黎振偉：接下來馬上進行我們的第二場對話——華南模式之辯。下面有請：經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉；僑鑫集團有限公司總裁唐明曦；廣東利海集團有限公司副總裁莫嶸；廣州市光大花園房地產開發有限公司副總裁陳洪志；卓越置業集團有限公司營銷部總經理李寧；香港信和置業副總裁韓利民；廣州美林基業房地產開發有限公司副總裁吳張；中華廣場地產公司鄺俊崧。
首先請鍾偉教授就“華南經營模式有什麼變化”解說一下。
鍾偉：其實華南開發商是中國開發商比較獨特的一區，像上海、南京那些開發商大多數沒有經過商業中心的洗禮。華南開發商對於國內的開發商趨勢來說，不是特別好，本身華南這一片在全國引起眾多的關注。我覺得關鍵是看華南自己怎麼樣去取得一個很好的創新空間，現在華南開發商已經程度國內的開發商主流，我覺得這是一個很好的發展趨勢。
黎振偉：他的一個樓盤是“十年磨一箭”，現在廣州這邊的發展就是這樣的。如果說一個樓盤能夠開發20年的話，我想我們以後房地產這個行業肯定是發展不錯的。下一位嘉賓是僑鑫集團地產執行總裁唐明曦先生。就“華南在20年後如何發展”談論以下您個人的意見。
唐明曦：這次黎總提了一個很有內涵的話題。實際上我認為所有華南模式，就是我們這個區域的地產過程、階段性比全國其他地方要領先一個階段，這是一個階段性的區域。應該說我們現在去國外看的一些居住的生活模式來看，都是一些社區化的生活模式。而我們整個市場起來之前，是一個單位式的模式，一個院子一個院子的。所以現在是從單位式轉為現在社區這種方式。
華南和深圳為廣東在第一階段已經組合，第二階段是實現廣州的開發。我們進入的時候是以大牌為主的第二個發展階段的時候，其他各國城市的發展剛剛進入市場起步的階段。從這麼兩個階段來看，對於這次調整應該說它的反映是不一樣的。我們廣州深圳的發展商是經歷了一個調控的過程，所以說對一個一般的調控政策還是適應的。嚴格控制、要求質量等等對於發展商來說認為都是正常的，都是應該的。那麼對於剛剛在成長階段的地產市場、開發商來說的話是要有一個習慣的過程。
那麼從這個階段來看，廣州、深圳的發展商已經進入一個成長階段的地產市場，成長階段的地產市場，消費者應該是比較成熟，政府的行為也是比較慎重的，在廣州設計一些比較大的政策都是要與開發商進行討論的，其實這中間都是需要一個過程的。那麼在這個過程當中，是發展商和消費者提高一些關鍵的、共同的意識。如果生產設計出來以後也不會有太大的波動。
第二個特點這個階段的需求是真實的，統一性的比較少。溫州在廣州、深圳炒不動，那是因為他們的消費者不成熟，投資商也成熟，所以它很難進入。所以說投資商的成熟還表現在他們專注於做自己該做的事情。把自己的產品做好，這是自己工作的一個範圍，是本身的一個思維模式。如果自己是社會上的這個角色就應該承擔這樣的一個責任，所以說在成長階段要把更多的精力注重於自己的產品和市場。對自己消費羣體進行深入瞭解，使他按照引導去打造自己的產品。
我們從98、99年就開始策劃，當時黎總也有參加我們的策劃，當時我們考慮的一個問題是是否會符合我們21世紀的需求，從這個角度提出我們的策劃。我們要做符合21世紀需求的房子，從結構來看要配套完善。那麼從房子的質量來說還是站在市面上的前列。根據這樣的構測，我們去美國、歐洲、東南亞一代進行房地產考察。經過這個考察，我們覺得我們有信心能夠做到21世紀適合大家居住的房子，這是第一個策略。世界範圍內進行招標的小區，這個國際招標應該是從國內開始。
