恰逢各地細則出臺前夕，9月15日，2006年度華南地產界的盛事——“城市·觀點論壇華南行”在廣州中山大學嶺南學院舉行，吸引了200餘名華南地產界的人士和近百名外地的開發商參加。《長江商報》作為湖北唯一受邀媒體與會。
本次論壇由承辦第六屆博鰲房地產論壇的觀點地產機構和第一財經日報、中山大學嶺南學院共同主辦。
該盛事匯聚了鍾偉、董藩等著名經濟學家，和全國房地產及住宅研究會副會長張元端、廣東省房地產協會會長陳之泉，以及全國各地近百名房地產企業負責人。他們與200多名華南開發商代表共同從理論、政策、實操等角度，結合實地“品鑑華南名盤”活動，深層次解讀了領跑全國地產市場的“華南模式”，並藉助華南地產的諸多經驗探討了新政下大、中、小房地產企業的生存發展之道。論壇圍繞“中小開發商生存之道”、“華南模式之辯”兩個主題展開。
近年頗受爭議的經濟學家董藩和鍾偉的到來，給論壇增添了更多辯論氣氛,。鍾偉在論壇上就房地產新政和房地產金融問題展開論述，董藩則指出目前房地產行業存在的一些謬誤。有開發商表示，兩位經濟學家的到來對分析目前房地產所面臨的困境起到了積極的作用，畢竟目前房地產行業無論是開發商還是消費者均處於觀望狀態。
眾人睹目“廣州細則”
近日，有傳言說廣州將出臺國六條細則，故本次“城市·觀點論壇華南行”的與會嘉賓均對廣州細則表示關注。僑鑫集團地產執行總裁唐明曦表示，由於目前宏觀調控由調控房價轉向住房結構調整，地方政府將承擔起調控住房結構的責任，因此細則可能影響到目前廣州市場的整體消費結構，從而導致開發商要開始考慮在產品結構上進行相應的戰略安排。
此外，有開發商表示，70%和90平米之分對廣州房地產市場到底產生怎樣的影響，還要等到細則出臺以後才能判斷，因此，細則的出臺顯得尤為重要。
“華南模式”之論辨
華南地產一直是全國地產的排頭兵，無論從產品還是企業發展上講，都為業內稱道，並被部分業內人士總結為“華南模式”。本次論壇則開設了華南模式專場對話，僑鑫集團地產執行總裁唐明曦、廣州光大地產副總陳洪志等人圍繞華南模式展開了討論。
此次討論主要圍繞香港金融體系對華南房地產行業的影響、華南市場的梯度認知及華南特有的大盤模式等問題展開探討。對話嘉賓表示，華南開發商對市場動向、產品動向的把握都是比較紮實的，因此所謂的華南模式就是紮實做好市場，做好產品。
中小房企如何應對
作為關係到國計民生的支柱產業――中國房地產業的主要組成部分，正是這佔據開發企業總數99%以上的中小開發企業。
但是，由於資金實力、開發規模、公關能力、消費者口碑等各方面因素的影響，頻出的新政對大開發商產生的不利影響和和牽制力度，要遠遠低於對中小開發商。在已經展開的行業大洗牌中，被“洗”掉的絕不會是大開發商、行業“大鱷”，而只能是身為中小開發商的行業“小魚”甚至“中魚”。業界一些著名人士甚至已經發出將有70%的開發商會被淘汰出局的預言。
此次論壇針對目前局勢，集中了華南最具代表性的中小房地產企業代表與業界專家學者以及大型開發商代表，分別從戰略、品牌、產品、管理、營銷、資金、商業、人才、廣告、區域等方面入手，結合新政形勢，提出調整建議。在“山重水複疑無路”的情況下，為中小開發商打造“柳暗花明又一村”的生存之道、提升發展空間。
廣東房協會長陳之泉認為：中小企業在房地產方向上面應該要有超前意識，首先要在確保質量方面，不能因為小而降低它的水平，要像打造勞斯萊斯一樣；另外一個起步要高，要建不污染的建築，一定要樹立好自己的標準，希望能夠比大企業做得更好。另一位嘉賓左農認為，更多的中小企業將來的發展方向是走下去，走到二線三線城市去。
董藩：宏觀調控不一定擠壓房地產市場
我要講的是地產的對策問題。
第一、大家都認為調控使市場受到擠壓，我認為不一定。理由有二：第一是如果市場受到擠壓，那麼被擠出來的那一塊就要退出來還給市場，第二個是住房保障，現在政府的思路還是搞食物保障，但食物保障是死路一條，我覺得早晚會搞貨幣保障。
再一個就是說，產品生產決策受到了管制，宏觀調控使用了一些微觀手段。我個人從學術上的角度來講，宏觀調控最好是不要使用宏觀措施，雖然不排除有些手段是可以使用的。
“拿到預售許可證10天后必須開盤”的硬性規定不合情理。開盤講究良時吉日，還得考慮出席嘉賓的時間，所以我覺得最好是時間上再寬裕一點。
