爭論背後的隱私近年來，在針對房地產發展爭論中發現，爭論的背後其實是各自的利益之爭，背後的潛臺詞是"做什麼樣的房子"，應該滿足實際需求還是滿足投資需求，政策應該向哪方面傾斜……
認為房價應該大幅下降的主要是一些有實際需求、也就是有居住和使用需求的羣體。收入層次決定了他們不可能購買高檔住宅。他們希望價格下降，希望通過增加"買得起"的房屋的供給，減少高檔房的發展來降低房價。
認為不應該調控房地產價格的主要是一些投資需求者。投資是要回報的，只有房價看漲，將來才有資本利得。
房地產開發商是以盈利為目的的，他們當然不希望房價降下來。雖然他們也強調1.3億農民進城的居住需求，也強調城市年輕一代的實際需求，但是很少把這些需求者收入水平與他們開發項目的檔次和價格聯繫起來。房地產開發商之所以一再強調龐大的實際需求，主要目的是製造一個氛圍，不至於受到來自實際需求羣體的攻擊，繼續得到政策資源、銀行以及社會資金的支持。
外資不管以什麼名義投資房地產，主要不是實際需求而是投資需求。
投資需求與實際需求的區別在於：投資需求是為了賺錢的短期行為，很難支持長期的繁榮。投資需求追求價格的增長，容易製造資產泡沫；實際需求與支付能力和購買力水平一致，由實際需求形成的市場價格應該是均衡價格。
現在確實存在1.3億農民進城的巨大住房需求，也存在城市年輕一代的需求。但是統計顯示，我國房屋的空置率也在上升，實際需求很大與供給過剩同時存在的局面提醒我們：是否存在供給與需求不匹配，市場是否失靈了？
目前的局面是：在土地資源有限的情況下，各方力量相互博弈(包括實際需求羣體、投資需求羣體、開發商、外商投資等)，都爭取各種資源向自己傾斜。中國的房地產業到底該向哪個方向發展呢？
不可調和的兩個市場
房地產調控基本從2004年就已經開始，當時國務院發出"國八條"，今年又出了"國六條"、"九部委意見"以及"90平米以下佔70%"等一系列細則。
總結2004年以來的房地產調控政策，我們認為，明確房地產調控的目標，實施有針對性的政策，才能真正解決房地產市場存在的主要矛盾。
2004年提出的政策目標是調控房價，但當時採用了緊縮土地政策，使地價大幅上漲，結果房價不降反升；接下來調控地價，進行市場化"招拍掛"。但土地是不可再生的稀缺資源，結果是把地價抬得越來越高，房產價格也隨之走高。所以，進行宏觀調控時首先要調控目標明確，然後對症下藥。
首先，應把我國的房地產市場按需求性質進行劃分，即：實際居住需求和投資增值需求，並通過一系列政策和制度安排，把兩個市場清晰地劃分開來，房地產市場的秩序才能理順。
實際居住需求市場要解決居者有其屋的問題，是基本民生的問題，一般集中了大多數低收入的需求羣體；投資增值需求的市場是以賺錢為目的的市場，集中了少數通過房地產價格上漲而獲取利益的人羣。
在實際居住需求市場中，需求者的支付能力決定了他們希望房價保持在與自己購買力相匹配的水平上；而在投資增值需求市場中，需求者則希望房地產價格不斷上升，以此實現投資目標。當然，在不加約束的情況下，房地產開發商對能夠獲取高額利潤的投資增值市場更感興趣。
上述兩個市場有着不可調和的矛盾。如果模糊這兩個市場的界定，房地產開發商和投資性需求者由於話語權較大，一定會動員各種社會力量，不斷推動房地產價格上漲，使之向獲取高利潤的投資性需求傾斜。這樣一來，投資增值需求市場就會不斷得到土地資源的支持，得到更多的資金，價格自然會不斷上漲。一旦進入這種循環，房地產價格是很難得到調控的。
投資增值需求市場的高價格會鼓勵各種資源進一步向投資性傾斜。一般居住需求市場由於缺乏土地資源和資金投入而嚴重供給不足，價格不可避免會同步上漲，最後平均價格一定不斷攀高。房地產調控可能再次無果而終，甚至適得其反。
如果兩個市場不分開，投資性房地產可能出現空置，而實際居住住宅則供給不足，居者很難有其屋，也不可能有資源向低租金房地產流動，市場配置資源的功能失靈了，政府的干預就變得十分必要。從社會公平的意義上講，政府的調整收入分配的職能也應該在有利於弱勢羣體的房地產市場劃分中充分發揮作用。
如何清晰劃分兩個市場
首先，要從土地資源進行某種程度的強制性用途規定開始。
劃分兩個市場的第一步就是要指定土地用途。短期內，在土地資源有限的情況下，在現有可使用的土地範圍裏把兩個市場從不同的土地用途上分開，然後分別公開招標。不要用解決民生問題的、以實際需求為目標的土地去競標，簡單地不劃分用途的所謂市場化競標只會讓土地價格越來越高。在這方面新加坡的房地產政策很有參考意義。
新加坡的做法是首先指定土地用途，一個地塊在一定要做中低檔房子的條件下，房價被鎖定，然後這塊土地再競標，土地價格就不會上漲到天價的水平，最終的房價也不會因地價成本而高不可攀，這樣，才會建造出一般收入者有能力買得起或租得起的房屋，房地產調控才真正能夠達到目標。
