‘國六條’和‘九部委十五條’要求的供應比例，但不可否認市場上小戶型住宅的項目在逐漸增多，表明政策導向作用正在‘發酵’，並且這一市場趨勢將會越來越明顯”，北京一位業界人士預測。
就北京市場而言，小戶型住宅是剛參加工作不久，並有着強烈自立願望的年輕人的理想選擇。“其實像我這樣參加工作不久，渴望將來有套自己房子的人要求並不高，面積不大功能全、交通便利、總價不超過40萬元的小戶型住宅是我心目中的理想選擇”，在北京CBD區某外企做文祕工作的張小姐說。類似張小姐這樣的年輕人並不在少數，前兩年在北京朝陽北路針對這一人羣推出的小戶型項目“炫特區”火爆旺銷，說明這一市場需求潛力巨大。
與此同時，在市區小戶型住宅產品也是投資客的最愛。在東部CBD地區、北部中關村區域，小戶型公寓的投資收益率都普遍要高於大戶型的產品。例如，在中關村科技園某住宅項目一居室的租金價格平均為4500元/月，而該社區的140平方米的三居室的租金最高也就5500元/月，低總價的小戶型住宅投資收益明顯要優於大戶型住宅。
“客觀地說，投資客的介入會使市場實際需求產生某種扭曲，而這種投資需求政府也很難用行政手段來解決。最好的辦法就是，市場的問題用市場化的方式來化解。一是增加市場供應量，當供求關係發生根本性變化時，投資房產的利潤率也會趨於平均化。也許將來有一天，投資客發現購房投資的收益還趕不上股市投資的平均收益，那麼市場‘無形之手’自會作出調整；二是政府應儘早建立健全社會住房保障體系，通過廉租房、經濟適用房、限價商品房的建設，覆蓋一部分中低收入人羣的住房需求，使市場供應結構趨於合理”。房地產界一資深專家這樣認為。(文/孟堅)