花費巨資購買的房產，卻沒有下面的土地所有權
70年的使用權困局，成為懸在國民頭上的達摩克利斯之劍
難道我們辛苦還完房貸，還要留一筆錢等着購買土地使用權？
正在制定中的物權法，能否讓房子不再成為空中樓閣？
深圳遭遇“到期土地”第一波
深圳到期土地的大量湧現，使有關人士大感詫異
1983年，香港居民老蘇跨過了深圳河。
深圳原始的商業力量，最早在人民南路一帶發跡。20層的國商大廈正是坐落於此，它是深圳特區歷史上第一幢高層建築。
老蘇在國商八樓買了一套房子。有60多平方米，花了他21萬港幣，這在當時是一筆不菲的開支。顯然，他沒有想過房子和房子下面的土地有什麼區別，也不會想到有一天土地居然還會到期。
但這一天還是到來了。
深圳國土局一位官員指出，進入2000年後，深圳陸續有房地產的土地使用年限到期。“主要是房地產證登記的土地使用年限或土地出讓合同規定的土地使用年限到期。”
深圳到期土地的大量湧現，使有關人士大感詫異，在很多人的意識中，“這應該是十幾年後才應該出現的問題。”眾所周知，土地使用權70年的規定，是購房者最大的一塊心病，而隨着早期批租土地使用年限的日漸枯竭，這個原本遙遠的問題已經不再遙遠。
深圳市國土局的一位專家告訴記者，到期土地在羅湖區已經比較普遍，“主要是一些商業、辦公用地，但也有少量的住宅用地，其中，既有商品房，又有非商品房。”
其中典型者，有國商大廈的土地在2001年12月31日到期，寰宇大酒店土地到2002年2月3日到期，鴻圖大酒店以及盛華大酒店土地使用權到期日則為2001年2月25日。
業主們深深領教了土地到期對物業價值的危害
2004年中葉，國商大廈管理處在樓道內貼出了告示，提醒業主們土地到期的事實，並要求他們到國土局辦理土地使用權續期手續。“有一半的業主土地到期了。”當時一位管理員向記者透露。
業主們深深領教了土地到期對物業價值的危害。一個業主介紹，面臨到期的房產出租、出售都很困難，即使一些早年抵押給銀行的閒置房產，銀行也沒法處置。
國土資源部一位官員表示，沒有聽說行政劃撥的土地還有使用年限：“通常都是無償、無限期劃撥的。”而對於老蘇等業主來說，更加不可接受的是，他們購買的時候根本沒有“土地到期”的說法。
這從他們前後幾本房產證的不同也可以看得出來。1984年印發的房產證，裏面並沒有土地和建築物的區分。只是到了1999年最新的一本房產證，上面赫然出現了土地使用權的字樣：用地面積是10.6平方米，使用年限從1982年1月1日到2001年12月31日。
混亂須從土地批租制度在我國確立的歷史中細細考察。深圳在國內首創了國有土地有償、有期的使用制度。1982年頒佈的《深圳經濟特區土地管理暫行規定》，規定了各類用地的使用年限及土地使用費的標準。其中，工業用地最長年限為30年；商業用地20年；商品住宅用地50年；教育、科技、醫療衛生用地50年。
但對於行政劃撥土地的使用年限的確定一直是個難題。“如果任由業主免費使用，既是國有資源的流失，也對其他用地單位不公。”國土局人士稱。當時找到的一個替代方法是，由業主每年繳納土地使用費，作為佔用土地的成本。因此，包括蘇先生在內的國商業主們，每年必須要到國土局繳納900多元的土地使用費，直到2002年被告知土地到期了。2004年6月，深圳市政府公佈了《到期房地產續期若干規定》
深圳在1987年之前共劃撥了73平方公里的土地。自2000年後，陸續有土地的年限到期，但是去政府辦理延期手續的，卻“寥寥無幾”。有分析人士認為，主要是政府沒有出臺可行的政策，續期所需補交的高昂地價，讓很多人望而卻步。
政府的政策，有點姍姍來遲。2004年6月份，深圳市政府公佈了《深圳市到期房地產續期若干規定》。
