調控背景下的樓市傳統旺季，開發商還能憑手裏的牌說服購房者嗎？
【策劃人語】
這個秋天有些涼。
政策急如雨下，開發商們望眼欲穿的樓市“金九銀十”似乎註定要成為“銅九鐵十”。今朝的樓市旺季，“滿城難帶黃金甲”，開發商所謂的“絕地反攻”也很可能只是一場泡影。
儘管如此，面臨着巨大政策壓力帶來的生死大考，降價、放量、拉攏需求、異地推盤……手持這以往無所不利的四張牌，開發商們還是試圖破除這一資金鍊的魔咒。
《上證·地產投資》這一期的調查，就希望能從開發商這些不遺餘力的搏殺裏，為購房者找尋到樓市新走向的一些蛛絲馬跡。(柯鵬)
有效度：★★
擴大供應最缺的還是小戶型
□本報記者柯鵬
降價是最大一張牌，除此之外，開發商為了打造期盼已久的樓市旺季，絕大多數都放棄了此前的“捂盤”等待計劃，開始選擇大規模地推出新房，打算以擴大供應來激發市場的需求。
進入7月底至8月初，從5月份以來一直鮮有新盤推出的全國各大城市樓市，紛紛活躍起來，開發商的推盤速度明顯加快。北京出現了拿地和推盤的兩個小高潮，廣州8月份的推盤量就達5000套，上海則僅在8月18日這一天，就有14個樓盤推出項目。
“不能再等了，這是最後的機會。”北京一家開發商直言不諱，“自從5月的‘國六條’以來，我們本來當月打算開盤的項目一直推遲了三個多月。到了今天，再不開賣就要真的遭遇資金問題了。”
大多數開發商都抱有上述的想法，儘管“金九銀十”並不值得特別期待，但畢竟是一根可能足以“救命的稻草”，所以必須選擇推出自己的項目。
“對於很多開發商來說，今年基本就沒有遇到真正的銷售熱潮，資金緊張已經是業內的常態，所以這次只有放手一博。”易居中國分析師表示，“但是，值得特別關注的是，儘管調控的目標是90平方米以下的中小戶型佔70%，目前推出的戶型還大多是90平方米以上的大戶型，購房者急缺的小戶型供應並不多。”房產之窗分析人士表示，“金九銀十”旺季的到來引發了大批新盤上市或新盤推出後續項目，新房的銷售競爭必將趨於白熱化，供應量大增還是讓購房者看到了一線希望。但是，這樣一個小戶型緊缺的矛盾依舊不能有效解決，這種擴大供應的做法難以真正奏效。
有效度：★
拉攏需求看房團難敵“望風團”
□本報記者柯鵬
對於已經有點飢不擇食的開發商來說，參加房展會、組織看房團、打造新概念這些以往常用的營銷手段，在前幾年的樓市旺季，起到過不小的效果。
“上海每年的‘五一’、‘十一’黃金週都有大型房展會，我們幾乎是每次必定參加，效果都還不錯。我記得那時每次都能從房展會上拉來一車車的看房團，每個團都能買走幾套。”上海一家開發商回憶說，“今年的‘十一’馬上要到了，房展會我們肯定還是要參加的，但是這次不敢再寄予厚望。”
這位開發商解釋說，由於調控政策頻出，現在的購房者變得前所未有的謹慎，房展會的人氣已經一屆不如一屆了。另外，即便觀展的購房者，也大多隻是“試試水”來看看行情，隨後再貨比三家，完全屬於“望風團”的性質，很少有當即決定就買房的。
“至於那些新的樓盤營銷概念，比如節能住宅、環保小區、親水樓盤、以及體育、教育、綠色等概念，早就被開發商翻來覆去的炒過很多遍。以前是樓市黃金時期，還能拉住一些投資者。現在購房者裏面投資客已經少了，其他人也是已經產生免疫力。對於那些剛性需求的人們來說，新概念再花哨，也遠遠沒有實質大降價來得吸引力更高。”中房指數研究院一位分析師坦言。
