看起來這又是個偽問題。如果是在市場經濟條件下，調控效果當然應該由市場來評估。但是，沒有這麼簡單。因為現在的房地產調控不是市場自身在起作用。
前些天跟一個地產商聊天，談起香港房地產市場的調控問題。這位地產商多年來同時在內地和香港生活和工作，對兩地房地產市場都頗為熟悉。他說：引發1998年以後香港房價大跌的主要原因，不是東南亞金融危機，而是1997年香港政府宣佈的“八萬五”房屋政策，即港府每年向社會提供不少於..5萬個房屋單位，2007年後使七成以上家庭擁有自己的住房。該政策很快被中止。
這位地產商說的不一定就是真理，且香港個案未必就完全能適應內地，但其透出的道理卻令人深思：政府部門的政策影響，可能遠大於市場因素。市場化程度極高的香港尚且會發生這種現象，市場化程度不很發達的內地就更難避免。
倘若我沒有理解錯的話，2004年以來我國對房地產市場的連續調控，是由政府部門主導的宏觀調控，而不是市場自發的調控。這話聽起來像是廢話，但強調這個前提很重要。
雖然經濟學早就有倡導自由放任的市場和政府幹預的市場之分，但幾百年奉行市場經濟(計劃經濟不在考察之列)的實踐卻表明，沒有哪個政府是對市場完全自由放任的，也沒有哪個政府無時無刻都在干預市場。這話聽起來還像是廢話。
市場經濟條件下，干預市場或者說調控市場，更多是運用經濟手段(市場手段)。近兩年來我國房地產市場的調控被一些專家認為是政策調控，其意是指其行政調控的意味更濃。
那麼，政府部門主導的房地產調控，其調控效果是不是也應該由政府部門來評估？
效果是與目標相一致的。今年房地產調控的主要目標，是改善住房結構，抑制房價過快上漲，控制房地產投資增幅過大。這是政府部門制定的目標。
如果要讓民眾來定，則比較麻煩。就房價而言，沒有買房的可能希望房價大跌，已經買房的可能希望房價繼續上漲；中低收入家庭希望提供更多的中低價房，高收入或富裕家庭則未必。所以讓普通民眾制定調控目標不現實，由其評估調控效果也不可行。
市場自身沒有目標，它只是按照市場自身的規律自發地調節市場。譬如，商品房供應量大了，需求相對穩定，房價就會滯漲甚至下跌；商品房供應不足，而需求增長強勁，房價就會繼續上漲；供求平衡，房價就會保持穩定。
我們現在的情況，很像是處於商品房供應不足，而需求增長強勁的階段。按照經濟學理論，這個階段，房價會繼續上漲。而就在此時，政府部門出臺了一系列的調控政策，干預房地產市場，以抑制房價過快上漲，使其保持穩定。這個目標能實現嗎？
考察近年來房地產宏觀調控一系列政策有關供求的核心內容，一是控制需求，尤其是投資需求；二是增加供應，尤其是普通商品住房的供應。按照價格規律，供應穩定，需求下降，房價理應穩定甚至下降；供應增加，需求下降，房價理應下降。
所以，從理論上來說，一段時期以後，假如房地產調控政策都能落實到位，投資性需求被限制住了，供應相應增加了，房價至少應該保持穩定。如果由政府部門來評估，這個調控效果與其目標基本是一致的。
但市場自有其邏輯。以90平方米、70%這一規定為例。已有業內人士指出，全國各地嚴格遵行該規定的結果，必然是一年後市場將出現幾億平方米的小戶型商品房。有哪個部門調查論證過，90平方米以下必定是市場歡迎的主體戶型，且必定被70%的人羣消化？
很有可能，隨之會出現兩種局面：小戶型熱銷，或大量空置。當然，假如出現後一種現象，也與本輪調控的目標無關，因為本輪調控的目標可能都實現了；很可能，那只是另一輪調控的目標。(文/李一戈)