鍾偉：非常高興能夠來到這裏，由於廣州是一個奇特的地方，房地產市場的發育以及開發的水平在全國是比較好的，華南模式在全國也是比較成功的。但在廣州市政府和廣州市場經濟越來越好的情況下，政府的不思進取和開發商的創新這兩者之間的反差很強。
很高興有這個機會來這裏就金融談一談。我想講五個內容，但是會講得非常快，如果有聽不清的地方，或者是聽得不太懂得地方也不再解釋了。對於金融市場我想講五點：
1.傳說當中銀行的錢過剩，錢是太多的了，這種說法是不對的。
從存款和貸款的利息來看，存款比貸款多10多萬億，可能有些人會認為商業銀行有非常多的存款，非常地吃虧，這種說法是不成立的。因為截止到2006年6月，商業銀行通過購買國債、購買經營債等等，因此剩下的錢已經不太多，我估計到今年的9月份，商業銀行可以用的流行性資金不會超過幾千億。因此從今年的第四季度到明年的第二季度商業銀行信貸的速度都會放慢。
第一，銀行信貸高速擴張之後有所放緩。國有銀行和股份銀行上市之後。商業銀行的市場化是不受到政府的干預，政府各職能對商業銀行自主經營的干預有明顯的收縮。這就導致了商業銀行是以市場的形式，而中央政府是以它自身的判斷形式的。兩者之間出現反差，所以信貸的控制和信貸的增速用形式的手段控制是非常困難的。
第二，房地產信貸從今年8月份的形勢來看，它不僅沒有收縮，反而持續快速擴張。我記得有些國有商業銀行或者股份制銀行在信貸出來之後，就是開會。第二天召集開發商討論，向開發商承諾，我們一定不會減少對你們的貸款，因為你們是我們的優質客戶。所以截止到整個上半年對於開發商的增加2700多億，同比增加了50%—60%。開發商的資金來源是16%點幾，所以，人人都看好房地產市場。
第三，有些地區會有比較明顯的房地產企業規模上市，從市場之間的利益來看。05年的第四季度到06年的第三季度，在短短三個多季度裏，貨幣市場資金的利率已經從2.2個百分點提升到3個百分點，提高了0.8個百分點。所以對於開發商來講，無論你是從商業銀行貸款，或者是直接融資，這個融資成本都在急劇的上升。如果今年年底開發商貸款利率在8%左右，明年可能在這個基礎上增加1到1.5個百分點，房地產企業上市融資就是不可避免的。
第四，外資進入房地產行業難度加大。不要聽學者說那些文件是沒有用的，那些文件其實是有用的，也不要小看那些文件，關鍵是看外管局如何執行這些文件。外資進入房地產的各個環節難度在加大，尤其是銷售難度在加大。但現在的開發商市場和租賃市場還沒有顯著變化。這是目前一個新的趨勢。
2.判斷利率和匯率走勢的規則
第一，利率調整的“易綱規則”，利率態度的規則就是看檔期存款一年的利率和兩年的利率兩者之間的差別有多大？如果兩者之間存在一個顯著的差異，比如說差距0.6—0.7的差異率的話，那麼我們認同貸款就會增加。
第二，匯率調整的“易綱規則”。我在4月份的時候寫了一篇非常簡短的文章，今年人民幣的價值相比美元來說可能會突破7.7的匯率。但是從現在人民幣和美元來看，到今年年底很難突7.8的利率，所以這是關於判斷人民幣匯率調的簡單規則。“易綱規則”的好處是現在中國銀行調整利率和匯率都是滯後於市場，但是對市場的衝擊非常小，能夠保證匯率市場和貨幣市場的平穩。
房地產金融的轉型趨勢
第一，商業銀行貸款的授信化和直客化。
第二，從濱海新區看房地產金融的轉型方向(土地的相對集中、多平臺融資和直接融資)
第三，外資在開發、銷售和租賃市場上份額的相對變化。
