主持人：下面我們請出的一位是中國房地產的元老，他提出了房地產市場化進程，他提出了房地產業週期波動規律。研究新觀點、新理論，在我國房地產市場化進程中有着深遠的影響，他就是中國房地產住宅研究會常務副會長張元端先生，有請張會長致詞暨本次論壇的主旨演講。
張元端：尊敬的陳之泉會長、尊敬的主辦方領導，尊敬的各位嘉賓、各位媒體的朋友，大家好！
非常高興來參加這次論壇，這次論壇的主題是：探討華南地區與文化有機融合之道，這是一個很有意義的題目，我想就這個題目談談中小套型自身利益的有關問題。
大力發展中小套型住宅是宏觀調控的主要措施，當前正在進行的房地產市場調控，概括起來講就是通過行政干預和經濟共管雙管齊下，對供求兩個方面進行方向的調整，以達到穩定房價的目標，那麼“國六條”、“國十五條”等房地產新政，那麼房地產新政新在哪裏呢？我想概括起來，有以下五個方面：
第一，建立新的住房供應機構。也就是說，我們在90平方米以下的住房面積所佔的比重必須達到開發總面積的70%以上，其中包括經濟適用房。新的供應住房機構具有劃時代的意義，改變了我們前期供應機構和需求機構嚴重錯位的現象，所以我認為這是具有劃時代的意義。
第二，建立新的住房需求機構，重點滿足當地居民的居住需求。
第三，實行新的經濟政策，建立新的供應機構和需求機構的目標，以及有關的稅收方面出臺了一系列的新規定。
第四，提出了一系列保障制度的新要求，加快城鎮廉租住房的建設，進一步完善了住房保障制度。
那麼我想完善住房保障制度，也是這次宏觀調控重要的和主要的目標旨意。只有把住房保障制度建設起來，我們的房地產市場一些矛盾和問題才能迎刃而解。打個比方，我們在城市裏面，有車行道和人行道，各行其道，但是我們現在在住房問題解決上面，人和車都擠在同一條道上，因此我們發生了房地產業和解決住房問題的矛盾。如果我們把住房保障制度建設以後，就像城市的道路一樣，各行其道，有錢的人就到市場上去買房，沒錢的人就到市場上去解決住房問題，那麼房地產很多問題都可以迎刃而解。
第五，建立市場新的市場秩序，在整頓規範房地產秩序和完善房地產土地披露制度提出新的措施。
上面所說的五個方面當中，大力發展中小型住宅，建立新的住房供應機構，這也是調控重要的和主要的措施之一。我們必須清醒的認識到發展緊湊型的中低價位的普通套房，絕不是一時的權衡之計，而是對以往的住宅傾向進行反思以後的方向性調整，是必須長期堅持的戰略性目標。
首先我們從地產來看：日本，都是中小套型住宅，日本的地產平均是85平方米；瑞典平均是90平方米；德國平均是99平方米；新加坡小於100平方米的住宅面積也佔了75%以上，他們的總面積都比我們高。日本是三萬九千美金以上，瑞典和德國在三萬美金以上，新加坡去年是兩萬五千美金，他們不是缺少錢，而是缺少土地，所以他們長期以來主要是發展中小型套房。而我們國民生產總值才一千多美元，人口眾多，土地資源有限，可以說既是缺錢又是缺地。我們過去的人均土地面積是佔20%的。
其次，從住房保障來看，大戶型脫離了中低消費者的消費水平，中低收入家庭水平佔社會的絕大部分，是房地產的主體，中低消費水平往往處於住房困難時期，是政府和社會幫助的主要對象，必須為他們供應適合他們經濟能力的住房。發展中小戶型，中低價位住宅才能夠較好地解決廣大人口的住宅問題，是建立和諧社會的必然措施，同時也讓廣大中低消費者成為我們的住房消費的主體，我們的房地產市場才能繁榮健康。
從家庭變化機構來看，這些年來，一個子女這樣的核心家庭顯著增加，家庭規模小型化趨勢日益明顯。大戶型顯著提高，現在有的大戶型把客廳設置為50平方米以上，只有老夫妻兩個或者是小夫妻兩個就住50平方米以上面積的客廳裏，既沒有一定的舒適感，也沒有溫馨感。所以過大的客廳已經沒有設計的必要了，住宅的戶型必定要以舒適、實用為本，這是大勢所趨。
