在剛剛過去的八月份，房地產股票漲勢盡顯，地產指數8月份漲幅為17.09%，成為滬、深兩市的領漲指數。保利地產、G天宸、G中企、G世茂等多隻股票漲幅超過20%，遠遠超越大盤表現。為什麼在調控政策頻出的八月，地產股卻逆勢而升呢？

　　房價上漲的驅動因素仍沒有消除

　　房價的漲跌與地產股走勢有着緊密的聯繫，抑制房價上漲的政策調控成為影響房地產板塊投資最重要的因素。從本輪調控後房價走勢可以看出，由於驅動房價上漲要素的價格下降剛性很強，致使房價失去了下降的基礎。這些因素主要包括三個方面：

　　一是房地產開發成本的沒有降低。

房屋成本主要包括三部分：第一，地價上漲的成本推動在某種程度上推動了房價的上漲，後者又反過來作用於前者，同時房價上漲還帶動了拆遷標準的提高；第二，房地產投資60%左右的資金來自於銀行。在現有的融資方式下，對眾多的房地產公司來說，僧多粥少的局面在短時間內不可能得到改善。在沒有新的切實可行的融資渠道下，提高融資成本吸引投資也就成了唯一的選擇；第三，建築成本增加，2003年以來，建築材料如鋼鐵、鋁合金等價格大幅上漲，抬高了建築成本，而開發商又不能有效提高資金週轉次數來壓縮成本。目前，房地產市場是一個賣方市場，任何增加房地產企業成本的措施都會間接轉嫁到消費者身上，進而帶來房價的進一步上漲。

　　二是旺盛需求的拉動。

　　新制定的十一五規劃綱要指出：到2010年，我國人均GDP將達到1927元，GDP年均增速達到7.5%，城市化水平由43%提高到47%。這些都為房地產行業快速發展提供了原動力。城市化水平提高4個百分點，意味着將有5400萬農村人口進入城市，按照2005年城鎮人均26平米房屋計算，將帶來14億平米的需求，平均每年2.8億平方米，旺盛的需求將是房地產景氣的原動力。

　　雖然總的住房需求經歷本輪宏觀調控受到一定程度的抑制，但自住需求逐步回升，婚房、動遷房和改善型置業購買力的放大等住房需求成為支撐房價穩定的重要因素。根據房產之窗網上海市樓市行情監測系統最新統計顯示，2004年7月-2006年7月兩年間，上海市新建住宅需求在2004年達到最高點後，受“國八條”政策影響逐漸下降，投資和投機泡沫被擠出大半，經歷低谷之後在2005年下半年逐漸回升。面臨本輪調控，住宅成交量雖有下降但並未出現大幅下滑，在小幅微降之後又逐漸恢復。

　　上市公司是宏觀調控的絕對受益者

　　2004年以來，國家對房地產業的宏觀調控政策最為重要的兩項：一是控制銀行信貸，二是控制土地供應。兩個關鍵環節的控制抬高了房地產行業的准入門檻。國家宏觀調控促進了房地產企業的良性競爭和優勝劣汰，引領行業資源向更有效率和效益的企業集中，最終使房地產市場的發展日趨和諧。

　　而房地產上市公司尤其是優質上市公司，它們多為全國及地方的品牌開發商，經歷了房地產業發展的風雨沉浮。資金方面，一直保持着比較好的資本結構和銷售回款速度，積極拓寬融資渠道，在銀行等金融機構中樹立了良好聲譽；品牌方面，它們始終致力於產品品質的提高和企業品牌的塑造，在客戶心目中已經形成了比較好的知名度和美譽度。由此可見，上市公司特別是優質的上市公司受政策影響較小，更多的是從本輪宏觀調控中尋找到更好的發展機遇，使公司獲得擴張和壯大的機會。

　　人民幣升值預期

　　從全球的角度來看，人民幣升值意味着以人民幣計價資產價值的提升。在資本自由流動的前提下，自然會選擇中國房地產作為重要的配置資產。即使在外匯管制條件下，這一資產配置需求仍然存在。未來一段時間內，人民幣繼續升值的預期將繼續存在，因此“賭”人民幣升值的國外熱錢會繼續流入，進而加大了房地產投資性需求。

　　以上三個因素決定了房地產股在中長期內依然值得投資。此外，隨着房地產上市公司的不斷發展壯大和抵抗市場風險能力的增強，房價的上漲與否、宏觀調控的持續與否、是否見效已經不是決定地產股投資價值最主要的原因，它們只是暫時影響房地產板塊的走勢，而不會影響地產股的長期投資價值。因此，從這個角度看，地產股投資價值依然值得期待。