在目前的現狀下，開發商也可以調整對策。最近我也跟一些開發商做了交流，他們也說出了自己的一些方案。比如說有小孩的時候，你這個空間是可以調整的，或者是跟父母住在一起，那麼也是可以調整的；如果將來有了保姆，你也可以住在功能間裏。比如說衛生間也可以調整，這樣的話就可以避免人多的時候或者是比較着急的時候出現亂子。
第二個大方面就是要到小城市去，現在的經濟增長速度快，否則的話你的投資就不會來。
第三、要善於合作。民間資本也要做出精品項目以贏得市場。
鍾偉：用“殺手鐧”搶佔制高點
北京師範大學金融研究中心主任
限制外資購房相關條例出臺以後，北京市場外資購房額跌了80%，上海市場也跌了很多，而二手房的租賃價格在上漲，這樣兩者之間出現了完全不協調的狀況。新政使得房地產開發資金的流入和流出出現了一個大反差，這是房地產轉型最重要的特點。
宏觀調控加強了土地管理，拿北京、廣州、上海的黃金地段來說，開發一塊就少一塊，如果你還只是開發一塊地賣完以後就走人，那麼只能註定短期內死於市場。我們應當考慮在整個市場當中持有“殺手鐧”，比如說房地產開發商和政府的企業是有密切聯繫的，他們可以通過股權收購等方式，把地方上的大鱷收購過來，大吃小、將小開發商排除的局面也是不可避免的。
新政雖然對小型房企衝擊較大，但大型開發商也要思考轉型期的思路：要有更國際化融資平臺；更專業化的企業架構；更依賴資本市場來直接融資。
張元端：主抓中小戶型是戰略目標
當前正在進行的房地產調控，概括起來講就是通過行政干預和經濟共管雙管齊下。房地產新政新在哪裏呢？我想概括起來，有以下五個方面：
第一、建立新的住房供應機制。也就是說90平方米以下的住房面積所佔的比重要佔到總面積的70%以上，這改變了我們以前供需機制嚴重錯位的現象，所以我認為這是具有劃時代的意義。
第二、實行新的經濟政策，建立新的供需機制目標，以及有關的稅收方面出臺一系列的新規定。
第三、在保障制度方面提出了新要求。加快廉租房、經濟適用房的建設，進一步完善了住房制度。
第四、建立市場新程序，完善信息披露制度。
上面所說的四個方面當中，大力發展中型住宅是調控的主要設置之一。
我們必須清醒地認識到發展緊湊型中低價位住房絕不是一時之機，而是進行反思以後進行的方向性調整，是必須長期堅持的戰略性目標。
另外，在設計上也要創新。如何創新？第一要與時代進步相結合，我們的生活必然要反映時代。比如說房間功能隨着時代進步而改變空間，開始只有臥室、廚房和廁所，後來就增加了書房和雜物間、客廳、餐廳等等，也就是說它的空間細分了。那麼在空間細分的過程當中就要好好的解決面積的矛盾。
第二、產業發展與科技進步相結合。新材料、新技術、新工藝不斷出現，甚至出現了數字化、智能化住宅，我們要儘量提高住宅的科技含量，特別是應用型、普遍型住房。
第三、在基礎上創新。要有一個尋根的問題，而傳統文化就是一種根，我們的地方文化特色發展得很不夠。
第四、充分利用資源。有些建築外面過於煩瑣，讓看起來就很心煩。還有就是普遍存在的小區景觀過於豪華，而我們要追求自然，要通過創新把我們的中小戶型建設成為緊湊性的戶型，製造溫馨感覺的同時也更好地利用了資源。
陳之泉：產業發展要降低能耗
廣東省房地產走過了20多年的艱辛路程，從一開始見縫插針到後面的規模建設、配套建設，到高品位的住宅建設，一直到現在的綠色建設，一步比一步優化，現在的設施更完善、質量更高、環境更優美。
但是現在我們的住宅建設還不能滿足政策的需要。最近一兩年建設部連續頒佈宏觀調政策，我們應該站在全球立場上來看這個問題，為什麼？因為房地產本身是一個是消耗資源的行業，現在我們每戶的平均住房在100平方米以上，或超過120平方米，資源消耗尤其是土地消耗量大為增加，
房地產也是一個能源支撐的行業，如果沒有了能源，社會就會倒退幾百年，所以所有的建築和我們設計單位要嚴格控制能源消耗。我們今後的目標是建綠色住宅區，不管是大型還是小型的，都要向着綠色方向發展。環境質量優質化、環境優態化、能源消耗清潔化、物業管理要實踐化。
唐明曦：對政策“插一腳”
我認為的所謂華南模式，就是說這個區域的地產過程、所處階段比全國其他地方要稍微領先，只是一個階段性的區別。
廣州、深圳的房地產發展商經歷了一個調控的過程，所以說一般的調控政策還是能夠適應的，嚴格控制、提升質量等對於這兩地的開發商來說也很正常。廣州、深圳也是一個處於成長階段的房地產市場，只是消費者相對成熟，政府也比較謹慎。在廣州，一些比較大的政策都要與開發商進行討論，這中間也需要一個過程，而且在這個過程當中，開發商應該有參與意識，這樣即使政策出臺，我們也不會有太大的震動。