178萬平方米土地入市

　　上海宅地市場終於在“枯竭”一年半後“久旱逢甘露”。

　　8月17日，上海今年首次推出國有土地使用權掛牌出讓公告(滬告字〔2006〕第1號)，出讓土地20塊，總面積177.8677萬平方米，大部分為住宅用地。

　　在今年前7個多月裏，上海除推出了12批面向拆遷戶的配套商品房外，還沒有出讓過一幅經營性住宅用地。

　　此次掛牌出讓的土地主要來自市中心以外區域，寶山區、崇明縣、嘉定區、南匯區、閔行區、普陀區、浦東新區、青浦區、徐匯區、松江區、楊浦區和閘北區計12個區縣的20幅國有土地，9塊宅地，4塊住宅、商辦綜合用地，其餘為商業用地。

　　面對這次意外的宅地“閘門”大開，參與上海細則研討的一位內部人士透露，“其實，有關部門內部已經形成一個標準，只是出於慎重，尚未公佈。此舉更在於觀察開發商等市場各方的反應，以便調整。”

　　公告明確“本次掛牌地塊中土地用途涉及住宅的，執行國辦發〔2006〕37號文件。具體地塊套型建築面積90平方米以下商品住房面積所佔比重詳見地塊掛牌文件。”，知情人士透露，各個住宅地塊的具體比例將在掛牌文件中明確。

　　“目前'90平方米比例'的問題還在研究中，上海當然要執行中央政策，但具體執行有難度。”8月18日，上海房地局一位副局長在接受本報記者電話採訪時表示，至少目前在建項目中，還沒有遇到這個問題。

　　然而，據上海市規劃局相關負責人解釋，按照一般的土地出讓過程，在地塊通過房地系統正式掛牌出讓前，需要由規劃部門對地塊進行具體規劃，“從使用性質到容積率等各個基本要素，當然，'國六條'出臺後，'90平方米比例'也成了一個重要的規劃項目。”

　　也就是說，這次房地局正式掛牌出讓的普通商品住宅用地，“90平方米以下房源比例”已經確定。本報記者從各區房地局瞭解到，8月28日至8月31日開始領取掛牌文件，而掛牌文件將對每幅宅地的“90平方米以下房源比例”作出具體規定。其中，郊區地塊將相對較高，南匯區一幅宅地90平方米以下房源要求在75%以上。

　　市場質疑

　　由於上海市場長期觀望，加上沒有優質的宅地供應，許多開發企業增加在滬外的土地儲備。自2004年起，復地就在北京、天津、無錫、重慶等多地購置土地，2005年增加的土地可建總建築面積約152萬平方米，較上一年增長189.07%。有分析人士認為，這種情況反而可能影響上海此次推出的一些住宅用地的成交。

　　“不排除一些開發商會積極參與拿地，真正目的不在於地塊本身，而主要為與當地政府拉近關係，以期在今後的土地出讓中受到政府的照顧，畢竟，宅地供應的閘門已經打開。”一位上海知名專家坦言。

　　另據知情人士透露，上海有關部門曾經對“90平方米以下房源比例”確定的執行基調是：內環內30%，內中環間50%，中環外70%，依靠不同區域供應量的調整來使總量達到70%的要求。

　　“照目前的情況看，這個基調可能也有變化，決策者需要先看看市場的反應。很有可能，因為今後政策有調整，此次這批土地在90平方米比例要求上將成為絕版，這對開發商而言無疑有很大風險。”