日前，國家發改委、國家統計局在對全國70個大中城市的調研報告中指出，2006年7月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，漲幅比上月低0.1個百分點；環比上漲0.5%，漲幅比上月低0.2個百分點。

　　在與去年同月相比漲幅較大的城市中，北京列第二位，漲幅為11.1%，在與上月相比漲幅超過1%的14個城市中，北京列第四位，漲幅為1.4%。

　　“一年半以來，國家的房地產調控政策一個接一個，但結果卻是房子離中低收入階層越來越遠，政策與成效也漸行漸遠。”中國管理科學研究院研究員李開發接受中國經濟時報記者採訪時表示，房價按照如此趨勢繼續攀升，新一輪的宏觀調控將不可避免。但是在制定新政之前，必須理清過去系列調控失靈的原因，否則，出臺再多的新政也只能是“空調”。

　　廈門大學不動產金融研究中心博士郭曉武接受中國經濟時報記者採訪時也表示，一年多來，房價不但沒有被穩住反而大幅飈升，很多城市的房價不斷創出歷史新高。事實證明，此前的調控政策非但沒有達到預期效果，而且市場的發展竟然呈現出局部失控狀態，這集中體現在熱點城市房價的非理性上漲。

　　與此同時，伴隨着房價的不斷上漲，諸如房價泛政治化、房地產輿論混亂、不同階層或利益集團的情緒化對立等讓人擔憂的現象也愈演愈烈。

　　遺憾的是，在沒有經過深刻反省調控失敗原因並追究有關官員責任的必要前提下，本輪房地產宏觀調控在更加複雜的市場環境下倉促登場，這就難怪很多市場人士都對此不以為然，宏觀調控的未來市場效果也受到普遍質疑。

　　李開發指出，房地產調控是一個非常複雜的問題。不過，總結其失效的根源，最根本的其實是來自於多個政策導向不一，調控思路過於微觀，想兼顧多個利益目標而不可得，無法形成合力。

　　老百姓的住房保障固然是重中之重，但是地方政府的稅收、銀行的貸款安全、維持GDP的增長動力，與房地產開發有關的關聯產業共同形成的利益集團、政府賴以用來改善城市形象、完成政績的資金來源等等問題都深陷其中。各類政策方向不一，短視行為突出。

　　投資政策問題重重

　　“可供投資參考的產業導向政策太少，投資領域太少，投資收益太低，導致資金流向房地產業。”李開發表示，國內沒有那麼多的公共品可供投資。投資企業、證券、科技的收益不足，唯有房地產收益較高。中國富豪榜上房地產開發商富豪接近一半，而且都是幾年時間成功立業，就是最好的例證。投資房地產的收益比銀行利息少說能高出4-5倍，有的高達10倍以上。你想讓人不投資房地產其實不可能。

　　而且，投資房地產安全度遠較其它投入高，這也就不難理解銀行為何如此熱衷發放房地產信貸。只要有房子在，抵押物在，房價要下跌到40%以上才會觸動銀行的奶酪。而事實上，房價漲幅那麼高，購房人的首付加部分月供，少說也有40%。

　　從投資購房人來講，不管政府出臺多少政策，購房人自有對策。即使房價下跌，又能跌多少？政府不準賣可以出租，出臺徵稅政策可以簽訂陰陽合同，可以搞贈與。買汽車怕貶值，買股票怕虧損，買房子在那裏，風雨不怕，水旱不驚，比任何財產都安全。

　　“調整住房轉讓環節營業稅的主要目的在於抑制炒房。”郭曉武指出，在供不應求的市況下，炒家可以輕易地實現稅負轉嫁，而真正決定炒家生死存亡的還是市場價格走勢，由於房地產市場不存在做空機制，因此只要市場價格維持向上的走勢，炒家就不會輕易離場。

