隨着日前《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)的發佈，新一輪的土地調控正式開始。而“50%”，這個看起來很普遍的數字本週已經成為了土地市場的熱點。

　　先是有媒體報道稱，國土資源部相關負責人預測新土地調控政策將引起地價各項成本提高，從而導致地價上漲50%。相隔一天後，該負責人澄清，“50%上漲的是原來低價出讓的工業用地”。

　　這個澄清讓房地產用地鬆了口氣，但使剛剛遭遇新政調控的工業用地心懸一線。本來，第一次被“拉到”了土地宏觀調控議事日程上就很是不爽了，再加上“地價上漲50%”的預測，未來的工業地產顯然已經是“凶多吉少”了。

　　調控劍指工業地產

　　本月5日，國務院發佈的《通知》指出，國家根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制定並公佈各地工業用地出讓最低價標準。工業用地出讓最低價標準不得低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低於公佈的最低價標準。

　　面對這樣一條新政策，思源顧問品牌總監陳曉焱在接受記者採訪時坦言，工業地產在發展過程中遭遇了“攔路虎”。陳曉焱表示，由於新一輪的土地調控政策將工業用地放到了調控的議事日程上來，而調控的力度較之過去有增無減，因而，工業地產原有的運行方式、經營模式都將遭受挑戰。

　　對於目前工業地產在面對新一輪土地調控政策的處境時，相關專家表示，宏觀調控對於工業地產的開發商來講未必是壞事。隨着宏觀調控政策力度的不斷加大，工業地產用地市場化的進程也將不斷推進。原本只是由政府、機構等部門開發的產業園地產，在市場化的進程中必定要逐漸實現招拍掛。

　　而國土資源部副部長李元在今年1月的內部會議上也表示，今後工業地產用地也要努力創造條件實現招標、拍賣、掛牌出讓。而隨着國家對於工業用地調控力度的不斷加大，工業地產在未來的發展過程中勢必對開發商的要求將會不斷地提高，其土地成本也將會不斷地加大，而整體的運營成本也將會相應地有所增加，市場化程度也將有所提高，這就給一些打算進入工業地產、但過去由於某些政策的原因未能進入的開發商們提供發展的良機。

　　而一位一直關注工業地產的開發商也對記者表示，在針對工業地產宏觀調控出臺之後，除了拿地成本有所增加、拿地時間有所延長之外，其他方面的影響不大，甚至有些通過長時間投資經驗的運營，可以轉化為對自己有利的一面。

　　穩定回報利好產業地產

　　我國的工業地產一共經歷了4個發展階段，分別是空間的聚集階段、產業的聚集以及人才的聚集和多元融合的階段。而在未來產業園發展的過程中，人才的聚集和多元的融合將成為整個工業地產發展的階段性趨勢。

　　而相比於傳統的工業地產來說，產業地產更有優勢。“傳統工業地產的未來是產業地產。所謂產業地產，用一句話就是產業加地產，是有產業支撐的工業地產開發。相比於過去傳統的工業地產來說，產業加地產的新模式更適合於未來發展。穩定的回報、日益增長的投資收益將會大大利好於產業地產未來的發展。”陳曉焱在經過多年對於產業地產的研究之後得出結論。

　　一直以來，工業地產的發展都沒有像住宅地產、商業地產那樣表現出強烈的發展勢頭來。而事實上來講，工業地產的發展相比於住宅、商業地產來說更為穩定。相關專家表示，目前，一般的廠房租期是8年-10年，租期較長的一個好處便是投資收益的相對穩定。而在目前工業地產發展比較好的上海等地，產業地產的投資回報近年來一直維持了一個較高的增長態勢，相當一部分項目的投資回報已經達到了10%左右。

　　調控帶來產業地產新機遇

　　“隨着政府調控的不斷出臺，產業園地產將會不斷地被規範化，這在很大程度上有利於整個行業的發展。隨着政府調控力度的加大，工業地產的發展勢必日趨規範，按照新的理念和新的開發模式運作將成為趨勢，新興的產業地產在聚集效應上的巨大優勢也將會逐漸顯現。”陳曉焱在談到調控對工業地產的影響時表示。

　　　與此同時，相關專家也認為一個好的產業園地產，一般都有其主導的項目做支撐，例如中關村科技園等便主要是IT項目支撐起整個產業園。而好的產業園地產同時其聚集效應也會相對良好，相關配套設施也會相對完善。

　　而對於那些有意進軍工業地產的開發商和投資者來講，在選擇產業園地產項目時，選擇好的配套設施，將很大程度上左右未來整個項目的發展。相關專家認為：“以‘產業地產——人口聚集——商業發展’的統盤式發展將會成為未來工業地產的重要發展模式。”

　　而在工業地產的配套設施問題上的看法，許多投資者也表現出了驚人的一致。一位投資者對記者表示，配套設施將會成為其選擇工業地產項目時首先考慮的要素。根據記者瞭解，目前北京市在售的一部分產業園地產的項目中，配套設施不完善是銷售不暢、後期難以升值的“罪魁禍首”。

　　相關鏈接

　　品牌房企加快涉足工業地產

　　富力地產

　　今年8月，富力地產“試水”工業地產，投資50多億元打造富力金港城工業園區。該工業園毗鄰新白雲國際機場和廣州現代商用車基地，規劃面積達130多萬平方米，其中物流總用地面積62.5萬平方米。它將以廣州新白雲國際機場龐大的空運市場和廣州汽車產業鏈配套服務為依託，集精益物流區、加工區、配套服務區、多元化服務區等功能區於一體，實現空運物流和流通加工裝配領域的多元化業務發展。由此成為富力地產進軍工業地產的首個嘗試。

　　珠江地產

　　近期，廣東珠江投資有限公司在上海的投資項目——上海合金材料總廠整體收購改建項目將正式動工；這也是廣東珠江在上海首次購入工業地產項目。而作為國內最大的房地產開發企業之一，珠江地產已經開始尋求業務的戰略轉型，涉足工業地產項目等開發可持續發展的業務，現已在北京與天津等地拿下多個工業開發區的開發經營權。

　　普洛斯

　　2003年，國際市場上聲名顯赫的工業地產巨頭普洛斯攜帶着“物流地產”新概念登陸中國市場。用了不到3年時間，便完成了在中國沿海的戰略佈局。目前普洛斯已經進入中國12個城市，擁有在上海市區西部的普洛斯西北物流園、蘇州物流園和廣州保稅物流園等15個在建或已建物流地產項目。而出於對中國工業地產市場的良好預期，普洛斯仍將長期投資中國工業地產市場。