“121號文”出臺了，銀行房地產信貸收縮了，房地產信託卻出現了——
“212號文”頒發了，銀監會提出了“資金比例35%”、“四證齊全”等要求，房地產信託的門檻被抬高了，投資附加回購承諾等間接發放房地產貸款的方式出現了——
“54號文”發出了，銀監會要求，信託公司開辦房地產信貸業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，要嚴格執行“212號文”的有關規定。有人又提出了利用“單一信託”開展房地產信託業務——
但是，無論怎麼變，房地產信託在政策面前總是很受傷。
2005年銀監會“212號文”發出後，在信託業產生強烈反響，業界曾有這樣的說法：“212號文”使房地產信託走到了末路；今年“54號文”發出後，房地產信託依然反響強烈，有關這方面的報道連篇累牘。實際上，在整個房地產的融資鏈條中，房地產信託僅僅是微不足道的一個組成部分。有數據顯示，截至2005年底，房地產信託融資不超過500億元，而商業銀行全年的信貸支持則有5萬多億元，其中，開發貸款餘額3.07萬億元，個人按揭住房貸款1.84萬億元，公積金貸款2848億元人民幣。與商業銀行的房地產信貸相比，房地產信託對房地產融資的支持度簡直微乎其微。而在房地產融資鏈條中，除銀行信貸之外，還有包括上市融資、海外基金融資等多種方式。為什麼在房地產融資鏈條中幾乎可以忽略不計的房地產信託卻總感到受衝擊最大？
首先，房地產信託產生於國家宏觀調控的背景下。2003年，為抑制房地產過熱，央行發佈“121號文”，要求商業銀行嚴控房地產信貸。在此背景下，房地產信託開始出現。換言之，房地產信託的出現本身就是與政策指向“背道而馳”的，它很難獲得政策的支持。因此，在政策面前受傷也是必然的。雖然在整個房地產融資鏈條中，房地產信託所起到的作用很小，但在國家對房地產進行宏觀調控的大環境下，房地產信託肯定也會被政策所“傷”。
其次，在整個金融行業中，信託公司的抗風險能力要遠遠弱於其他行業。一方面，信託公司規模小、盈利模式單一。目前，在大多數信託公司中，房地產信託還是其一個重要的盈利點，這就導致了一旦政策上出現一點風吹草動，對信託公司都會產生較大的動盪。另一方面，信託公司缺少對宏觀經濟的研究。金融風險中，政策風險是必須注重的一道風險。因此，各金融機構在加強產品研究和所處行業研究的同時，對於宏觀經濟的研究也是非常重要的一門必修課。在銀行、證券、保險和基金等金融行業中，除對宏觀經濟和政策的研究外，對經濟的研究大多已經細化到對區域和行業的研究。這其中一個重要的原因就是使企業自身的發展與國家宏觀經濟的發展保持一致，從而避免政策風險。在此方面，信託公司要遠遠落後於其他金融機構。很多信託公司甚至沒有研發部，即使有也大多僅限於信託行業的研究和產品研發。缺少對宏觀經濟的研究，導致了信託公司很難在整體宏觀經濟和金融架構中找到自己的位置，也就只能在短線投機性產品中尋找利潤。房地產信託實際上就是一個借政策空隙而創新出來的與政策“相悖”的短線投機產品。如此只顧埋頭拉車，不知抬頭看路，豈有不“受傷”之理。
對於信託公司而言，要想不被政策所“傷”，要想使信託業實現可持續發展，加強對宏觀經濟走向和政策的研究是必不可少的。只有將行業自身融於國家整個經濟、金融發展之中，行業才會發展，公司才會壯大。但從現在的情況看，似乎還看不到這樣的苗頭。近年來房地產信託的發展就是明證。無論政策怎麼出，應對的招數總是有。實際上，信託公司發展房地產信託也有自己的無奈。有信託公司人士對記者表示，信託公司注重房地產信託最主要的原因是，信託公司還沒有找到更好的盈利模式。但問題的關鍵是，不符合政策導向的產品創新能成為可持續發展的盈利點嗎？按照如此方向創新出來的產品，不“受傷”都是怪事。