●大發展商“缺地”情況嚴重
●土地佔總成本比重高達60%
●出現“住宅貴過寫字樓”怪象
●樓價要降似乎已成為謊言
8月31日廣州市首次推出的限戶型地塊開標結果出乎大家所料。金沙洲與昌崗路用地報出了樓面地價4033元/平方米和3974元/平方米。天價！又見“天價”！儘管本週三前才公佈中標人，但“天價”賣地至少有四點值得深思。
大發展商手裏“錢多地少”
寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經理韓世同(韓世同博客,韓世同新聞,韓世同說吧)對兩幅地塊的報價與底價作了對比。金沙洲用地政府公開招標底價為99800萬元，摺合樓面地價為2300元/平方米，而符合投標資格的4家開發商，開出的報價均大大高於底價，其中最高報價4033元/平方米比最低報價1500元/平方米要高出166.67%；海珠區昌崗路地塊政府底價為7356萬元，而最高報出的樓面地價3974元/平方米的天價，比政府地價1913元/平方米高出2061元/平方米。
“這至少可以反映出，大發展商‘缺地’情況嚴重。”廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文(趙卓文博客,趙卓文新聞,趙卓文說吧)，深入分析後指出，在政策不明朗、市場不明朗、土地限戶型的嚴厲規定下，依然如此拼命拿地，只能證明發展商“錢多地少”。廣州開發商中目前土地儲備最多的合生創展，土地可開發9-10年，富力土地可開發6-7年。而萬科、保利、中海等企業明顯土地儲備不足。
金沙洲報價異常備受關注
金沙洲項目賣出“天價”，有兩個異常，第一個異常是超越了土地佔成本的比重“底線”。項目樓面地價逾4000元/平方米，以容積率3測算其它綜合成本，預計在2300-2500元/平方米之間。項目綜合成本大約在6300-6500元/平方米之間。這麼算下來，土地成本佔總成本的比重達到60%。超過了廣州一般賣地時的土地成本比例(30%-50%)。
第二個異常是“價格與成本之間的差距不明顯”。成本6500元/平方米，賣到7500元/平方米，也只有15%的回報。
金沙洲目前尚未完全成熟。萬科在“四季花城”項目積累了一定的經驗和信心，但這一次地價17.5億元，每天利息就相當於一輛廣州本田，壓力不小。“金沙洲絕對不是那麼好做的項目！廣州本地的發展商是不會貿然去幹這樣的‘危險’項目的。”不少地產專家都表示了關注。
廣州樓市“第一怪”再現
有行家曾經評論廣州樓市八大怪，其中第一怪就是：住宅貴過寫字樓，這背後折射出廣州投資類物業的價值偏低，廣州中心城市的地位有待加強。此次招標，怪象再現，不能不令人深思。
據瞭解，珠江新城是目前廣州土地“最抵”(最有價值)的區域。樓面地價3000-4000元/平方米，成本7000-8000元/平方米，寫字樓商業短期回報仍非常樂觀(10000-13000元/平方米有保證)。聰明的發展商(如富力)囤地就十分積極。
“從目前回報水平看，珠江新城是廣州最賺錢的區域之一。金沙洲是不明朗區域，再有實力的開發商，都面臨着殘酷的市場賭博。”趙卓文分析道。
廣州樓價要降，難了
在大發展商“壟斷”的廣州房地產市場，這次招標終於透出了大公司“樂觀”的聲音。市場不明朗，樓價要降，似乎也成為了謊言。
高地價，高樓價，高入市門檻。廣州房地產正朝要“三高”的香港模式邁進。廣州廉價“商品房”時代似已一去不復返了。
“金沙洲項目賣出‘天價’，並非萬科一家所為，保利、中海均報出了16億以上的‘天價’。足以說明：發展商對項目的判斷和對市場的判斷出乎意料的一致。”趙卓文指出，廣州樓價要降，難了。