異地推盤“圍城效應”正在銳減
有效度：☆
□本報記者柯鵬
當年地產界有句玩笑話，“破樓不要慌，老外買得歡。”講的就是異地推盤的好處———總有外地人和外國人會看上中國的房地產，哪怕項目有很多瑕疵。以往，特別是京滬等大城市的樓盤，常常是會被一搶而空的。但是，時至今日，異地推盤早就少了這種吸引“城外的人”衝進來的圍城效應，遭遇了門庭冷落的尷尬。
“這段時間我們的異地推盤效果非常差，主要是跑到異鄉來買房的人大多是為了投資而非自住，養老、旅遊之類的需求也僅僅侷限於海南等地的樓市，京滬等一線城市根本談不上。”一家房產代理公司老總表示，“投資者少了，異地樓盤的需求量當然也少了，這是必然的。”
的確，正是房產投資者的銳減，樓盤異地叫賣的冷遇已然形成。對於國內的異地投資者來說，營業稅、個人所得稅和加息這“兩稅一貸”已經壓得他們透不過氣來，異地貸款審查通過難更是一道最難過的門檻。對於境外購房者來說，“一人一套房”的“限外炒樓”新規儘管還沒有出齊地方細則，但是心理影響是巨大的，想來中國樓市淘金的外國投資者銳減，自住客也不得不觀望市場。
降價“半推半就”的救市是幻想
有效度：★★★★
□本報記者於兵兵
隨着新一輪調控日緊，已於去年走過一輪“降價潮”的上海樓市再次瀰漫着“磨拳擦掌”的降價氣勢。但是，各種形式的降價手段似乎尚未激起購房者多大的入市信心。9月，傳統的售樓旺季正在空蕩的售樓處和清閒的售樓人員手中悄然流逝。
降價：仍是局部現象
8月底至今，為迎接所謂“金九銀十”，各樓盤的促銷手段紛紛登場。降價，仍然是開發商認為最有力的競爭方式之一。
上海樓市中，包括莘莊、新江灣城、北蔡、天山、上南三林、碧雲、高行等各大板塊都出現了典型的降價樓盤，個別樓盤已經與周邊平均房價拉開近千元的單價距離，以吸引購房者。
例如，莘莊板塊上海康城四期8月均價5500元/平方米左右，較上海康城最高單價紀錄下跌近20%；新江灣城板塊的建德國際公寓最低起價7800元/平方米，而同一板塊的上海夢想、新江灣城1號作品、翡翠東森花園等多個在售樓盤，均價多在9000至13000元/平方米不等；北蔡板塊地傑國際城均價7000元/平方米不到，而該板塊另外兩個樓盤錦繡華城和海上國際花園目前售價為8200-11400元/平方米和12000元/平方米；甚至天山板塊元豐天山花園二期與周邊最大價格差近10000元/平方米……
表面上，上海房價下降成果不可謂不喜人。在8月全國70個大中城市房價同比再漲5.5%的背景下，上海成為唯一一個房價指數同比下降的城市，降幅為0.9%。
然而，表面繁榮的降價大戰背後，無論是市場人士和多數接受採訪的購房人似乎並沒有因此歡欣鼓舞，樓市成交仍不理想，降價效果仍未顯現。
到底是怎樣的不和諧音影響着本應樂觀的購房大勢？仔細看國家統計局8月份房價統計數字，上海8月的新建商品住宅價格指數其實與7月相同，根本沒有下降。而二手房的價格甚至比去年同期上漲了1.4%。
“此輪降價遠沒有去年同期的降價潮來的熱烈，購房者對樓市未來抱有更大的降價預期。”21世紀不動產上海區總經理王皓稱。
三大隱憂令降價盤滯銷
與開發商不同，日益成熟的購房者越來越不把單純的降價看作購房的唯一的標準。地遠位偏、變相促銷、品質危機等成為目前降價房滯銷的主要原因。
