本報特別策劃“2006深圳地產市場大調查”系列之四
地產之路總有不平事
2006年的深圳地產，在各種複雜因素的影響下，顯得格外動盪不安。新一輪緊鑼密鼓的宏觀調控，正在影響深圳地產發展的方方面面，從土地、產品、稅費、金融，到市場心理、消費心態等等，深圳地產正在面臨一次前所未有的轉型。市場格局、產品趨勢以及消費形態，都有可能在這場曠日持久的調控風暴中，找到新的市場落腳點。
在這樣的背景下，樓市中不少因素出現了對峙與矛盾。土地拍賣的價高者得與消費者期盼的房價越低越好；豪宅的前景規劃與“9070”的硬性限制；中介行業的提前洗牌與二手樓在深圳地產中扮演越來越重要的角色；還有觀望與無奈的市場心理，盼跌與盼漲的微妙狀態……
為此，連日來記者就這些樓市中的“動盪”、“矛盾”因素開展了新的調查，力圖在這些對峙的思辨之間，還原一個真實的樓市。
政策適應，9月樓市復甦？
“金九銀十”是房地產市場傳統交易旺季，如果參照去年宏觀調控的影響的話，在9月深圳樓市全面復甦，價格開始瘋狂上漲。
就此問題，市場有不少人持同樣觀點。“估計不超過10月份，深圳的成交量會有一個明顯的恢復狀態，雖然不一定說會出現去年那樣的漲價，但是市場回覆到新政前的7-8成，應該是很有可能的。”某開發企業負責人私下裏告訴記者，他認為，在宏觀調控中，大量的真實需求被抑制，因此到了9月份，這部分需求是時候逐步入市了。“前段時間大家都在等着價格下跌，但是實際上新房的價格並沒有下降趨勢，因此這時的市場心理就比較微妙，相信會有很多自住型的買家率先打破觀望僵局。”
但是關外某在售項目的負責人的觀點就沒有那麼樂觀。“不能對‘金九銀十’寄太多希望，畢竟今年的調控都不同往年。”他說，9月份的成交量較之前兩個月可能會有一定回升，但是就此判斷樓市復甦是不理性的，出現去年那樣房價瘋漲的現象可能性更加小。“如果今年也像去年那樣漲，肯定又會有新的更嚴厲的調控政策出臺。”該負責人指出，市場不活躍，僅僅是新政的初步影響。在他看來，“9070”、新土地拍賣等等這些規定，進一步實施將對市場產生更深的影響。
與此同時，深圳中原地產日前發佈8月份市場報告顯示，8月份成交數量仍沒有太大的回升，而預計從9月份開始市場供應量會劇增，一些有捂盤心態、推遲入市的項目會面臨越來越激烈的競爭。有觀察人士就此表示，9月的成交價會比8月有所回落，久違的讓利促銷活動也會出現。
如履薄冰，中介提前洗牌？
在上星期深圳商報組織的“二手樓中介CEO論壇上”，中天置業總經理蔣飛就公開指出，行業已經進了一個如履薄冰的階段，中介的市場、社會地位都需要得到全社會的廣泛重視。
記者就此問題再次組織調查，一些中介機構個別月份的成交量已下降到“觸目驚心”的程度，甚至出現“零成交”的現象，而成交量的萎縮，也造成了中介從業人員流失、個別小中介違規操作等等，某品牌中介分行負責人直言不諱地告訴記者“新政讓中介行業提前洗牌。”
造成這一現象的原因主要在於二級市場的成交狀況相對穩定，瘋搶房子的火爆局面沒有出現，因此造成三級市場成交量的市場關注下降。“而且有關二手房價格下降的消息，也影響了市場消費心理。”某中介從業人員告訴記者，“消費者都是買漲不買跌的，二手房價格跌了，就會促使觀望情緒持續下去，對成交更加不利。”據反映，部分中介為了扭轉這種不利局面，有意掛高二手房價格，造成二手房價格不跌反升的假相。
據記者調查瞭解，當前的市場形式已經讓部分小型中介關門，中型企業的經營狀況也不甚理想，而部分實力較強的品牌中介卻在逆市擴張，像世華、創輝等觀望期內都有新店開張的舉措，市場分化比較明顯。
真實需求，深圳人又開始買房了？
日前，記者在某公共場合進行了隨機調查，結果在一百多名調查對象中，表示9、10月份有買房意向的不到3成，這一比例相對之前的調查結果沒有明顯的上升。而認為繼續觀望、等待降價再買的比例高達50%以上，另有近7成人認為今年不會出現像去年那樣的漲價。
同時，記者也瞭解到，近期幾個項目開盤，當日銷售率都較為可觀，這表示深圳部分自住型買家開始逐漸活躍。現在南山租房子住的吳先生說，有意買寶安的房子，但是聽說寶安即將入市的新盤，開盤價都要接近一萬元／平方米，這樣的價格很難接受。他正在努力尋找一些關內7000、8000左右的房子，他也表示在一手房源比較充足的情況下，暫時不會考慮二手房。
目前的市場消費心態比較微妙，自住型買家入市的同時，又往往因為價格因素猶豫不決。一位消費者這樣告訴記者：“去年深圳房價普遍7000多的時候，覺得5000、6000才合理；現在能接受7000、8000的價格了，但是房價又漲到一萬多了。心理接受度永遠趕不上漲價。”(作者：盧青)