第二，因為我們是想要把房子發展成為一種綠色的房子，但是也還要考慮生態這個問題，剛開始我們也不知道，為什麼我們要做國際招標呢？因為我們想從國際設計師那裏得到一些答案。我們通過69家國際的設計師，設計出了12個方案，我們選擇了一個方案，所以說這樣一個生態方案實施並不是完全的生態，因為它只是從建築的角度、規劃的角度，從中間關係的角度來考慮的，後面我們找到了一個可持續發展的協會，建設出了第一個生態全面規劃的小區，這是我們第二個第一。
第三個第一就是我們的部品方面，第一個使用舒適空調，第一個使用衛生飲水機，這是我們的幾個第一。在生態方面我們做出的一個創造。關於環境，這個是我們在住宅區裏面需要考慮的。就環境來說，我們要有比較全面的，第一我們有公園式的環境，有水壺和山林，第二我們每個家都有自己的小園林，第三我們有歐美式的園林環境，所以說這裏有三種層面的感覺，讓大家感覺起來非常舒適和優美，感覺到是一個非常美的環境。另外在戶型的創新上，我們創造了休假式別墅，這也是從匯景開始的。我們現在又做了一些展開式的別墅，在形式是一期一期的推進，所以說在環境上、部品上匯景做了一些打造，滿足一些21世紀消費者的需求，我想這是我們華南地區的一個特點。
黎振偉：唐總說的規範市場開發，面對增值的需求，要做好你的產品，剛剛唐總說的21世紀需求是真實的，在華南區確實是真實的。下一位的嘉賓比較特別，本來這次的嘉賓都跟我說不要談新政，我們有一位嘉賓說沒有關係，我要談的就是新政。他就是來自外地的已經紮根在廣州的開發商華城集團，陳總您就宏觀調控下華南模式對廣州的生產。
陳洪志：現在房地產成為一個焦點，以前做營銷就是怕人家不看我，但是現在有請我們的華城集團總設計師陳勇先生。所以我想經過了房地產開發20多年，從來沒有一兩年像現在這樣的情況，各種各樣的宏觀調控的評論非常之多，就像我在網絡上看到的，中國有三大臭評，一個是世界盃的球，一個是股市，還有就是我們房地產。
我想針對這樣一個宏觀調控，我們怎麼去推廣廣東或者華南一代的發展，我想說三點：一種認為小戶型沒有炒作，第二個觀點認為房地產企業會垮，第三個房地產行業會崩潰。這三個觀點會怎麼樣，我也談談自己的看法。我也是結合自己個人對廣東房地產的瞭解。
我想首先講小戶型，我認為它一樣能夠活得精彩。我們經常講房子的舒適度，其實它一樣可以講房子的舒適度，這大絕對不是惟一的因素。如果我們把配套、園林、環境、裝修、外形、外觀，造型、還有小區的公共場所設置做好的話一樣能營造好的舒適度，不是說中小企業不能做。尤其在廣州可以借鑑香港、日本小戶型的經驗，我們也觀摩過日本，還有一些香港企業的做法，我覺得小型企業一樣能夠做得很好。其實我們在裝修的過程中已經減少了很多的問題，比如會把相對的功能區淡化，用一些很明快、很簡修的方式一樣把它裝修好看。
第二個我想一個有活力的企業也應該能夠繼續的生產。如果按照我的角度來理解華南地產，我覺得它有三個特點：第一，它面對任何的宏觀調控，只有廣州的地產商是不對抗、不埋怨，埋頭苦幹做功課；第二個是資金；第三個是產品機械化；而這些優點恰恰是華南地產最好的武器。
廣州房地產市場也有兩個鮮明的特點，第一個它的總量是非常龐大的，特別是它的結構是非常小的。也就是說它絕大部分是滿足自己的需求，而迫使消費，超前的消費、投資、投機是它最小的比例。它的二手也非常發達，給房地產的發達給它建立了一個良好的基礎，這是第二個。第三個，我們再回頭看，廣州的經濟指標是第三位，廣州的人均GDP增長量是第一位，廣州的人均速度增長也是全國的第一位；廣東的GDP總量的是廣州的1/4，廣州的人口收入是高過北京和上海的。所以我覺得華南地產的特點，廣州市場的特徵以及廣州經濟的可持續發展都決定了有合理力的企業一定是不錯的。第三個，也就是怎麼看待這個行業，首先我們應該看到社會經濟的發展已經成為了房地產發展的一種原始的動力。