一是降價樓盤多處於外環外。早在今年初，上海多位房地產專家表示，外環外大量的商品房供應將導致房價首先破冰跳水。果不虛傳，在可以找到降價盤的上述區域，多處於上海外環區域。但老百姓有不買外環外樓盤的多種理由，比如交通、購物等不便利性，配套設施的欠缺，簡單的降價仍然難以挽救這些商品房的大量滯銷。
二是降價方式不直接。在眾多樓盤的促銷廣告中，實實在在的降價樓盤其實不多，精裝改毛坯、週末特價、送車、抽獎等手段，其實都是開發商半推半就的暗降技巧。對樓市後勢仍抱幻想的開發商，降價的格局和姿態仍顯侷限。
三是樓盤品質受質疑。造成降價盤滯銷的另一個重要原因,是購房者對降價樓盤風險的考慮。“降價說明開發商資金鍊有問題，這樣的樓盤一旦後續實力不足，爛尾、違約都是有可能的。我們可打不起官司。”購房者王先生表示。另外，不少開發商拿出的降價房多是早期的尾房或者區位、戶型不好的項目。在多種因素導致的降價背後，到底有多少真正“品質好”的降價房可供購房者選擇，這仍是值得思考的一大問題。
開發商態度已經分化
□本報記者李和裕
上海荒島房產工作室市場總監馮偉認為，雖然不少人表示看淡今年的“金九銀十”，但作為樓市傳統旺季的一個概念，這總是相對的。與前幾年相比，今年的“金九銀十”在調控新政的影響下恐怕成色不足。但與前幾個月的淡季表現相比，天氣轉涼的9、10月份往往還是能吸引購房者陸續出來看房、買房，開發商也因此做起功課，以促進這一階段成為一年中的一個銷售強檔。
不過，馮偉也指出，由於近幾個月市場整體形勢不佳，剛性需求持續觀望、難以釋放，開發商的態度也在分化。“主要還是看開發商自己對後市的研判，有的已經採取行動，有的也準備‘跟風’，還有的則猶豫不決，想等到10月份，看看市場反應再說。”
從開發商常用的一些招式來看，馮偉表示，基於購房者如今最注重房子的性價比，其中“價”甚至比“性”更為重要，所以降價成為最務實的手段。“目前一些個案已經打起價格牌，尤其是一些新盤，價格往往低於區域平均水平的5%到10%，價格上的折扣、優惠的確獲得了不錯的銷售成績，但也由此造成區域樓市冷熱不均。另外如增加小戶型供應、互動營銷活動、異地推廣等措施，則主要還看樓盤性質及價格合理與否。”馮偉表示。
“價格戰”仍值得期待
□本報記者李和裕
上海中瑞市場研究有限公司總經理朱鋒認為，季節性的交易情況變化在樓市的確存在，而今年的市場趨勢和去年很相似，在經歷了春節階段的淡季及逐漸回暖後又遭遇國家政策調控，同時由於去年的調控已使上海樓市產生“急剎車”，今年的調控反映在成交及價格上的影響並沒有去年來得大，所以9、10月份仍有望繼續取得傳統旺季的表現。
對於開發商在“金九銀十”採取種種促銷手段，朱鋒認為也是必然的，“其實這是一種短期‘戰術’而非長期‘戰略’，開發商只是想抓住傳統旺季這一時機來拉動成交，要知道‘金九銀十’往往供應量放大，據我們統計9月中下旬上海就將有40個樓盤新上市或推出新房源，加上樓市整體情況已是供大於求，由此開發商之間的競爭將很激烈，打‘價格戰’也可以理解。”
不過，朱鋒也指出，在調控背景下，“金九銀十”的性質已有所變化。“比照去年，9、10這兩個月的樓市銷售情況並不是全年的最高峯，反而是到了年底市場才到達一個高潮，‘金九銀十’更像是起到了一個下半年樓市回升的‘催化劑’的作用。今年的9、10月份很可能也是如此，如果能取得‘開門紅’，那對接下去的樓市表現也將產生推動。”