央行宣佈，從8月19日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點，一年期存款基準利率由2.25%提高至2.52%；一年期貸款基準利率由5.85%提高至6.12%。而就在此前的8月16日，銀監會公佈關於進一步加強房地產信貸管理的通知，以九條新規督促銀行業金融機構加強和改進房地產信貸管理。
這是繼“九部委意見”之後，房地產所遭遇的又一次金融調控，銀根再度緊縮讓房地產走勢增添了不少變數，在即將到來的“金九銀十”，開發商、買房人將如何面對？市場行情是否依舊火爆？
開發商加速資金回籠
“近期各銀行對開發貸款的審核比較嚴，現在又進一步加息，我們的資金壓力直接加大，而對於其他一些小開發公司來說，融資渠道受限也許將產生致命影響。”一位中等規模房地產開發公司負責人表示。
無論銀監會的“九條新規”還是央行決定再次加息，其核心矛頭都指向了開發商的資金實力。
銀監會新規強調，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款。
據統計，今年前7個月，全國房地產開發投資9411億元，同比增長24%！依賴銀行貸款仍是房地產開發的典型特徵，而房地產市場發展中的一些突出問題還沒有得到根本解決，不少房地產項目開發中的巨大風險轉嫁給了商業銀行。
因此，銀監會選擇了從風險源頭上加以控制，嚴格審查開發商的貸款資質。而加息，對於有鉅額貸款的開發商來說，無疑又要增加一筆巨大開支！在REITs等其他融資渠道進展緩慢的情況下，開發商的融資渠道減少，貸款成本增加，眾多資金實力不足的企業將被“踢出”行業之外或者被擋在門外無法進入。
“在這樣的情況下，我們只能儘快推出項目回籠資金。”朝青板塊一項目開發商表示。他表示，要快速回收資金，已經開盤的項目就會加快銷售速度，採取一系列推廣活動、優惠措施等吸引購房者；而那些還沒有正式開盤的項目也不敢再觀望、等待，都在積極備戰。相關統計數據顯示，8月份北京共有60多個新項目上市，業內人士預計9月份的新盤數量大概在50個左右，並且多數開發商都會選擇給購房人一些優惠。
投資客如履薄冰
“現在要投資房地產是越來越難嘍！”加息政策出臺之後，投資者秦先生感慨道。
且不論房產再次轉手交易所面臨的一系列稅收政策，也不論之前出臺的諸多打擊投資客的政策，銀監會新規以及央行加息政策更讓投資者感到很大的壓力，“現在搞房地產投資有一種如履薄冰的感覺。”秦先生說道。
銀監會“九條新規”明確指出，各銀行要積極開展個人首套自住房貸款，首付款比例當依據借款人還貸風險確定，不宜一刀切。
而央行的加息政策則可以靈活地對投資者實行限制。香港太平洋國際集團投資顧問(中國)有限公司首席執行官賈臥龍(賈臥龍博客,賈臥龍新聞,賈臥龍說吧)指出，央行加息新政體現了兩點：第一，基準利率提高，貸款整體水平提高；第二，本次加息還強調了“進一步推進商業性個人住房貸款利率市場化。商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.9倍擴大為0.85倍，其他商業性貸款利率下限保持0.9倍不變。”這也就是說銀行在發放貸款時自主權更多，可以選擇優質客戶，並且對於投資型客戶嚴格執行基準利率，這就給投資者形成了資金障礙。
事實上，某房地產專業機構經過計算告訴《樓市》記者，加息給一般中小投資者增加的實際還貸額並不是很多，但是連續出臺的政策對投資者的心理影響非常大，已經投資的人有不少從短線投資轉向了長線投資；還有部分投資房地產的人則把目光轉向了其他領域。
自住型買家有驚無險