我記得曾經看過一個專欄，裏面有兩個數據讓我大吃一驚，也就是說05年我們國家的GDP的年增長率是8.64%，我們的城鎮收入增長率是9.62%。經濟的發展已經成為地產發展的引起，人們生活的水平在提高。他們想要享受更好的房子，這種願望只會隨着戰爭而改變，不會隨着宏觀調控而改變，所以我想這樣一個大的行業會實現可持續的發展。我之前過來的時候也看到了臺灣的一個漫畫，我覺得挺有道理的，女人最好是性感，如果不性感就要感性。如果不感性至少要理性，如果連理性都沒有就不好。
我想在廣州一個健康良好的房地產發展和市場，我們希望和呼籲政府需要新的開發商、需要新的政策、需要新的消費者、也需要新的領域，我想廣州房地產和華南地產一定會走在廣東的前面。
黎振偉：外來的開發商看廣東的發展。華南企業要務實發展，我覺得廣東的發展應該是理性發展的。下一位也是來自廣州的，他們在廣州也創造了很多比較好的一些模式，他們的領導人也比較喜歡發表他的觀點，他就是我們的利海集團的莫總，您也談談自己的觀點吧！
莫嶸：首先要感謝觀點邀請我過來。我是第二次來參加這個論壇，但是上次那個論壇可以說要激烈一點。在非常感謝廣州的媒體。開發商和各方面的關係比較好，我覺得廣州的開發商和北京的開發商相對來說要低調一點，回家應該做什麼就做什麼。上一次是作為學術討論，有很多話就跟媒體說不要發表出來，我發現他們也確實做到了，所以非常感謝他們。我們希望把它消化掉，國家有國家的難處，開發商也有開發商的難處。
我想隨便聊兩句就是，剛才之前聽到我們鍾偉教授和董教授所說的話，我覺得跟很多開發商的觀點是一致的。他們所表達的觀點本質上是市場化，行業是一個市場化的行業，經濟是一個市場化的行為。那麼有關的政府、有關的政策就應該遵守市場規律辦事，過分的吸引開發商，採取極端的做法對市場並不是很好。所以說我們也看到在政策的執行過程中其實也是在調整，包括廣州的政策也即將推出，從我得到的準確的消息來說，即有廣州華南地區和深圳的辦法，也有廣東的一些辦法。政府也在修正這個策略，我覺得廣州的政府按照經濟規律來辦事，我覺得還是不錯的。廣州的開發商和市場之所以比較成熟、比較理性，跟企業、政府各方面的配合都是相符合的。
那麼至於剛才黎總說，房價過於便宜對土地是一種浪費，這個觀點也不能說是完全正確或者是完全不正確的。這個觀點當是蔡教授提出來的這個觀點，我也深表同意。就是說在資源有限的情況下我們怎麼樣來利用資源，不僅僅是形式上的，能夠更好的完成工程。畢竟房地產的資源是有限的，所以廣州的樓價一直在攀升，其實有些內在和外在的原因是無法逆轉的，所以我們沒有必要過渡的造成一定的波度。
黎振偉：剛才莫總說的，我有兩個數據，一個就是，現在廣東上半年的房價已經超過30，我們也看到了另外一個數據，廣州今年上半年的市場量和成交量的是160，也就是說成交的房子遠遠高於銷售的房子。下面這位是來自深圳的，因為深圳和廣州過去是交流比較少的，但是越來越多了，過去在內地是江浙企業比較多，那麼以後華南企業就會越來越多，特別是深圳企業，我們想請卓越質業集團有限公司營銷部總經理李寧先生為我們發表講話。
李寧：非常感謝主持人，也非常感謝有這次機會能夠讓我來到這裏。今年是第一次來在廣州的學院交流。我想起2004年和05年，這時候在北京的清華大學做了一箇中國房地產企業的談論，我也談了一個觀點，這個觀點今天也還是正確的。當時各個地區的地產都說我這個地方怎麼怎麼好，我認為從早期來講，這幾個地方都是下滑的，其中有一項華南的經濟實力是被低估的了，這點當時從“博鰲論壇”的時候也表達了這樣的一個觀點。
為什麼會這樣說呢？因為我們剛才有幾位朋友說到廣州和深圳的經濟的總量，其實我覺得GDP還是不準確的，為什麼呢？因為我覺得它在統計的時候是把廣東省、廣州市、深圳市分開的，所以四個數據加起來在世界上是一個不可小瞧的數量。
