上海土地出讓“一號公告”遭冷遇

　　上週五，上海今年第一號土地出讓公告中的20幅地塊全部啓動掛牌程序。截至昨天(9月18日)發稿時，在經歷了兩個工作日後，僅有5幅土地有開發商提交掛牌價格，其中純住宅用地只有2幅。

　　開場的冷清與之前的熱捧形成了鮮明對比。據瞭解，之前在領取標書階段，曾出現30幾家開發商競爭一塊土地的局面。

　　“因為掛牌截止日期為本月29日，還會有開發商在後續時間陸續掛牌。”一位上海開發商解釋。但市場人士仍對目前的掛牌局面感到意外，並稱不排除有開發商在嚴格的付款方式和結構比例要求中退出。

　　上海房地局官方網站數據顯示，2幅已經有掛牌價格的住宅地塊分別為：寶山區逸仙地塊，掛牌企業為上海湘騰房地產發展有限公司，掛牌價格5.5億元；崇明縣陳家鎮1號地塊，掛牌價格1.35億。

　　另外有掛牌的兩幅綜合用地為徐匯區欽州北路地塊，掛牌企業為上海華利置業有限公司，價格1.23億元；閘北區63丘地塊，掛牌企業為閘北區城市發展投資總公司，報價3.25億元。一塊純商業用地浦東新區高東鎮試驗場村18/1地塊，掛牌價2100萬。

　　根據記者瞭解，在項目答疑會上，拿地開發商對付款方式、結構比例控制等十分敏感。但得到的回覆則令開發商感到了執行的壓力。比如，有開發商詢問，住宅用地建築面積90平方米以下中小套型佔用土地面積的比例不得低於70%，是否可以做成90平方米以下所有套型之和佔總建築面積的70%。而得到的答覆則是，住房面積中套型建築面積90平方米以下比重必須佔開發建設總面積的70%。另一些地塊則提出，競得人簽訂土地出讓合同後，必須在7天內支付70%的競得價格。

　　上海非居住供地量創新高

　　今年以來，上海融辦公、商業、工業於一體的綜合項目出現開發迅速增長的動向。來自方方地產諮詢機構專題調研報告顯示，這主要是由於去年上海非居住用地供應放量所形成。

　　方方地產諮詢機構介紹，去年上海各區縣非居住用地的供應總面積約579萬平方米，創出歷史新高；規劃可建面積則達956萬平方米，比2003和2004年兩年的總和還多出45%。這也造成了今年上海非居住項目如雨後春筍般地湧現，未來的市場供應也將源源不斷。

　　而更令業內關注的是，這些非居住項目中有許多打破用地限制、物業滲透融合的“泛商業地產”項目。“與其說這是一個新提法，不如說是一個值得研究的新現象。”方方地產諮詢機構首席諮詢師胡宗亙表示，“比如辦公樓，原先一般都是指產權50年的辦公用地項目，但如今出現了不少用地性質是工業而功能設計為辦公的樓宇，這使得原本分類明晰的商業或辦公概念以及相關的數據統計步入一種‘名不副實’的尷尬境地。”

　　胡宗亙還表示，上海“泛商業地產”的交易份額，已由去年上半年佔市場總量的7%上下，一躍穩定在今年上半年的15%左右，這個增幅也遠遠超過了住宅。

　　他還指出，從具體的項目開發情況來看，開發這些項目的並不是“專職”的開發商，而是“產業”開發商，項目的體量往往很大，但定位卻顯得很“茫然”。