根據《規定》，到期房地產申請續期的，可續展的期限是在國家法定的最高使用年限減去已使用年限的範圍內確定。比如，現在國家規定的商業用地最高年限是40年，而國商大廈已使用20年，那麼業主可申請續期的期限不能超過40-20=40年。
如果續期，業主必須支付地價。有兩種支付方式可供業主選擇：一是，一次性支付，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%，並按約定年期修正；二是，採取年地租的方式，業主每年交付租金，標準由國土部門定期發佈。
《規定》同時聲明，到期房地產不辦理續期手續或申請續期未獲批准的，原有劃撥土地使用權消失，其土地使用權無償收回，而地上建築物、構築物按建造成本折舊補償。
“這只是權宜之計”，廣東仁人律師事務所的蘭天律師，如此評價關於續期年限的規定。
經濟學家茅於軾：土地制度必然會改變
南都週刊：現在的居民住房土地只有70年的使用權，這會帶來什麼困擾？你如何評價這一制度？
茅於軾：自己買的房子只有70年的擁有權，這個規定顯然是一個不合理的矛盾的制度，把很多問題推給了未來，推到了70年以後。在我看來，這個規定是相當可笑的，因為房子跟其它商品不同，它是推不動、長在地上的，現在很多房子都是剛建起來，60多年後我們會發現周圍佈滿了突然“無主”的房子擺在那兒，國家要用車子把它們運走嗎？這會帶來大量的經濟問題和社會問題。
南都週刊：現在的物權法草案提出了一些解決方法，譬如自動續期。能解決這些問題嗎？
茅於軾：確實，現在的物權法草案提出自動付費續期，在我看來是決策層對規定作了新的解釋，但依舊是可笑的。
按照新的邏輯，新房子70年後依舊會帶來問題多多，怎麼續費？怎麼判斷“公共利益”？這些都是迴避不了的。很多人抨擊它的操作性，因為我們不可能定下一個標準，譬如房價原價的百分之多少，或者算上折舊等等，去判斷房主續期付出的代價，甚至我們無法想像——在70年後，所有交易的條件絕對會與今天的有不同，譬如利率、城市環境等等都會有所改變。
南都週刊：那該如何破解這一困局呢？
茅於軾：如果不做出一些比較實在的標準，恐怕關心自己的房子的人們是不會滿意的，而這些人相信幾十年後將佔人口的大多數。
現在並不合適在自動付費續期等細節上下工夫，我更想強調的是，無論延期交易的方式如何，都必須建立在對等協商、雙方(房產擁有者與國家之間)同意的前提下進行，這是合理交易的基礎。按照目前的立法情況，應該說是把國家和個人之間的關係稍微扯平了，但需要更堅決的字眼與制度去保證。
南都週刊：你的意思是，我們更應該把眼光放到立法細節以外？
茅於軾：當然，我們不必太過於計較這個法到底會定成什麼樣子。一座房子70年後變成什麼模樣，誰也說不清楚，我們既有的一些制度本身能維持多少年，這也是個大問號。尤其是土地制度，70年後相信跟現在會有很大的變化。因為我們運行的是市場經濟，而土地是最重要的要素之一，它不能真正地流動起來，買賣不了，跟世界的大潮流是不符合的，當它到了改變的一天，交易房子的內涵就會有深刻的改變。
始終，財產權保護和平等規則是人類最基本的制度安排，財產權制度是最基本的制度安排，要強調平等。在這個制度裏面不應該有人享有特權，可以去侵犯沒有特權的人。在市場經濟之前，在改革之前，基本上人們的財產權都是不受保護的。在那些可以侵犯他人財產的歷史階段，人與人不平等，所以特權的爭奪是最激烈的。在這個階段以後，人與人的關係就變成了平等的博弈，這個時候人們才能把注意力轉移到合作和創造上來。這是大家關心這個話題的最長遠意義吧！
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