就廣東和深圳來看，實際上這兩個城市的GDP和人均佔有的資源應該在全國都是名列前茅的，說都是比較高的，比如深圳，它有7200到7400萬人口，但是它的土地面積2020萬平方公里，是上海的三分之一和北京的七分之一。有一次有人問我為什麼你們深圳的房價賣得這麼貴？房價上一萬多，我就說一千二百萬人口的城市，壯大七倍北京，那北京有多少人呢？頂多有三千萬人。相對來說廣州的人口密度是相當大的，而且深圳和廣州有大量的異地人口，他們沒有過去的產業分的單位住房，比如說四合院等等。
沒有幾百年的努力，你們認為他們能解決居住的問題嗎？而現在政府所提出來的一些居住政策，又說優先保證戶籍人口，可是深圳的戶籍人口是原註名，原註名的房子比人口多，所以整個宏觀經濟來看，我認為華南的地產是保持在一個領先地位的，並且也支撐各個防地產的發展。這就是為什麼華南模式長久不衰，這是第一點。
第二點，我覺得華南已經成為一個非常非常完全的外向結合和內向結合的經濟發展模式。從香港過來一箇中午就到了，可是你如果在美國要到上海去買房，現在上海不能買房怎麼辦？所以整個房地產這次深圳的調控對珠江三角洲的打擊，而珠三角為什麼對廣州，是因為外資的購房本來在我們這裏，不是三角洲，比如說在深圳每年都10%的外資購房。第三點就是政府的一個政策和剛才所談論的一樣的，由於我們的地和功能政策實際上都是非常透明的。比如說網上籤合同，什麼禁止房價要透明，我們中國經濟報道的朋友談到說，為什麼順馳倒下？其實不是倒下，只是收購而已。可是有沒有人問過，為什麼順馳會被12.5個億就控股了5%個億呢？它每年的銷售是一百個億，廣州和深圳其實有很多低調的發展商。12個億是很容易拿出來的，只是廣州和深圳以及華南的發展商很少把這方面的內容吹得很大。
今年我們在深圳寫字樓方面的業務價格量三年內開發完畢的話大概是一百個億，價格開發在深圳大概也是一百個億，在內地長沙、武漢、煙臺再加上即將開發的廣州大概是兩萬五的儲備。但是基本上在市場上很少有人說我們有那麼多，為什麼？因為我想華南的發展商還是不太習慣跟地方政府聯合，我們華南的發展商都是比較聽政府的話的。沒有人願意去跟政府談，我現在交多少錢，三年以後又要交多少錢，這點在內地比較普遍，而華南的發展商不太喜歡這個做法，因為五年換一界，如果一直換下去的話那不是得回家了。所以我覺得華南地產比較務實，也比較透明，也有一方好的老闆，比如說今天在座各位大部分是職業經理人，而且你們到上海或者北京去，這也表明了華南的發展商實際上是比較理性的、比較務實的，我也相信經過務實理性的做法，使我們跟國際接軌也是比較容易的。
黎振偉：我們要學深圳、學廣州，但是你在學的過程中一定要了解它的背景，內地有沒有這種條件呢？第一不能盲目學習，第二我們廣東華南是一個外向市場，是由內到外，由外到內，我們廣州是由內到外，而不是在外部買房子還有一個就是比較低調。下面我們還有一位嘉賓是來自香港的信和置業副總裁韓利民先生，我們想請韓總站在香港的角度來談談華南地區地產的問題。
韓利民：非常感謝觀點能夠給我這次機會。第一我希望能夠了解這個市場，第二個對國內開發的模式要有更深刻的理解。為什麼要這樣講呢？因為我們信和集團在香港是一個主要的地產之一。我們早期的時候是從新加坡過來的，新加坡的分機構是排在第一位的私營開發商，大概是佔四分之一的房地產，到後來才轉移到香港的。在香港興起，經過20多年的奮鬥，信和置業集團成為香港地區的一個不錯的地產。在香港的資產是1000個億，再加上新加坡的資產大概是兩千個億。