對開發商而言，以前我們知道把銷售貸款和市場貸款打包在一塊，進行封閉制度管理，這樣就助於化解商業銀行對開發貸款的風險。因為房地產開發的風險不良率大概是在7%，而按揭貸款方面的不良率大概是在2%，所以當我們把銷售和開發捆綁在一起的時候，它的總貸款不良率大概是4%。我們現在的商業銀行很難控制購房者的貸款。一個項目是由一個銀行來按揭貸款的，但以前商業銀行評估的是按揭人所購物業的價值，而現在商業銀行評估的是按揭人的職業、年齡、未來的職業前景等等。對按揭人本身的負債能力進行評估，對他們提供一個信貸額度。或者說，原來的直客是針對物業公司的，而未來的直客是針對貸款購房者的，是針對借款人的還款能力，這種貸款是直貸給個人的。
第二個是我非常關注的，因為我純粹是搞研究的，所以開發商不要找我，我不參與任何項目。研究員到我們這裏看濱海新區，很少人把濱海新區和開發商的問題一起來討論。但是我們可以看到，鄧小平主政時期是珠三角模式、江澤民主政時期是浦東模式、胡溫新政必然是濱海模式。濱海新區是作為政府的標誌在東海。濱海的政策一定是未來十年在全國將會被普遍拷貝。那麼珠三角到濱海這個地方，有哪些政策可能隱性符號呢？我覺得一個就是土地的儲備，因為濱海新區的各個區，區有區的規劃部門，區有區的土地的儲備銷量部門。那麼在濱海新區土地所有制的改革恐怕是直接由濱海新區的管委會來管理，那麼這就給我們一個啓示，這種政策如果在濱海新區推廣得非常好，那麼就會被規定到地級市以上的部門，這是一個發展的趨勢。
另外濱海那邊一個好的政策就是可能會引起金融機構的合併經營，金融機構的合併經營就是房地產多平臺的問題。從我的理解角度來講，通過銀行信貸房地產開發商，貸款可迅速進行。其他的一些濱海新區的做法也值得大家考慮，例如濱海新區對企業的所得稅合併為15%，就意味着公司企業不再是企業，真正合並之後的稅率一定會高於濱海新區現在的所得稅(15%)，我估計大概在22%或23%，這是未來強國在合併之後企業所目前所得稅的大概問題。所以大家有興趣的話，就可以去研究一下濱海新區它取得的特殊政策。
3.外資開發、銷售和租賃市場上份額的相對變化
在新政之後外資開發、銷售、租賃，這三塊市場的大致情況：外資進入開發受到的影響不顯著，中介市場、租賃市場受到的影響也不顯著。例如說，在北京市場2—6月份，外資帶動個人購房，每個月購買是在1.5億美元，但是後來外資的每月購房量一下子就跌到只3000多美元，所以現在增加了外國人在中國買房難度，北京市場跌了80%，上海市場也跌了很多。新政之後對房地產企業轉型最重要的特點，從金融的角度來講，就是要使得房地產開發企業的資金的流出和流入都要分層平緩，現在我們可以看出房地產開發商資金的流入和流出出現了一個很大的反差。一直到進入銷售環節之前，這個項目都是在超前的。而在銷售環節之後，開發商逐步地還清貸款。那麼以後的金融服務主要是使得開發商的資金收入跟支出能夠平緩，如果要做到平緩就需要藉助於資本市場或者銀行的力量。因此以後，我想更多的開發商從開始規劃土地的開發過程當中就有可能需要銀行的擔保，等等一系列的支持。
那麼對外資進入房地產的分析是有實際的效果的。
案例一：A基金是註冊在香港的國際著名投資基金，在國內未設立營業機構。按照新政的要求，基金不允許在國內買房，基金如果要在國內買房，就必須符合商業存在的實際需求，僅僅是為了防止房地產銷售而已經而禁止。
案例二：就是2006年3月，中東的B基金一次性購買了上海某外資房產公司開發的100多套住房，均價達到每平方米4萬元，合同金額超過6億元人民幣，所以根據新政之後的做法，外資如果要這樣做，這款應該匯到相應的銀行，然後再把款付給開發商。所以對開發商來講要賣房，賣給外資的難度增加了。