　　加重轉讓環節稅負的直接結果是增加了住房交易成本，在房價持續上漲的市況下等於增加了購房成本，因此我們看到稅收調控並沒有達到抑制市場投機的目的，它反而間接推高了房價並使得交易活躍程度大為降低，市場進入了所謂的“滯漲”(交易量下降與價格上漲並存的狀態)階段。

　　“此外，由於缺少政策制約，投資房地產成了各種灰色收入的最好安身之所。”李開發指出，買房不需要任何手續，只要有錢、身份證明，就能買房。可以假借親戚朋友的證件，甚至還能夠以在學校上學不久的小孩子的名義買房。因此，各種灰色收入放在房地產最安全，而且還保值增值。

　　而阻止外資投機炒房政策的效果也是有限的。公開的可以阻止，但由於缺少配套監管措施，當面對變相、變通的投機炒房，我們目前的政策是失靈的。比如，外資進入一個企業，以內資企業名義購房，外資通過現金方式，以國內公民身份購房。只要與相關個人搞一個借款合同與房地產抵押合同，兩張紙就把政策給破解了。地下錢莊的流動我們管不了。人民幣價格不斷走高，外資炒房可以用數不清的招數進來，我們缺少對策。

　　城市化政策過度超前

　　“倡導城市化，政策提倡過度超前導致房地產業病態發展。”李開發表示，城市化的必然趨勢是房價上漲。但近年來，城市化發展過度，官員為了政績，發展商為了通過土地牟利，加之與腐敗的灰色收入連在一起，用城市中心區的拆遷帶來房地產價格的走高。有報道介紹許多城市中心區質量很好、使用壽命還長的好房子都被規劃拆掉了，而棚房區卻拆遷不多，原因就是用拆遷推動購房消費量。

　　過快的城市化是個陷阱。城市化的基礎是什麼？是工業文明，是科技進步，是非房地產類產業的發展。當我們看到，非房地產企業的發展如果不能與房地產業發展同步，就是房地產業發展過快。而現在不是一般的過快，而是快得過頭，甚至是快得要翻車。這個問題值得高度注意。

　　在非房地產的產業鏈條上的企業，才是國民經濟的基礎，是真金白銀的GDP所在，只有這些企業效益都能穩步增長，並且與房地產同步增長，才是良性的增長。收支平衡，入出相符，有能力消費，有條件消費才是合理的。

　　而就我國目前的經濟情況看，在非房地產產業外，機械、化工、輕工、煤炭、電子，眾多工業產業部門的利潤越攤越薄，許多龍頭企業都困難重重，尋求外資收購兼併，血汗工廠爭議不斷，競爭非常殘酷，利潤遠低於房地產業。許多行業的利潤率只有2-3%，與房地產業超高速病態發展大相逕庭。

　　從更深層面上說，即使有些非房地產行業取得了不俗的成績，我們仍應看到，這些成績其實多數是大量耗用國內寶貴資源實現的，不可再生的資源的低效率使用對國家長遠發展有百害無一利。

　　我國經濟增長方式粗放的特徵十分突出，許多產業的增長是以大規模消費不可再生資源維持的。只有非房地產產業良性增長，並且與房地產業實現平衡增長，才能說明房地產消費是健康的，對房地產的消費才是正常必須的一種消費。當然，真是那個樣子，所有的投入就會分流，房地產也就不是唯一的投資熱土了。

　　拉動內需政策走樣

　　“事實上，我國拉動內需的政策已經變成了拉動房地產業，這是十分錯誤的。”李開發表示，近年來，國家制定政策，在發展外向型經濟的同時，着重拉動內需。但是問題在於，拉動房地產的內需與其它的內需不一樣。拉動其它內需是複雜性的多層面操作，要政府、企業、各類投資人共同努力，而且有很多風險。比如加大科技投入、成果篩選、資金投入、政策扶持等，全是掏錢，而且銀行因為風險也不願投入，加上企業還有經營風險，總之政府努力只佔其中三分之一功效，而且風險莫測。

