國務院近日發佈《關於加強土地調控有關問題的通知》是一次重大的“地根調控”。使得工業用地出讓最低價標準不得低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。儘管，政府認為這對以“競標式取地”商品房的地價不會有很大的影響，但是，根據一些房地產人士的言論：工業用地的普通上漲會成為房地產價格繼續走高的因素。再加上社會上一些人民幣匯率上升的預期，房地產市場似乎擺脫不了“越調越漲”。

　　毫無疑問，價格是房地產的核心問題。實際上，在一個較長的時期，地根調控和匯率並非是房地產價格走高的支持性因素。關於匯率和房地產價格的關係，日本給我們一個很清晰的先例。日本的房地產過熱是因為它的廉價以及裙帶主義信貸、政府主導的大金融集權式格局，以及低利率座標。同時和中國一樣，它對外存在大量的順差，導致日元有升值趨勢。在美國壓力下，日本採取了匯率急劇上升的方式，隨後地產價格飆升。但此後不久，匯率上升就同地產泡沫的破滅完全相關。為了挽救這一局勢，日本將所有希望放在利率上，零利率幾乎成了法寶，但日本沒有達到用它“拯救經濟”的目的。這證實了匯率上升和房地產之間的價格上漲並不像很多人士講述的那樣，是高度相關的，很可能呈倒U型結構。最近印度的表現也證明了這一點。另外，中國的地根調控也有可能預示着另外一種格局：即目前大約是15%商品房用地以及一些經濟適用房用地的比例在未來也許會上升。目前佔35%比例的工業用地將會下降。

　　回顧政府近年來的“房地產新政”和政府出臺的調控手段，可以明顯看到，房地產問題主要是地根問題和金融問題。稅收政策則有着一些凍結市場的效果，並且產生出很多規避術。例如，徵收差價20%的個稅可以被房價的1%所規避。營業稅延長至5年的徵收規定已經被大幅度調低成交價所削弱。這種政策失靈或許證明了炒房團根本不是房價高的始作俑者，而“地”的擁有者———地方政府和發放房屋貸款的金融力量才是房價高企的根本原因。目前，中國的土地制度決定了在“地根方面”不存在靈活性和競爭性市場，所以，很難寄希望在“地根”方面會對房價的下降有着即時性的調整作用。不過，中央政府收回了參與地方政府土地出讓金分成的設想，以及將土地出讓金“全額納入地方預算，繳入地方國庫，實行‘收支兩條線’管理”，就是控制地方政府利用房地產土地拍賣大幅度增加地方財政的行為。

　　實際上，在調節價格上，金融手段一直都發揮着重要的作用。目前的房地產新盤的地皮大多是在房價上漲的高峯期取得，有很強的剛性成本，所以新房的價格基本不能代表房價走勢，應該用經過市場檢驗的二手房價格來代替之。在所有政策中，利率上升對二手房價格影響最大，這可以從最近的兩次利率變動和一些城市二手房整體價格的同步變動看出。利率的上升是任何地方政府或者市場主體都規避不了的，它有着強大的普適力。而且，重要的是，很多房地產物業的擁有者，並不是個人。並不是所謂的富人搶奪了所有的房源，讓窮人買不上房子。而是很多的公司法人，無論是地產開發商、上市公司、有投機意圖的金融機構以及有富餘資金的企業。他們構成了奇特的“買家”，他們的投資性住房的策略同他們在股票市場的操作模式幾乎沒有什麼區別。更重要的是，他們的操作資金很多是通過銀行獲得的。所以，當央行提高利率的時候，當銀行開始回籠資金的時候，這就造成了這些主體資金鍊的壓力，他們會拋盤出場，而不是改售為租。所以，降低這些主體的融資槓桿率是降低房價的最根本手段。美國房地產泡沫的即將破滅也證明了美聯儲動用利率的可怕作用。中國在6年前的一次房價整體性下跌也是因為加息所致。

　　從這個意義上說，無論是匯率上升還是利率上升，在長期看都對房價下跌起重要作用。日本採取的方式是錯誤的。我們應該吸取教訓，應該讓利率來調節房地產泡沫，而在匯率上升問題上，我們需要保持持續抵抗外界壓力的耐心，因為匯率沒有能力擔綱調控經濟的主要角色。