從今年5月開始的“國六條”新政、九部委細則、國土部土地監察風暴，到8月個稅重啓、央行再度加息，短短三個多月內密集的政策組合拳使得北京住宅市場觀望氣氛加重，一、二手房成交量開始加速下滑。但儘管如此，北京的房價絲毫沒有動搖，即便在房產交易成本加大的態勢之下，新盤小幅增價的現象比比皆是，面對每年銷售黃金期“金九銀十”的到來，北京無論是新盤推出總量還是頻率都有明顯上升，且相比前期或周邊樓盤，價格都將有不同程度攀升。

　　市場難覓“中間價位”

　　根據北京市房地產交易管理網數據顯示，在8月份已經獲得預售許可證的31個樓盤中，有24個住宅項目，其中售價超過9000元／平方米的項目有12個，佔到了一半。這些項目一般是朝陽區的高檔樓盤、二環附近的普通住宅或者是昌平、大興、順義等區的別墅。

　　尤其是位於四環以內的新樓盤，除了南城以外，大部分房價均已接近萬元左右，而中心城區個別樓盤相比去年同期漲幅更是達到50%以上，單價每平方米在6000元至8000元這樣“中間價位”的樓盤幾乎沒有，6000元以下單價的新房，只能在五環外尋找了。

　　《第一財經日報》走訪了位於二環附近崇文門板塊的新怡家園，去年底才逐步售完的一期均價在9000元左右，而今年年中的二期售價已經達到均價15000元/平方米,略優一些的朝向房型售價達到每平方米1.8萬元。帶動周邊國瑞城、本家潤園等大幅上揚，同區域8月初開盤的保利薔薇在開盤當天售出百餘套，均價同樣達到1.3萬元，超出原先市場預測30%。

　　而位於四惠地鐵站東南部的某百萬級大盤，也面臨類似的狀況。去年開盤均價在每平方米6000元左右，目前已接近萬元均價水平。銷售人員提醒記者：“如果需要買就要抓緊，後面兩期可能還要貴。”

　　數據顯示，7月以來，北京共有62個項目取得預售許可證，其中有47個為住宅新盤。這些新盤住宅的均價已經達到了10236元/平方米。其中,19個項目單價在萬元以上，有11個項目擬售價是8000(含)~10000元/平方米。8月樓盤價格分佈兩極分化比較明顯，“中等價位”項目很少。其中，單價在每平方米8000元至9000元的項目只有兩個,單價在6000元至8000元的項目一個也沒有。

　　形成對比的是，市場的觀望氣氛仍在加劇。據中大恆基不動產的調研，7月份開始，代理項目銷售量明顯下降，更為直觀的感受就是客戶來訪量銳減。與今年銷售形勢良好的4、5月份相比，7月和8月,客戶來訪量下降了七成左右，市場觀望氣氛明顯。“金九銀十”試探漲價空間

　　對於市場觀望與開發商定價步步上揚相背離的現實，北京順馳置業總經理雷海榮認為，這與目前市場供應量有着密切聯繫，相對偏緊的供應量使得開發商在制定銷售策略時有了更多底氣；另一方面二手房交易成本的上升，一定程度上拉動了新房源需求量的增加。

　　中國社科院金融所易憲容則認為，房地產新政主要是規範市場行為、建立保障體系、打擊炒房泡沫，對於剛性需求無法打壓。雖然投機性的炒作受到了一定的遏制，但是本輪房價上漲主要的需求拉動因素依然存在。

　　事實上，短期內整體供應不足造成了市場價格不斷緩慢上升的延續。北京統計局近日發佈的數據顯示，自今年4月以來，北京商品房竣工面積持續下降，且降幅不斷加大。前七月，北京商品房竣工面積為947.1萬平方米，比上年同期約下降三成。前七月，北京經濟適用房施工面積597.6萬平方米，同比下降約一成，竣工面積121.7萬平方米，下降約三成。

　　房展會通常是顯示樓市晴雨表的重要標誌。一位即將參加第23屆北京個人購房房地產展示交易會的開發商在接受記者採訪時表示，當期在售樓盤所剩不多，房展期間將推出新一期物業。該銷售總監表示，按往年“金九銀十”的慣例，是主要推盤的時機，至於價格，相比目前要增加幾百元。

　　另據瞭解，目前打算在9至10月間推出新盤的地產商眾多，包括首創、首開、合生、富力、萬科、保利等多家大開發商旗下均有體量不小的項目相繼入市，此外，其他企業開發的類似金泰城的大盤也將隆重登場。對於馬上開始的軍博、國貿兩大秋季房展，各路開發商已經嚴陣以待，集中推出新項目。

　　雷海榮預測，目前市場供應新盤較少，與開發商等待“金九銀十”時機也有一定關係，粗略統計，9、10兩月新開盤或項目後期開盤的總量可以達到70~80個，這將是近兩個月來總量的翻倍。房展會有不少公司是帶着項目來試水，試探可能的價格上升空間。

　　開發商對賭心態

　　目前為了實現價格穩步上揚，不少開發商將自己樓盤分割成若干小塊，逐步推出，不讓市場感覺有空盤積壓的錯覺，甚至是一棟一棟地取得預售證，造成供應量少鬨搶的態勢，每次開盤單價略升一兩百元。

　　國家統計局最新調查結果顯示，2006年7月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，環比上漲0.5%。不過業內人士普遍表示，今年新一輪房地產宏觀調控在節奏、力度上加強，很多數據雖然暫時還不能馬上顯示，但目前已經有內部數據可以預計未來的幾個市場數據將呈明顯下滑態勢。

　　經濟學家徐滇慶認為，這並不意味着開發商需要調整價格，樓盤整體供應量偏緊是導致目前北京房價仍然堅挺的最主要原因。另一方面，目前國內積累大部分資金能量，現有的投資出口仍然不多，投資房產依然是大量資金的主要方向，“大量資金無路可走，鉅額的資金流必定進入房地產，房價怎麼會跌呢。”

　　另外一位不願透露姓名的開發商則這樣直言，新政的確對購房人、投資人信心有影響，但是不管供應量是多是少，至少在開發商看來不可能降價，定價完全取決於項目品質和整個體量、策略，不會因為調控來了就去調整價格，大量需求是真實的，相比之下，各種調控政策的影響還是有限的。

　　業內人士認為，地方政府的態度多少讓開發商心裏有底，以國稅總局在7月底出臺個稅徵收為例，最後各地政府無不採用了徵收房屋交易總價1%的底線，意在“保護”各地的房地產市場。(文/林明)