　　但是拉動房地產，政府一個文件就說了算，七十年土地使用稅一次交清，政府的大量開支一下子有了着落，辦幾個改善城市面貌的大項目，出點政績，一個任期就過去。所以，政府官員急功近利的想法佔了上風。有什麼政策可以讓老百姓把養老的錢都掏出來？希望老百姓投資股市，但股市風險累累，許多人的錢被套牢，況且需要老百姓自覺自願。教育產業化也是如此。因此，許多地方政府出臺了不少讓老百姓不得不掏錢買房的方法。

　　第一個方法是出售城市戶口。我們國家的城市戶口與農村戶口的戶籍政策差距巨大，只要有錢，在城裏投資，就可以得到城市戶口指標，只要在城市裏買房也可以遷戶口進城。這已經屢見不鮮；第二是拆遷拉動住房消費。政府安排拆遷，新建商業街，打造大城市，打造現代宜居城市開拓綠色空間，等等，總之，是把城市中心的住房拆掉，把地方騰出來，建成寫字樓、商場，加上被拆遷戶當然要購房，所以這也是拉動房地產的好辦法。

　　第三個方法叫做“寅吃卯糧、超前消費”。讓人們改變傳統的量入為出、存錢養老、積穀防荒的觀念，形成新的消費觀，那就是首付與月供，一次把20年的消費預付了，辛苦勞動每天算計如何還房貸，為了一套房，先掏了養老的積蓄錢，再掏了父母的血汗錢，然後用20年甚至30年做房奴，省吃儉用，擔驚受怕，生怕工作不保，生怕身體疾病折磨，生怕父母年老體弱，如此等等。但我們同時也看到，只有在房地產領域有這種普遍的首付與月供的做法，而在技術轉讓、設備投入、新辦企業，甚至就是教育等方面的信貸政策遠不寬鬆，想首付與月供，沒門！

　　第四則是全國上下主打大戶型住房，最大限度地“拉動”消費。而在新加坡的住房，至少30%以上是40平米左右的小戶型。

　　第五是大力倡導建設開發區。許多地方不但縣裏建了開發區，甚至連鄉鎮都建設了開發區，圈地建房，然後給優惠政策，讓企業進開發區，“產品還是那個產品，月亮還是那個月亮”，只是開發區的住房讓工廠變了樣。

　　第六個方法是改造消費理念，也就是投資置業增值。

　　第七則是小產權。這是地方政府甚至鄉鎮的主意，反正天高皇帝遠，已經住進去了，誰也不能把住戶扔出去。

　　如此等等，全國上下都在動房地產的腦筋，這樣地拉動內需實在是不理智。

　　“怎麼調控房價，怎麼調控房地產？”李開發指出，當我們回首上述各類問題就不難明白，多個文件導向不一是調控屢屢失效的根源。要想房價調控有成效，先得把過去這麼多年相矛盾的文件清理了，然後圍繞房價調控的中心目標，出臺配套政策，調控才會有預期的效果，否則，這種膠着的狀態將會長期持續。

　　“客觀地說，此前多數調控政策的出臺基本上都屬於隨機應變類型，往往缺乏長效機制，因此，房價的繼續走高肯定會引起相關政府管理部門的重視並做出反應。”郭曉武表示，調控政策會對市場產生較大的衝擊與心理影響，因此其出臺過程也是非常謹慎的。新調控政策的制定主要取決於管理部門對於市場現狀的評估、中央與地方以及有關部委之間的利益協調、調控政策對市場的衝擊評估等等。

　　北京房價的過快上漲很可能會促使政府出臺更多、更嚴厲的地方性調控措施來平抑房價。不過，畢竟北京等大城市的市場狀況與全國整體情況的差異很大，因此，不能僅僅站在北京市場的角度來思考全國房地產市場的調控問題。(謝麗佳/文)