【據新華社深圳9月14日電】房地產市場的宏觀調控正在按部就班地進行。日前，建設部、發展改革委、工商總局宣佈聯合開展房地產交易秩序專項整頓活動。相關部委對房地產市場推進系統調控的決心已現，然而，由於房價的居高不下以及升勢向二三級城市蔓延，有關房地產市場“政策免疫”的說法開始在民間流傳。

　　房地產市場宏觀調控形成閉環

　　按照三部門日前作出的聯合部署，商品房預售中的違法違規行為、發佈虛假信息等惡意炒作行為等將在為期一年的房地產交易秩序專項整頓活動中被重點查處。

　　“這次三部門整頓市場交易秩序非常及時，它能與此前出臺的一系列宏觀調控政策相互配合，形成閉環。”深圳市社科院城市營運中心主任高海燕說，此前國家出臺的政策都是以調控土地、資金等房地產市場要素為目標，其目的是希望能“肅清”這些領域的問題，而這一次“劍指”交易秩序，則是為了解決房地產市場被人為操縱的問題。

　　我國房地產市場的一個怪現象就是：一方面大量的樓盤空置，另一方面卻是很多急切買房的消費者望而卻步，供求不能達到有效的平衡。這裏面的一個重要原因就是房地產市場被某些人操縱扭曲，以圖從中獲取暴利。他們的操縱手法五花八門，既包括開發商捂盤惜售、囤積房源及僱用他人炒作房價，也包括中介公司虛報房價在經紀活動中賺取差價，其效果就是阻礙了市場信號的公開透明傳達，在自覺和不自覺中推高了房價。

　　高海燕說，如果這些破壞市場交易秩序的行為得不到有效控制，就算市場要素整頓得再幹淨，房價也難逃被操縱的命運。事實上，從今年4月底開始，國家關於房地產調控的政策頻頻出臺，涉及範圍涵蓋信貸、稅收、利率、外資、戶型結構、土地出讓、市場信息等等，其中有些領域還有多項政策的制約。這些政策可以說涉及了房地產市場的各個環節。

　　“隨着房地產交易秩序專項整頓的開始，國家關於房地產市場的調控政策已相當系統。”高海燕說。

　　房地產市場出現“政策免疫”？

　　最好的政策如果落實不到位，最終也只能淪為“畫餅”。近期，網絡上就流行一種說法，稱房地產市場已經獲得了“政策免疫力”，國家的宏觀調控政策對其影響力出現邊際遞減，房價該怎麼漲還怎麼漲，完全跟政策的走向“絕緣”。國家關於樓市戶型結構的調控曾被認為是可能對房價產生重大影響的政策，但隨着時間推移，先是模棱兩可的“70%比例”最終被定義為項目控制與總量控制相結合。其後，一些奇異的情況也陸續出現：8月初，珠三角某市推出兩幅“限戶型、限房價”的住宅用地，規定90平方米以下戶型房價不得超過每平方米6000元，而周邊住宅市場均價不到5000元；9月初，長三角某市“限戶型細則”傳出。這則尚未得到官方證實的傳言稱，該市對“九部門意見”關於90平方米以下佔70%的要求將可能按照“環內90平方米比例50%，內外環間70%，外環外74%”的原則實行。“按照這個‘細則’實施，一個可能的情況是國家有關限戶型政策根本無法得到有效實施。”上海房地產評論人士顧海波說。此外，按照九部門的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，住房建設規劃是平抑房價的重要手段，各城市必須在今年9月底前向社會公佈。據瞭解，目前國內一些城市，如北京、泉州、昆明等地都在積極制訂當中，而另一些城市時至今日仍沒有任何動靜。在等待和觀望中，房價漲勢向二三級城市蔓延。來自國家發改委和國家統計局的數據顯示，二季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，漲幅比上季度高0.2個百分點。“重要的並非國家再出臺多少政策，關鍵在於政策的執行情況。”顧海波對此評論說。

　　遏制投資與抑制房價尚未實現良性互動

　　宏觀調控，“嚴”字當頭。然而，一些地方政府在貫徹落實國家有關政策時，不是等待觀望，就是拖延不辦。使國家宏觀調控政策在執行中走樣，難以觸動房地產市場中的利益羣體。記者在一些地方採訪發現，由於“久歷風霜”，一些開發商對國家的宏觀調控政策已不再“敏感”，原來怎麼幹現在還怎麼幹，其蓋房的“熱情”再度飛揚。萬得資訊提供的數據表明，今年3月至5月，國內房地產開發實際完成投資、房地產企業購置土地面積這兩項重要指標呈現逐月下降態勢，但在6月份，這兩項指標突然反彈，分別由1526.77億元人民幣、0.24億平方米回升至2036.91億元人民幣和0.41億平方米。一些大型房地產開發商則加大了“拿地”的力度。6日，佔地560餘畝的上海浦東花木新民北路地塊開標，8家房地產巨頭參與競標，金地開出了近60億元的天價。該地塊建築總面積不超過53萬平方米，按金地的報價計算，樓板價達每平方米1.1萬多元，幾乎趕上了周邊樓盤的房價。“國家有關部門對房地產業的調控思路是相當清晰的。通過提高信貸、土地出讓門檻遏制投資過熱，同時通過調節供應結構，抑制房價過快攀升。但從目前的情況看，在遏制投資過熱與抑制房價過快攀升之間似乎並沒有建立起良性互動的機制，主要原因就是相關政策的執行力不夠。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說。

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　　包頭市對商品房銷售實行開盤監控

　　為抑制商品房銷售過程中的炒作行為，避免商品房價格的不合理上漲，保護購房者的正當利益，內蒙古包頭市房產管理局對商品房銷售合同實行網上備案管理，並對商品房預(銷)售過程實行“開盤監控”。

　　據瞭解，“開盤監控”是指在商品房項目獲得預(銷)售許可並開通商品房網上售房系統進行開盤預(銷)售之日起一週內，暫不發《商品房預(銷)售許可證》，由包頭市房產監察支隊的執法人員在其售樓場所對其銷售行為進行現場監控，保證其房源信息公開，銷售過程透明，銷售價格真實。

　　此項措施要求包頭市的房地產開發企業對其售樓場所進行標準化佈置，製作與商品房網上售房系統信息內容一致的銷控圖，放置於顯著位置，以便購房者掌握房屋銷售信息，並且執行銷售價格“一價清”和明碼標價制度。包頭市房產管理局對房地產開發企業在取得預售許可之前存在內部認購、會員制登記等無證售房行為，以及發佈虛假信息、捂盤惜盤、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價的違規行為，採取責令停售、限期整改的措施，並依法進行行政處罰，直至吊銷其《商品房預(銷)售許可證》。(新華社記者：蔡國兆,徐壽松,彭勇)