我們現在也非常看好中國的發展，大家都知道中國的由機械的發展到一個高速發展階段，城市化的發展階段。作為一個大集團為了長遠的考慮，中國一定是我們下一個要來的地方。我們對中國市場是非常看好的。廣東可能有很多人對我們這個名字還不是很瞭解，因為我們在國內的發展比較少，第二個我們向很多華南的地產發展商學習。那麼我們來到這裏一定要把握好當地市場的一個情況，華南市場是有很多經驗，我們香港也有也有一些經驗，我們就要共同分享。但是進入一個新的市場，我們一定要對新的市場有所瞭解，把我們過去的經驗結合當地的市場。這是我們來的主要目的，希望通過這次交流能夠和當地的業界人士交個朋友。
另一個就是談一下博士訪談，對這個趨勢我們有一個想法，剛才也講到一箇中小企業開發的情況。在宏觀調控以後中小企業面臨一個變化的形勢，他們開發的模式、融資的渠道有一定的困難，或者說需要一定的調整，廣東的地產經濟勢力，經驗都是比較豐富的，無形資產和有形資產也是比較豐富的。我們也希望借這個機會，尋找一個比較好合作模式，大產商和東亞產商大家結合起來共同開發，共同運用，共同推進一個合作的渠道，我們信和集團有兩個字是非常好的，一個是“信”我們公司是非常講究誠信，過去在新加坡和香港是一家非常大的市場，我們公司保持規範操作的經濟模式，從內到外都是可以的。我想跟在中國市場不斷的完善，制度化的企業學習也是有很多的機會。第二個就是要講究和諧社會，我們也注重合作與和諧，我們也是很看中這一點的。對合作方要有一個和諧性，希望我們能夠共同一起發展。
黎振偉：謝謝，兩千億的資產，我看他可以去收購很多個企業。過去的謹慎不等於他們不積極，今天主要是他們對市場不適應，但是如果適應了今天的市場以後，那麼一定會打入內地，我想這個肯定也會對中小企業造成一定的壓力。關於商場經驗，剛才韓總也談論了，我曾經問過一個香港大開發商，問他什麼技商場經驗，他回答我四句話，一“由內到外”；第二“先使用後美觀”；第三“以地協調”；最後一句是“以人為本”。下面我們剩下兩位嘉賓都是比較特別的，我們剛才談了幾個模式，城鄉結合，房地產從開發走向經營。下面有請我們的吳總給我們談談。
吳張：謝謝主持人對我們的介紹。我想說的是華南模式，很多專家都說比如務實，我想說的就是剛剛像主持人說的。簡單說就是六個字，第一個“共同”，第二個“共生”，第三個是“共享”。這是在廣州做房地產基本的理念，因為時間問題我們就不展開的，其實六個字也包括了很多內容。大家也看到了廣東社會經濟的發展非常快，廣東企業的發展也要跟經濟的發展向促進，要有共同的努力。我就舉兩個比較簡單的數據，也是一位教授提過，中國的房地產的城市化每年差不多是按40倍的速度來增長，這是第一個數據。在93、92年的時候從廣州開車去深圳沿途都是農田，而現在你再開去深圳的話都是廠或者是住宅。這是城市化高速的發展，發展以後就有很大的需求，其中最大的需求就是，剛剛現在很多人都需要居住。不一定要原居民，有外來的，也有大學畢業出來的。
第二個就是今年黃華華省長在講話的時候也說過廣東的城鄉居民儲蓄款突破了兩萬億，這也跟整個華南地產的發展情況有關。我們把自己的數據和結合自己的文化來發展自己的房地產，這是我們認為做房地產應該做的事。滿足社會的需求，跟整個社會經濟的增長同步發展。還有一個就是環境，我們在看樓盤的時候是比較注重環境的，不管是在哪個郊區都要看是否跟環境配合。
我是在廣州長大的，以前站在高樓大廈往下面一看都是破破爛爛的房子，不太對稱。但是後來慢慢發展起來的時候感覺還是不行。以前好像廣州被評為一個居住不錯的城市。這就需要我們地產商根據環境和需求來建房，所以說整個城市的美化都能夠跟得上發達的國家，還有一點就是創造美好生活，我們的理念就是創造美好生活。經濟發展了，大家都希望過得好一點，生活得好一點，這是人的基本需求。比如我們現在開盤的美林湖畔，基本上是用地中海的園林結構，它的密度不是很大，應該說是適中吧。根據廣東這邊的特點來設計的，它的定義基本上是地中海式。