以前那種簡單的土地"招拍掛"模式，模糊了土地的使用目的，使有限的土地資源產生不公平分配現象，無法配置到最需要的地方。
其次，房地產調控劃分市場的其他政策，包括稅收、貸款、資金等，也應該在以實際需求為主、其他所有的問題退居其次的基礎上來制定。
新加坡房屋住宅體系就是以民生為主的思路來發展的。新加坡政府主導實際居住的住房體系建設，保證一般收入羣體能買到與收入水平相應的住房。政府在主導一般住房建設過程中，通過補貼房價、按收入合理分配房屋和提供社區公共設施等政策，很好地完成了公平的第二次收入分配，政府的公共財政的功能充分發揮。這個思路值得借鑑。
從政府職能的角度看，政府資源應該向公共事業、非競爭性領域以及因為賺錢不多商業資本不願投資的領域配置；從社會公平性角度看，政府資源要向弱勢羣體傾斜；從經濟穩定的角度看，政府宏觀政策要調控資產價格過高的經濟態勢防止通貨過度膨脹。
從目前房地產市場的投資類產品供給過剩和滿足實際需求的產品不足的扭曲現象看，從調節資源、優化配置市場功能的角度看，政府控制的土地等與房地產有關的資源應該更有效率地向推動供求均衡的領域配置。不論從哪個角度，政策資源顯然要對實際需求有更多關注。
在土地資源的分配上，可以配置更多的土地專門招標，以發展中低檔住房。所有發展商都可以競標，但規定只能開發一般住宅。土地價格應該比較低，稅收可以有優惠。
在按揭貸款方面，在政府政策仍然對銀行的經營有直接影響的銀行體制下，政府給銀行的消費貸款政策上對第一套住房者可以適當放寬。對發展商開發一般住宅的開發貸款也可以適當寬鬆。
第三，對於投資增值需求市場應該徹底市場化。
如果房地產開發商願意開發高檔房地產項目，而投資者(包括外資房地產資金)對高檔房地產有興趣，政府則不必過多幹預。關鍵是政策資源不應該給予特別的照顧。
這一市場的房地產開發模式應遵循以下原則：房地產開發商以自有資金為主，可以是50%、60%甚至80%；土地進行完全的市場化競標；投資者更應該以自有資金為主，銀行不必提供各種優惠的貸款；對以房地產投資為主的外資，不必給予直接投資的待遇；政策不應該向房地產投資需求太多傾斜，包括資金、土地、稅收等。
如果銀行給投資需求者提供資金、政府給高檔商品房優先配置土地，等於是把有限的資源向投資增值需求傾斜，讓有投資需求、有投資能力的人賺取更多的錢。如果資源無限，這樣做自然沒有問題。但是在土地資源稀缺的情況下，這樣的資源配置就有欠公平。如果投資性的市場能夠做到每個環節都以自有資金為主，而不是以社會資本或銀行資金配置秩序，不妨讓這部分市場更市場化運作。
政府監督必不可少
要劃分房地產兩個不同市場，嚴格落實既定的民生目標，執行相關規定，並貫穿政策調控全過程很重要。
國務院應該有相對中立的機構，嚴格審查各地方政府的調控措施和方案，要遵照"國六條"的原則，切實履行政府職能。最重要的是，國務院中立部門要建立階段性檢查制度和懲罰制度，要以解決多少比例的低收入羣體的住房為考核目標。地方政府如果沒有按照調控方案嚴格執行到位，或者陽奉陰違，輕則問責和以政績考核不合格論處，如果有違規違法行為，要司法問罪。對於發展商有虛假信息披露，或者商業賄賂行為，應該以欺詐問罪。
政府部門要定期公佈政府補貼的低價住房的分配情況以及其他相關信息。房地產開發商必須詳細公佈成本和相關財務信息。這些與民生息息相關的信息，老百姓有知情權，也沒有國家機密可言。
我們認為，只要政策資源以實際需求為主，以民生為前提，不干預投資性需求，政府能夠公平地配置手中控制的各種資源，有所為有所不為，就可以把實際需求市場和投資需求市場分開，就可以控制兩個市場的價格不會互相影響，低收入羣體的住房價格就能夠不隨投資需求市場的價格上漲而上漲，形成獨立合理的實際需求市場均衡價格。
至於投資性市場的價格上漲帶來的泡沫破滅的風險，由投資者自己承擔，而不會對實際需求市場造成衝擊，也不會對整體經濟和金融體系帶來破壞性影響。這樣，一方面促進我國房地產市場更加規範更加有序，另一方面也推動和諧社會建設和經濟的平穩較快持續發展。
冷靜看待外資
對於外資對中國房地產業的投資，應該引起特別注意。在人民幣升值不斷被炒作的國際氛圍中，外資對中國的房地產投資有兩層含義：一方面有賭人民幣升值之嫌，另一方面有加大人民幣升值的壓力的作用。
因為鉅額國外資金進入中國房地產業，不論是以直接投資還是股權投資或是其他名目，都直接加大中國外匯儲備的積累，造成人民幣被低估的幻覺。如果外資達到獲利的目的，或者中國經濟發展出現一些問題，很可能快速離開中國的房地產市場，從而帶來災難性後果。特別是動用銀行貸款為外資配套，就對國內實際需求的消費者更不公平。
判斷房地產市場的時候，不能只看到對房地產投資需求的"錢勢洶洶"，就得出需求旺盛的結論，大力推動"高檔"房屋的發展，也要看到短期逐利資本的潛在風險。