近期，一系列影響重大的政策相繼出臺，整個房地產業進入一個關鍵的轉型期。
“政策研判、產業環境、房地產行業態勢判斷、戰略評估是轉型時期房地產企業融資戰略的四大步。”8月24日，五合智庫投資顧問有限公司發佈《2006中國房地產金融全景分析藍皮書》，而解析轉型時期的中國房地產投融資之道是這份報告出爐的初衷。
當然，這份報告的現實意義卻是挑起了地產金融這個本有些熱鬧實則凝重的話題。
不冷反熱
猶如太陽黑子爆發一樣，2006年中國房地產政策似乎格外活躍。而最為猛烈的則是7月以來的“金融風暴”。
4月28日提高房地產貸款利率政策之後，7月19日，結合金融資本的“限外”政策出臺，即限制外商投資中國房地產企業以及限制外資購買中國房地產產品的政策；7月22日，銀監會及相關金融部門出臺加強信貸管理政策；7月26日，從整個國家政策層面，從市場供應的角度調整到市場需求，出臺二手房個稅政策。再到8月份，地產金融政策似有新突破，即8月5日出臺提高存款準備金率緊縮銀根的政策；8月19日進一步加息，上調存貸款利率，對於中長期的貸款進行“打壓”……
種種跡象表明，一切關於企業銀行資金的信貸，乃至於個人購房資本成本都出現了前所未有的收縮，中國房地產金融似乎走到一個發展瓶頸。這讓許多開發商在抱怨融資渠道單一和融資困難的同時，一些企業、銀行、信託、基金以及眾多海外投資機構也找不到中意的投資項目。
房地產金融和房地產行業一起走入了“轉型時期”。而轉型時期到來的的“助推器”則是宏觀調控下“不冷反熱”的房地產市場。
“土地嚴控、銀根緊縮，但1至5月份房地產貸款還是增長40%，且這種增長的勢頭至今仍無下降趨勢。”曾在銀行工作多年的順華集團總裁鄭武透露，“如果銀行不進行調控收緊，到了11月份，這個數據該怎樣翻倍？”
在鄭武看來，為了抑制房地產投資過熱，使其理性發展，相關金融政策的頻頻出臺是情理之中的，只不過某些開發商對此並不“感冒”。
而上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅的觀察也不謀而合。
“但事實上，從2004年第四季度至2006年第二季度，整個房地產投資額並沒有下降，而且保持相對較高漲的房地產投資態勢。”鄒毅在報告發布當天表示。
這一定是一個令業界值得玩味的現象。
不冷反熱，轉型時期的房地產金融可謂是還處在“亂世”之中，在鄒毅看來，“亂世出英雄”，很多地產金融案例正是在這樣的政策夾縫中叢生。
“相比此前單一的銀行貸款渠道，現在多少有了不少資金外援的手段。”鄭武所說的外援就是英雄生長的“沃土”。
上市融資無疑不失為一個外援上上策。
目前國內市場重啓IPO後，內地企業新上市成為可能，但由於門檻太高，房地產企業一般考慮海外上市。僅近兩三個月就出現所謂地產上市風潮，其典型案例有世茂、綠城、保利地產、大連萬達等。
當然此番上市有成功也有失敗，但是畢竟已成為眾多房企欲欲躍試的融資渠道。
“中國在社會上的資金有多少？我敢說數量是非常巨大的，為什麼溫州炒房又動了？因為他們有利可圖。”鄭武更是一語道破天機。
而據記者瞭解，雖然目前在內地發行信託的限制還較多，但是仍有操作餘地，這也是房企融資的重要外援。而在外援中首當其衝的恐怕還要數外資基金。