還有一點我想說的就是，為什麼說“共生、共享”呢？因為它有一個土地創新的意識，其實跟各地關係都是“共同、共生、共享”的，開發商是這樣，消費者也是這樣的。不要意味消費者買房，賣房是一個形式，因為你沒有做房，如果老是小和古老也是不行的，要提供不同的需求。你吃菜的時候也會有酸甜苦辣，好一點的也是吃，差一點的也是吃。
黎振偉：謝謝，我也是第一次聽說三個共，“共生、共享、共同”我覺得說得不錯，這就是廣東的務實。還有一個概念，人們都說北京有概念，廣東沒概念，其實我覺得他們都是有概念的，他們的概念就是創造美好居住生活，他們說到的了，也做到的，所以我覺得廣東的概念是最紮實的。最後一位嘉賓是來自商業裏產的，如果說大商業的話大家肯定會想到天河城。他們現在也已經向寫字樓發展了，下面我們下面請華南中華廣場地產公司的鄺建松先生來講他的意見。
鄺俊崧：我們賣是10%左右，如果要超過20%，我估計這個面積就不夠了。其實購物中心是一個能夠滿足不同消費層次及銷售、娛樂休閒的一體的購物式場所。現在能夠滿足這樣的，在廣州有三個，我們是一個比較成功的一個，其實購物中心比較大。
記得以前中山大學讀書的時候，我們會在東門外吃吃東西。那裏是一個小購物中心，實際上他就是針對我們這羣人羣，而我們中華廣場是大商場。我認為評估這些主要有兩點：第一點就是非經營型的經濟，比如說商業的環境、周邊的交通狀況、經濟發展的水平，消費者的一個潛力問題，建築物自身的一個設計水平，還有建築制度規劃的指標。
另外還有一個比較關鍵的就是發展商的實力。我必須要通過賣一部分來創下資金，所以我們公司從來沒有後悔過，要把這10%賣掉。如果沒有10%，大家可能看不到我們成功的經營。這是一個非經營的因素；第二點就是一個經營性的因素，比如說我對業態的定位會有一個調整，租賃政策的制訂，對宣傳推廣活動的一個推進、對物業管理方面的加強，以及團隊建設來保證商業政策執行的團隊。
所以說從上述兩點來看，中華廣場做得非常成功，我想這是必然的。講到這裏，我想購物中心銷售的規模不要超過20%。剛才講了，我銷售10%，我有了可持續發展資金，我才能夠保證我能夠生存下去。現在有些小業主投資經營，在它之前我們是採取出資股資的形式。就是五年的一個形式，這五年實際上給我們營運購物中心一個很好的形式。我成功了我還一點給他，就等於一個健康的人也許他有一點點慢性病。但是你可以在其他的生活方面注意或者調整慢性病，他不會讓你休克。我認為只要你控制好，就不是一個很大的問題，所以說各位要搞購物中心也可以參考一下這樣的模式。
從去年開始我中華廣場又建了一個12萬平分米的寫字樓，實際上也是中華廣場實現可持續發展。在這12萬平方米的寫字樓內，如果在招募成功的話，大概有二、三萬的白領會在裏面工作。既然在裏面工作的話極大的可能會在中華廣場購物中心消費，就這些人，我們也會對我們的商品進行種類調整。這就是我所提到的可持續發展。
黎振偉：就這麼兩個內容，說得真的是很不錯。企業銷售不要超過10%，這是鄺總給我們的建議。我們的精英對話就到此結束了。最後我再總結一下，我們在談華南模式的時候，今天的廣州將從經濟的廣州走向文化的廣州，從富裕的廣州走向和諧的廣州，還要走向安全的廣州。深圳將從一個速度的深圳走向一個更廈門的深圳。所以房地產業將隨着這個模式的改變，會有一個新的改變，我們期待觀點下次論壇的時候會更精彩。最後我用一句中國的悖言來形容華南模式，叫“有其實自相其華，其於周而行於外”，這就是廣州和深圳，這就是華南模式，謝謝大家！