房地產價格是開發商決定的壟斷價格，房地產壟斷價格是由房地產開發商“合謀”形成的，而不是“由購買房消費者之間的競購造成的”。壟斷價格是通過市場實現的。
我國部分城市房地產價格偏高或較高，是國家對房地產宏觀調控的重要內容。經過兩年多的調控，房地產價格不僅沒有回落到合理的區間，穩定下來，而且部分城市的房價還在上漲，成為社會各界關注的最大熱點。國家主管部門以及學術界對於房地產價格居高不下的原因以及治理措施等，進行了大量研究，提出了許多對策建議。但是在理論認識上，並不完全一致，存在着一定的分歧。
中國國際工程諮詢公司國際部副主任江林東先生，認為我的“房地產的壟斷性造成房價高”的認識存在誤區，對“房地產壟斷價格是房地產價格高的重要原因之一”的觀點提出了批評。現就針對江主任的意見，提出商榷。
第一，為便於討論問題，首先必須明確幾個概念。
(1)江主任說：“不同國家和地區有着不同的土地所有制。除了中國實行土地國有制外，香港的土地也是國有的，之前為官地(Crown Land)。”
說“中國實行土地國有制”是不確切的。中國土地實行的是公有制。公有制有兩種形式，即農村土地的集體所有制和城市土地的國家所有制。準確地說，只有城市土地才是國家所有的。
(2)江主任說，“土地是國家的，公有的，但土地使用權可以出讓，可以成為私有的或企業所有的。這就是土地使用權的兩種形式的壟斷，公有的壟斷和私有的壟斷。”
土地使用權不會存在兩種形式壟斷。土地使用權一旦出讓，土地使用權就從國家手中轉到了受讓者手裏，從而實現了所有權與使用權的分離。絕對不會在同一塊土地上既存在土地使用權“公有的壟斷”，又存在土地使用權“私有的壟斷”。
(3)江主任說：“從人類社會進入農業經濟後，就存在着土地的所有權和使用權的分離，正是這種分離才產生了地價的最基本形式——地租。”
土地所有權與土地使用權分離產生了地租，是對的。但是，把“地租”說成是“地價的最基本的形式”是錯誤的。“地租”與“地價”是兩個不同經濟範疇，標誌着不同的經濟關係。“地租”是為了取得土地使用權支付的費用，在這種意義上也可以說是土地使用權的“價格”，它標誌着土地使用權的轉移。“地價”標誌着土地所有權從一個人手裏轉移到另一個人的手裏，是土地所有權的價格。雖然我們現在也把一次性出讓幾十年的土地使用權的地租總和叫做“地價”，但這種“地價”本質上是地租，因為它是土地使用權的出讓費用，而不是所有權轉移價格，更不能說是“地價的最基本形式”。
(4)江主任說：“土地所有和經營的壟斷性是土地的社會屬性之一”。嚴格地說這不是“土地的社會屬性”，而是“土地的經濟屬性”。
第二，江林東主任把我的觀點概括為“‘三種壟斷’導致了房價高”。這不符合事實。
在房地產價格構成中，確實存在“三種壟斷”因素，即“土地所有權壟斷”決定的絕對地租、“土地經營權壟斷”決定的級差地租、以及由於房地產經營壟斷形成的“房地產價格壟斷”。這“三種壟斷”都是客觀存在的事實，是房地產經濟運行的重要規律。規律是不能改變的，但可以規範壟斷行為。
房地產經濟中“三種壟斷”及其形成的經濟後果，在房地產價格構成中具有不同的性質。由土地所有權(私有權)壟斷決定的絕對地租，以及由土地經營權壟斷決定的級差地租，是房地產開發建設中的要素價格，屬於房地產價格的成本構成部分。在我國目前的條件下，也就是土地出讓金的構成部分。土地出讓金的高低，當然會決定房地產價格的高低。但是，我所說的是房地產產品的壟斷價格中壟斷利潤過高，引起的或決定的房地產價格過高的這種事實。
第三，江主任所說：“房價高是由於住房供不應求導致購房消費者之間的競購造成的。從表面來看是開發商確定了房價，但是實質上，房價主要是由消費者決定的，這是房價這一具有壟斷價格性質的市場屬性。”這種說法值得商榷。
(1)在自由競爭的情況下，不會形成壟斷價格。因為在供不應求的情況下購買者之間的競爭使價格上漲，而在供過於求的情況下，售賣者之間的競爭就會使價格降下來。這是自由競爭價格，是“一般生產價格或產品價值決定的價格”，而不是“壟斷價格”。
(2)馬克思所說的，“當我們說壟斷價格時，一般是指這樣一種價格，這種價格只由購買者的購買慾和支付能力決定，而與一般生產價格或產品價值決定的價格無關。”指的是特殊地段的壟斷地租。主要說明壟斷地租的確定，是“由購買者的購買慾和支付能力決定”，而不是說由購買者決定“壟斷價格”。
(3)如果按照江主任的意見制定政策，最終結果只能是由於土地的有限性和稀缺性，房地產始終存在着供不應求的狀態；房地產價格始終是由購房消費者競爭決定的所謂“壟斷價格”；特別是在住房市場上存在着投資者與投機者這種強勢羣體的情況下，始終會把住房消費者這個弱勢羣體排擠出住房市場；城市中低收入者的住房問題永遠得不到解決。這不符合國內外房地產經濟發展的規律。
江主任認為，房地產價格是消費者競爭形成的價格；我認為，房地產價格是開發商決定的壟斷價格。
第四，我對於房地產價格的觀點始終是：
(1)房地產價格是壟斷價格。房地產壟斷價格是由房地產寡頭壟斷市場決定的。房地產寡頭壟斷市場，是由土地有限性與房地產經營壟斷性決定的。由於土地有限性和不可移動性，在一定地域範圍內從事房地產開發建設的只能有少數幾家房地產開發企業。少數幾家房地產開發企業，為了共同取得更大的利益(利潤)，避免競爭帶來的損失，極容易在價格問題上達成協議。所以，房地產開發商之間基本沒有競爭，即使有競爭也是少數幾家開發商的環形競爭。
(2)房地產壟斷價格是由房地產開發商“合謀”形成的，而不是“由購房消費者之間的競購造成的”。房地產開發商在價格上達成的協議，在經濟學上就叫做價格合謀。價格合謀，可以是有形的，也可以是無形的，通常採取的是價格跟進的方式。就是第一個進入某個地域進行開發的開發商，首先確定一個價格，以後跟進來的開發商，就參照第一家開發商的價格決定自己開發的房地產價格。人們進入房地產市場，遇到的就是房地產開發商確定的這種壟斷價格。所以，房地產壟斷價格不是由消費者競爭決定的，而是由開發商確定的。
(3)壟斷價格是通過市場實現的。馬克思在《資本論》中所說的，“當我們說壟斷價格時，一般是指這樣一種價格，這種價格只由購買者的購買慾和支付能力決定，而與一般生產價格或產品價值決定的價格無關。”(《馬克思恩格斯全集》第25卷第873頁)正好說明，我國目前房地產價格居高不下，就是由於投資購房者和投機購房者，具有強大的“購買慾和支付能力”，通過“買漲不買跌”市場行為，支持着與推動着房地產價格不斷地攀升。