“雖然銀監會和央行通過金融監管和調整利率的手段降低銀行金融風險，實施對房地產的調控，但是其對個人購買首套自住房的支持態度是沒有改變的，新政在調控房地產市場的同時，照顧到了自住型買家。”中國社會科學院一位專家指出。
從央行加息的同時對個人住房貸款利率下限進行調整就可見一斑。以5年以上的貸款為例，雖然貸款基準利率由6.39%提高至6.84%，但調整前的個人住房貸款利率下限為基準利率的0.9倍，而現在擴大到0.85倍，也就是目前的5年期以上房貸利率為5.814%，只比調整前的房貸利率高0.063%，上漲幅度非常小。“央行加息是由多方面因素決定的，並非只針對房地產一個領域，但其對個人住房貸款的特殊規定正體現了對個人購買自住房的支持。”上述這位專家表示。
以貸款50萬元，期限為20年的一起房貸案例來說，如果按照基準利率0.85倍執行優惠利率，調整後，每月比調整前僅多還款18元；只有在執行基準利率時，每月多還款額才相對加大，為133元，詳見下表。
由於各銀行在房貸業務方面競爭激烈，對於優質客戶，各商業銀行都會選擇貸款下限，因此，利率調整之後，自住型個人購房者每月的還貸額增加微乎其微。
“自第一次加息，我就在為自己的月供擔心，幸好國家在加息時考慮到普通購房者的利益。”在城市出品(論壇像冊戶型樣板間)置業的購房人張先生表示。
此外，對普通購房人來說還有一個好消息，那就是申請公積金貸款的個人，其貸款利率仍然保持不變。而個人住房公積金存款利率卻從8月19日起由1.71%上調為1.80%。可以說這一調整也為很多購房人帶來了福音，並且將提高個人購買住房公積金的使用率。
而業內專家還指出，政策對投資性購房的打擊和限制，將減少商品房買家，使供需關係得到緩和，但房價不會受到惡意炒作，或將平穩發展。
因此，雖然調控政策一個接一個，但新政實施對自住型買家來說卻是有驚無險，直接還貸壓力增加了一點點，間接利好較為明顯。
傳統旺季冷暖難測
政策落定之前已有太多預言，因此銀監會和央行在八月中旬出臺新政可以說既在人們的意料之中，又在意料之外。而這兩個新政的出臺，將直接影響9、10月份的房地產市場，傳統銷售旺季能否旺銷還很難說。
北京市房地產交易管理網統計數據顯示，8月14日-8月20日一週內，北京期房日均成交390套，比此前一週日均成交量減少1套，比此前兩週日均成交量減少了34套。而14日-20日這一週內，期房的認購比此前一週減少了471套，購房者的觀望心態似表現得非常明顯。
不過，值得注意的是，與整個房地產市場交易的低迷狀態相反，本刊市場研究部監測發現，京城高檔樓盤呈現逆市熱銷之景象，8月份熱點板塊住宅單價已上探至8898.5元/平方米，交易活躍，從7月31日-8月15日的兩週時間內，各熱點板塊8000元/平方米以上的高檔住宅平均成交45套，尤其是保利薔薇(論壇像冊戶型樣板間)等新上市樓盤，受到眾多購房者的熱捧。
雖然目前的市場行情有幾分混沌，但業內人士指出，銀監會和央行兩重新規的出臺雖對自住型購房者並無直接的實質性負面影響，但對他們的心理影響將持續一段時間。在弄不清市場未來走向時，購房者通常都選擇等待一段時間。
同時，為9、10月份樓盤交易旺盛“拖後腿”的還有另外兩個因素——
第一，九部委提出“70%·90m2”的規定之後，北京市的細則遲遲未出。這也被一些業內人士稱之為“沒有落下的另一隻靴子”，而這一不確定因素也讓購房人持續觀望。
第二，限價房的“猶抱琵琶半遮面”。“九部委意見”出臺之後，政府很快開始落實限價房政策，並第一次推出了六塊限價房用地。雖然業界有諸多質疑，但市場上很快又傳出了關於第二批限價房的消息。但到記者截稿時止，又有消息傳出限價房將推遲入市，或許又將讓購房人再度陷入迷茫之中。
因此，對9、10月份房地產的走勢不能簡單地一概而論，分析人士認為，新政之下，高檔房和中低檔房或將有不同的市場表現。