近幾年，隨着住宅郊區化的發展，商業地產的開發也熱鬧起來。每個開發商的目的都是希望獲得可觀的利潤，但在追求利潤最大化的同時，不少開發商往往會陷入一些開發誤區，使後期的營運陷入困境。因此，理清商業和地產的對接關係，才能最終招商成功。
先地產後商業的開發模式
現在大多數開發商的操作模式，是先地產後商業。其實，商業地產是一個複雜的產品，是地產營銷之上的營銷，如果不在開發之前就把後期運營整體考慮進去，投入使用之後又不做好持續維護，“失敗”幾乎是可以肯定的。
百盛招商認為，商業地產的開發模式必須是“先商業後地產”，在商業項目操作中，使開發的商業物業產生最大的商業價值，尋求四者利益的最大化，即開發商、投資客、商家和消費者四者都能獲得自己的最大利益。
商業地產的價值主要體現於該項目未來經營收益的獲取上。顯然不等同於住宅產品的利潤獲取方式。這就提出了商業地產後期的經營問題。商業反哺於地產的最好體現也就是後期經營的興旺。
商業地產開發中的產業鏈
商業地產項目運作，離不開開發者、持有者、經營者三大主體的共同努力。這裏有三種可能，一是項目開發者兼具物業持有者及經營者，集三個角色為一體，這是很多上規模具實力的商業地產開發商的選擇，如香港的恆隆地產；第二種可能，是地產商把商業地產項目建好，然後以產權出售的方式售給眾多的小業者，然後由小業者自行經營或租賃經營，顯然，開發商只是開發者的角色，而小業者是物業持有者，而這一環節中的經營者，則有了更多的不確定性；第三種可能，是開發商開發完項目，把項目整體出售給專業的大型商業公司，由其持有自行經營，很多海外房地產投資基金就是通過這個途徑進入中國商業地產市場的。
在這三種可能中，現在更多的開發商選擇了第二種，為什麼？一是欠缺商業運營能力，“不是不想做，實在是不知道如何去做”；二是資金實力有限，必須快速回籠資金；三是社會責任心的缺位，掙一筆是一筆，不願承擔後期市場的風險。但這樣做的後果，可能就是把地產和商業的血脈人為地切斷了，裂痕被放大，後期的經營風險自然也就大了。
把握商業與地產的融資結構
通常而言，開發商業地產的利潤是住宅開發利潤的2-7倍，所以越來越多的房地產開發商把資金投入到了商業地產領域。但同理，商業地產開發成本也是住宅地產開發成本的2倍左右，這就要求開發商具有更強的資金實力。縱觀國內地產開發商，其主要資金來源無外乎有三，一為自身資金儲備；二為銀行貸款；三為前期銷售所得回籠資金。其中銀行貸款是主要的，佔50%以上，沉重的銀行利息，緊繃的資金鍊，都使預售或前期階段所獲取的回籠資金最為關鍵。這也是開發商做商業地產項目時最先考慮的問題。
我們再把眼光放在那些大型商業運營商身上時，發現他們的資金實力是相當強大的。設想，我們可不可以發現或搭建地產開發商與商業運營商兩者之間的資本橋樑呢？開發商獲取了強大的資金支持，而商業運營商則獲得了更好的地產資源，獲得了更理想的商業經營場所。
點對點操作成功率高
要做好商業與地產的對接，百盛招商認為，可以嘗試通過專業點對點的操作進行有效對接。
首先，開發商要知道自己的商業物業的用途是什麼？政府的商業規劃是什麼？這些都是主力商家關心的問題。其次，尋找意向中的主力商家參與規劃、設計，滿足了主力店的需求後，其餘的小商家完全可以通過本地的商業資源消化掉。再次，可以通過與主力商家形成密切戰略合作關係的專業顧問公司進行操作，這類公司他們明確商家的需要，前期可以主力商家的身份參與規劃設計，還可以從開發商的角度向商家進行推薦，這類公司是以點對點的專業服務進行配對工作的。如此一來，對接成功的機率就會更高。