發展中小戶型，首先是幹好住宅設計，住宅設計是住房開發設計的龍頭，有了好的設計才能在面積不大，花錢不多的情況下建出舒適溫馨的住宅。有人認為設計中小型的住宅有點困難，其實這是沒有問題的。一些大戶型主要是佔據了大部分的空間，所以會有很多的消極影響，那麼我們的人住在裏面也會產生一些孤獨感，不利於心裏健康，並不是越大越好。
還有一些形式主義，無法利用的空間，把面積純粹的分割了。有一次我們是在參觀小區，完了之後就發表了感想，發現它把大套型的改為了小套型的。相反，中小套型由於合理設計面積，模糊了空間的功能，比如說餐廳和客廳的功能，可以模糊。減少固定的設計技巧，提高了空間利用率，創造了既緊湊又舒適的住宅。前幾天我去參加了一個論壇，開發商在會上說：“我準備做三種套型，一種是89平方米的三居室；一種是79平方米的二居室；還有一種是69平方米的一居室。”92年的時候，平均住房是50平方米，而到1998年套型還大多數是在60—70平方米，近年來也一直在發展中小型套房，現在的問題是我們不能簡單的把老的圖紙翻出來，而是要用創新，因為我國的住宅發展太快了，可以說是突飛猛進，但是我們不需要它膨脹，更應注重的是質量，品位的提高、居住文化的飛躍。
以往的設計也無法用到現在了，必須創新。因此，我們要顯明的提出創新這的口號。如何創新？
第一，要與時代進步相結合，雖然時代發展，我們的生活理念、生活方式、居住文化和過去都已經不一樣了，我們的住宅必然要反映時代的腳步，必然要反映時代的符號。其中有一個問題，我們現在的住宅，它的功能空間增多了，只有臥室、廚房和廁所，後來越來越細分了，增加了書房和雜物間、客廳、餐廳等等，它的功能大概增加了8個，也就是說它的空間細分了。那麼在空間細分的過程當中就要好好的解決面積的矛盾。
第二，由於與科技相結合，住宅發展很快，新材料、新技術、新工藝層出不窮，甚至出現了數字化住宅、智能化住宅等等。由於中小套型與中低價位相關聯，所謂大眾化土地型的住宅，故意提倡採用多功能的要求。那麼我們一般來說，我們的住宅不需要做到高科技的要求。因為我們要儘量的提高科技含量，特別是應用型，普遍型的一些住房。
第三，要有繼承的創新，有創新的繼承。創新有一個尋根的問題，尋根就意味着繼承，而傳統文化就是一種根。我們現在的住宅就是要找根，有的是找到了歐洲文化建築的根，有的是找到了中國建築文化的根，這個根可以體現文化底蘊，增加建築的歷史厚重感。比如說我們看到有些建築是很有歷史厚重感的。廣東地區的民居無論是建築造型和景觀，都有鮮明的歷史知識突出至此，深得國內外的好評。嶺南的創造民居在於華裔的招式，強調門面的端莊氣派，豐富多彩以及藝術性極高的評價，自然色彩的處理，都給人一種藝術享受。
嶺南的建築採用了蘇林的建築藝術，又吸取了歐洲園林的藝術，中西合併，營造水景和實景，可謂是運用自如。因此我們開發商一樣有責任把廣東地區的優秀傳統很好的加以繼承和發揚，可是在這點上我們做得還不夠，我們的地方文化特色發揚得很不夠。
第四，充分注意功能和形式的統一。現在我們的缺點中，在功能和形式上，不能片面的追求形式，它在功能上體現不出來。例如有些住宅建築外面是過於煩瑣，讓看起來就感覺很心煩。另外有些建築喜歡在後面加標本，全部加就不好看，少數建築用一下也是可以的。還有就是普遍存在的小區景觀過於豪華等等，總之，我們提倡建築要簡潔明快、簡雅大方，景觀要崇尚自然。我們要通過創新把我們的中小型戶型建設成為緊湊性的戶型，溫馨舒適的新一代住宅，謝謝大家！