根據香地·半求工作室得到的最新消息，深圳市政府已簽發“深府[2006]98號文”：《關於貫徹落實國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(以下簡稱“深15條”)，這是在“深八條”(深府[2006]75號文)之後，深圳貫徹“國八條”的地方細則。

　　不過，半求注意到，在對外公佈的文本中，並沒有明確的“90平佔70%”的條文，而在政府內部職責分工文件中，卻有，這是否說明，深圳市政府也留了一手？

　　同時，文件也表露了“5年內適當加大土地供應”的字眼，這是否預示這“深15條”的有效期可能就是5年，5年後一切照常？

　　-監察局、法制辦浮現：大案要案可能浮出水面

　　仔細研讀文件，發現“深15條”中，市長出乎意料並沒有擔任調控小組組長，而是由副市長劉應力擔任。但是市監察局、市法制辦也出現在調控責任名單中，這似乎埋下了很大的伏筆，一些大案要案似乎可能浮出水面。

　　而半求也得到消息，一些深圳房企已開始被查帳，大型企業查帳方為中央部門級別。

　　-90平70%：強力推行，特例由建設部批

　　“深15條”明確要求，6月1日後，已審批但未取得施工許可證的項目都要進行清理，必須符合90平米戶型佔70%以上的套數和比例要求；而且這項目要求以項目控制，而非總量控制。

　　已審批但未取得施工許可證的項目，凡不符合的，必須按要求進行套型調整；因特殊情況需要調整住房結構比例的，必須報建設部批准。

　　“深15條”明確要求，自6月1日起新出讓的住宅項目(含經濟適用住房)，應當在土地出讓合同中註明“套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重必須達到住宅開發建設總面積的70%以上”。

　　-10億/年建公共租賃住房：低於歷史相對平均水平

　　“深15條”明確要求深圳每年將全市土地出讓淨收益的10%用於公共租賃住房(含廉租住房)建設。如果按照深圳每年土地收益的最高記錄100億來計算，就意味着深圳將有10億/年的公共租賃住房(含廉租住房)建設投資。

　　由於無須地價，按照2500元/平米的建造成本，10億就可建設40萬平方米住宅、以65平米/套計算，就是6150套/年。與960萬平米商品住宅的面積比例關係為：1：24。

　　在深圳，2003年之前的十多年裏，推出安居房約17萬套(每年商品房供應量約9萬套)，平均套型面積90平方米。2002年深圳微利房在建面積約79萬平方米，與同期591萬平米的商品房新開工面積相比，比例大約在1：7.5。

　　如此比例足以，即使深圳每年以10億建設公共租賃住房(含廉租住房)，供應將依然低於歷史平均比例。

　　半求認為6150套/年的公共租賃住房，在10萬套(平均100平米/套)的商品房面前，依然是杯水車薪。

　　-真正別墅將彌足珍貴

　　“深15條”明確要求，從5月30日起一律停止別墅類房地產開發項目的規劃審批，停止別墅類房地產開發項目供地和辦理相關用地手續，並進行全面清理。

　　半求認為這就意味着，在“深15條”生效的時間段裏，深圳將不會新增別墅用地，真正的別墅因此分外珍貴。而由於TOWNHOUSE等不屬於別墅範疇，而深圳真正的別墅並不多，因此這些別墅項目的價值應該引起重視？

　　-一夜回到2000年由於兩年不開發就要被收回土地，因此一旦被囤積的土地到了快收回的時間，一些開發商會向有關部門報批“頗具技巧的規劃”。當有關部門不予批准後，就可以理所當然地拿回來慢慢修改，如此往復，即可獲得運作的空間。

　　另外，由於規定的執行在理解上都需要時間和多方的默契，政府部門可能需要請示、彙報以避免執行風險，而發展商則要觀望政策和市場。

　　項目批准的速度上就大受拖延，很多時候房地產開發節奏其實不是控制在開發商手中，而是更多地掌握在政府手裏。從土地拍賣到前期準備，通常需要一年多時間。而開工、辦證到最後正式銷售也要一年多的時間。這將嚴重影響到半年後到一年半內的供應量。

　　而按照2006-6-12~2006-6-16工作日期間，深圳市規劃局共接受商品住宅審批案14宗，其中11宗因為沒有滿足“國六條”中“90平方米戶型需佔項目面積70%以上”的規定而未獲得批准來推斷，2007年年中~2008年年中，深圳樓市供應面積極其可能回到2000年的水平：650萬~750萬平米。

　　-深圳樓市發展模式、方向都面臨巨大變化

　　【創新進入畸形狀態】

　　深圳以很小的土地面積，能夠成為中國房地產的樣板，創新至關重要。而創新基於的主要載體就是豪宅，而豪宅絕大多數又都是90平以上的戶型。90平以下的房子各個方面都非常經典，設計創新空間已經非常之小，因此深圳創新步伐必然受阻。

　　而半求認為深圳創新主攻方向也可能發生轉變，戶型創新和產品本身創新的重要性下降，而整體規劃、社區文化、市場營銷、品牌建設等方面的創新將顯得越來越重要。

　　但是為了滿足市場升級換代客戶的需求，已經有而且必然會越來越多的發展商設計並聯打通或者上下打通的戶型、子母房。這樣一來，麻雀雖小五臟俱全，建築系統結構趨於複雜，每套房子都有獨立的配套設施，比如衛生間、廚房、電力及污水給水系統等都將增加。套數多了，就意味着配套設備多了，建築材料也會有所增加。整個樓盤的結構標準立即提高導致建築成本上升。

　　【同質化取代差異化競爭，層次降低】

　　以前，各家企業可以根據市場調研來決定自己的產品類型，從而避免直接的競爭，形成大小配合的市場格局。

　　而70%設計為90平以下的房子，這就致使行業產品競爭將絕大多數位於90平以下的區間，導致競爭可能轉向惡性和擁擠，當競爭面越來越聚焦擁擠，半求認為90平以下的競爭將降低層次，無差異式競爭取代差異化格局，這對行業長遠發展並不有利。

　　【消費梯度遭到破壞】

　　在深圳，恰恰是因為大戶型住宅這幾年的大量推出，才形成了完善的消費梯度，原來有90平小房在經濟改善以後換大房、賣掉小房，形成市場消費梯度。

　　而70%設計為90平以下的房子，而且沒有明確規定的有效期，這就可能破壞消費梯度，對市場造成長遠的傷害。同時5年為週期且沒有實行新老劃斷的做法徵收營業稅，也將降低三級市場供應量、抬高掛牌價格。

　　半求認為在緊急狀態下，推出此政策可以理解，但是一定要有期限、要新老劃斷，否則將對市場造成重大打擊，自廢武功。

　　-速凍→冰封

　　在強大的行政力量下，在計劃影子越來越濃的背景下，市場參與各方都已經進入觀望階段，上週，深圳日均成交100套住宅的量已經創下了6年來的新低。市場不怕降價、也不怕漲價，最怕的是成交量萎縮。深圳樓市已經被調控速凍已經無可置疑。

　　如果在4個月內，這種成交量萎縮的局面得不到緩解，那麼這種僵持的局面將向較為長期的冰封期發展。在這種局面下，實力弱小的發展商，將不可避免被淘汰掉一大批，深圳行業將趨於集中。