《物業管理條例》頒佈實施已經三年，小區物業管理中的矛盾日益凸顯，北京市政協委員從年初開始，組成規模龐大的聯合調研組，針對市民反映強烈的居住小區物業管理狀況進行了重點調研，形成北京市政協常委會建議案——

　　大西洋新城，是望京地區的高檔小區之一，但支付了鉅額房款之後，業主們卻沒買來舒心。業主代表陸頌吳對記者說:“當初開發商承諾的配套設施如小學等，至今還沒落實；而落實的獨立會所，四層樓有三層都出租給外面開起了餐館、健身房等，當初向業主承諾的棋牌室、網球室、乒乓球室如今蹤影全無。”諸如此類的問題，使一些小區物業糾紛頻發不止。

　　不僅如此，由於體制不順、政府職能缺位、開發建設遺留眾多問題、物業服務不到位、業主大會難以成立等狀況，造成物業糾紛不斷。儘管《物業管理條例》頒佈實施已經三年，小區物業管理中的矛盾卻日益凸顯，為此，市政協委員從年初開始，就將幾十件提案直指住宅小區的物業糾紛。

　　北京市政協常委會形成《建議案》

　　從今年2月開始，北京市政協城建環保委員會聯合本市八個民主黨派和市工商聯組成規模龐大的聯合調研組，針對市民反映強烈的居住小區物業管理狀況進行了重點調研。參加委員289人次，參加調研總人數568人次。

　　通過幾個月的實際考察，諸多問題頻頻進入委員的眼簾；多次的座談會和研討會，廣泛集中了政協委員、民主黨派成員、專家學者、社會各界對物業管理問題的看法和意見。市政協常委會深知此事涉及千家萬戶，事關社會和諧，在認真審議了這一重點調研報告後，最終形成了“關於加強我市居住小區物業管理”的常委會建議案，送交市委、市政府研究參考。

　　物業替開發商“背黑鍋”？

　　市消協對北京市100個居住小區和99個物業管理公司進行的隨機抽樣調查顯示，由開發建設遺留問題導致的物業糾紛，佔小區物業管理糾紛的80%以上。民進市委委員陳小年告訴記者，宣武區法院今年1月至3月受理的977件物業管理糾紛案中，70%由開發商遺留問題引發。

　　開發建設遺留問題紛繁複雜。據市政協副祕書長曾廣宇介紹，常見問題主要有:規劃變更引起居住環境改變；開發商不按規劃要求建設配套設施；有些小區配套設施權屬不明(如地下車庫、物業用房等)；房屋及附屬設備質量有問題等等。面對業主的指責和不滿，許多物業公司認為是在替開發商背了“黑鍋”。

　　“在‘背黑鍋’的背後，往往是開發商與物業企業之間剪不斷、理還亂的利益關係。”市政協委員、農工民主黨市委祕書長梁金鑾一針見血指出，“一項權威統計顯示，全國3萬多家物業管理企業中，70%就是開發商辦的。”

　　物業收費難，難在何處？

　　“除了開發商遺留問題，物業糾紛還有許多其他誘因。”市政協委員、民盟盟員蘇鋼說，“無論是開發商、物業公司還是業主，都有自己的不滿，也都有自己的無奈。”一位物業公司的老總向記者慨嘆，物業收費“想起來心煩，做起來困難，最令人頭疼”。確實，許多業主遭遇糾紛時，身單力孤的他們，往往把拒交物業費作為抗爭的重要手段。

　　市政協委員、民革成員劉綺菲指出，當前物業收費率較低原因有多方面:“一是物業費的制定不透明；二是服務不到位，業主常以不交物業費表示不滿；三是低收入羣體經濟承受能力有限；四是業主消費意識尚未形成，不願交費。”市政協委員、九三學社市委成員李慶言認為，不少物業企業沒有從“管理型”向“服務型”轉變，而是收費至上，個別甚至“少服務、多收費、亂收費”侵佔業主利益，這是收費難的主要癥結。

　　糾紛迭起凸顯體制之痛

　　物業糾紛迭起的背後，還隱藏着更深層次的根源。市政協城建環保委副主任王耀榮指出:“物業糾紛反映的不僅是物業管理服務問題，還折射出城市管理體制改革、法制建設、居民素質以及社會收益分配等許多深層次的社會矛盾。”截至2005年底，全市成立的業主大會有360個，僅佔住宅物業項目的11.7%，時常導致物業糾紛得不到及時解決。”市政協常委、臺盟市委副主委楊曉東說，“在現有體制下，小區物業管理的大事、小事都去找政府，而真正與小區居民日常接觸的、糾紛發生地的居委會和街道辦事處，由於沒有明確的法定職責，很難插手解決，造成物業糾紛投訴率高、調解率低。”

　　解決糾紛遭遇“無法可依”

　　業主和物業公司產生矛盾後，為什麼寧肯採取過激手段，也不選擇法律武器保衛自己的正當權益？“法律法規不完善、不配套是物業糾紛的法制原因。”市政協常委、致公黨市委副主委鄭勝利對物業管理立法的滯後深感憂慮，“北京的物業管理條例實施細則至今仍未出臺，很多具體問題的解決無法可依。比如，居委會如何指導業主大會和業主委員會、業主大會和業主委員會的法律地位和權責利問題、物業管理企業進入和退出的程序問題、物業費制定的標準等等，至今都沒有明確的法律規定，致使很多工作難以落實。”

　　業主與物業公司矛盾影響社會的穩定，若不妥善處理和積極應對，極有可能成為社會不安定因素，進而對構建和諧社會形成負面影響。

　　《建議案》透徹分析現狀和問題

　　市政協常委會通過了“關於加強我市居住小區物業管理”建議案後，副市長牛有成當即表示:“我認為建議案有較強的針對性，對現狀和問題分析透徹，對存在的問題進行了全面的剖析，抓住了問題的要害，提出了非常具有建設性的建議和意見。”

　　牛有成說:“正如建議案所述，物業管理問題，是社會各界關注的焦點，是構建和諧社區的重要組成部分。加強居住小區物業管理工作，是形勢的要求，羣眾的願望。對於建議案中所提的各項具體工作，我們將認真研究，加快落實，務求取得實效。”