案例三：對外資投資，我們知道很多都是用這種方式。外商來收購我們中國境內開發公司的股權，然後把中國的開發公司變成中外合作的開發公司。中外合作開發在利益分權制不是根據出資的比例來定的，這是一個約定儲存的操作方式，這種操作是受到很多限制的，中外合作企業這幾年的漏洞太大了，那麼帶來的一個境界的影響，無論是中外的房地產開發企業都是有一定難度的。因為我們做過這個項目就知道，外債是轉移利益的最好手段，因為外債是在稅前開發的。那麼對於境外個人購房來講難度也在加大，我們看一下它的渠道。
境外個人的購房資金進入途徑
1、 境外個人購房者直接將購房外匯資金匯入開發企業賬戶購房（45%）。
2、境外個人使用其在境內的人民幣收入和其他人民幣資產購房(20%)。
3、境外個人以其他用途將外匯資金匯給境內親屬，由境內親屬直接到銀行辦理結匯，使用人民幣資金帶其購房(15%)。
4、 由境外個人購房者以自己的名義將外匯資金匯入境內，經外匯局核准後結匯，使用人民幣資金購房(20%)。
4.本幣升值和房地產價格
戶型的面積不關政府的事，至少我還是喜歡大客廳的。政府有很多虛妄的想法，為什麼會這樣呢？主要是擔心土地供應太多之後人均0.75的數字保不住，你不可以轉變一個思路嗎？現在30%是商業用地，只有70%的是工業用地，所以政府真的要愛惜土地，就應該把70%的工地用地改變一下。
為什麼外資會想進入中國呢？通常來說人民幣是有1.5的升值水平，這樣的話在國內所有的資產，包括所有的房地產、股票有60的空間。
從國外房地產發展與貸幣之間的聯繫來看，美國房地產的上漲，90年代是一路走強，然後到2000年再開始有回調，只是他們的美元走勢比匯率走勢要晚兩年。
這是英國的房地產價格，可以看出英鎊的走勢是怎樣的情況。
這是日本，75年到95年這20年間日元和美元不斷的上漲。日元的匯率崩潰之後，日本的房地產也隨之崩潰。
因此，各位如果你們不認為人民幣會貶值，那麼房地產沒有辦法下降。最少從外國人來看是這樣的，最後一點想給大家幾建議，當然學者所做的建議通常是不負責任的。
5.大型開發深的轉型形勢
第一、更國際化融資平臺；
第二、更專業化的企業架構；
第三、更依賴資本市場的直接融資；
我並不認為中國的房地產企業已經足夠產業化了，因為它覆蓋了整個住宅市場的，從高端的住宅市場到大型住宅社區的開發，因此它不能說是一個專業化的公司，因此我希望房地產開發商能夠更加專業化，使得你的商業模式能夠很快的複製。
美國和英國的房地產市場即使是出了一點什麼問題也是沒有什麼的，因為它的資金市場是很發達的。在東亞地區包括日本、臺灣等等這些地方，當房地產價格猛烈下跌之後，他所打擊的主要是中高級收入階層，在香港也是一樣，然後給中低收入帶來的困難就是非常嚴重的失業。所以如果房地產開發市場能夠更依賴於資本市場去做的話，就能夠抵禦週期。華南的開發商在全國是做得比較優先，也是比較領先的。那麼在北京、廣州、上海有一些黃金地段是可以動用的，開發一塊就少一塊，如果你還只是開發一塊地賣完以後就走人，這種方式是不能持久的。應當考慮在整個市場當中持有一份物業，你應該在黃金地段有這樣的計劃。比如說房地產開發商和政府的企業是有密切聯繫的，他們要通過股權收購等等各種方式把地方上的地頭蛇收購過來，大吃小，甚至是將小開發商排除的局面也是不可避免的，大概就講這幾點，謝謝大家。