新華網上海9月5日專電(記者徐壽松蔡國兆姚玉潔)7月24日，建設部、外匯局等六部門正式發佈《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》，明確對外資進入境內房地產市場設置必要的准入“門檻”，並要求各相關部門制定操作細則。9月4日，國家外匯管理局和建設部聯合公佈的《關於規範房地產市場外匯管理有關問題的通知》，可謂是規範外資進入樓市的實施“細則”。業內人士認為，如能執行到位，外資潛入境內房地產市場炒樓的“暗道”可望因此被封堵。
雙管齊下封堵外資炒樓“暗道”
分析人士認為，外資進入境內樓市的主通道有兩類，一是企業參股或信託投資，一是個人購買。而“細則”最大的特色恰是針對這些通道，從控制外匯流轉環節入手，來實現調控的目標。
其一，封堵企業不合規利用外資的“灰色”通道。大宗海外資本進入境內房地產市場的捷徑通常是選擇境內缺少資金、但有土地、有項目、有資質的房地產企業作為切入口，或以資金換項目股權，或約定固定的高額回報、以貸款方式進入。這些潛入的外資往往處於監管體制之外。
“細則”直指這一“暗道”，規定：外商投資房地產企業註冊資本未全部繳付、未取得《國有土地使用證》、開發項目資本金未達到項目投資總額的35%的，不得借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結匯核准。外商投資房地產企業的中外投資各方，在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局將不予辦理外商投資企業外匯登記或登記變更。這意味着那些為賭人民幣升值而潛入境內地產的“熱錢”將承擔相應的風險。
此外，境外機構通過股權轉讓等方式併購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，外匯局不予辦理轉股收匯外資外匯登記。據此，外匯管理部門不出具收匯、結匯證明，工商管理部門將不會進行股權變更登記，“假外資”將沒有市場，外資利用融資槓桿撬動境內樓市也將難以得逞。
其二，封堵個人名下的海外資金潛入的“地下”通道。“細則”要求，個人購房從境外匯入購房款的，應持一年期以上的境內有效勞動僱傭合同或學籍證明等規定文件，向外匯指定銀行申請，並將購房外匯資金結匯後劃入房地產開發企業的人民幣賬戶，而房地產開發企業的經常項目外匯賬戶不得保留境外個人境外匯入的購房款。如買房未成、需將退回的人民幣購房款購匯匯出，需外匯指定銀行進行真實性審核確認後，方可將人民幣購房款及利息購匯劃回境外機構或個人外匯賬戶。
顯然，“嚴進嚴出”貫徹外資在境內房地產市場流轉之始終。今後，不僅全部外資購房結匯均得接受“真實性審核”，轉讓收益也得在審核後方可匯出。而此前，只規定機構投資者購買境內商品房以及個人購買100萬美元以上房產的，須審核。仲量聯行中國區董事陳立民判斷，這會制約海外個人投資者的購房速度。
此外，“細則”還規定，境外機構和個人在境內銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內的資金，不得用於房地產開發和經營。而以往，無論是從國外直接進入的資本項目外匯賬戶，還是國內貿易產生的經常項目外匯賬戶，並沒有明確規定不能用於房地產開發經營。業內人士認為，這一新政策將對未來外資投資房地產產生較大影響。
能不能成為現實，關鍵看執行
不過，業內人士指出，細則將“有利於加強和改進房地產市場宏觀調控、有利於規範房地產項下跨境資本流動秩序，促進中國國際收支基本平衡”的判斷，從現在來看，還只是個良好的預期。能不能成為現實，關鍵看執行。
房地產研究者顧海波指出，政策的現實效果如何，關鍵看兩個部門：一是銀行操作，一是外匯局監管。其中，銀行所擔當的資格審查和流轉審核兩大任務，成為影響政策效果的關鍵。
而對境內分支、代表機構和境外個人買賣商品房外匯收支以及匯兌的統計監測和監督管理的主體則是各地外匯局。
業內人士提醒，銀行系統能否細緻、到位地執行資格審查是此次規範外資購房成功與否的關鍵，外匯局能否實時、適當地監管懲戒則是政策能否落實的重要保障。當務之急是有關部門要加強協調配合，強化對跨境資本流動的監測，儘快實現外資房地產統計數據的信息共享。