“國六條”關於新開工項目70%以上須建設90平方米以下戶型的細則自公佈以來，各方爭論就沒有停止過，有人甚至將今年的房地產市場稱為“戶型年”。由於廣州市場近兩年的新產品多以大戶型甚至超大戶型為主，建設90平方米以下的中小戶型，對於開發商、設計師乃至市場都面臨着調整和適應的過程。

　　由廣東省房地產業協會主辦、中源朗高陶瓷獨家協辦的“新政策、新戶型、新思路”論壇上週末在南莊鎮舉行，廣州市規劃專家、房地產權威人士及資深設計師對宏觀調控下住宅戶型設計及新型建築材料應用新思路、珠三角房地產未來市場走勢等話題進行了探討和分析。

　　有專家指出，小戶型也可以做出精品住宅，像香港60平方米就能做出三房設計，但小戶型除了面積，還要強調舒適度和實用性，還有周圍環境及設施配套，這些都為小戶型的設計提出了新要求，而開發商要做的事情是：在90平方米以下的尺度下為市場提供優質的產品和上乘的服務

　　讓大部分家庭買得起房

　　根據統計數字，在上個世紀90年代，中國城鎮人均居住面積是9平方米，到2005年就達到了27平方米，我國目前一年大約要建設7億平方米的住房，到了2020年就會達到人均居住40平方米，達到歐洲的平均水平，並遠遠超過香港和日本。但是在人均居住面積快速增長的同時，也有越來越多的城鎮人口無法實現自己的置業夢。

　　而且隨着中國城市化進程的快速發展，很快中國人口中的一半會在城市裏居住。中山大學教授袁奇峯(袁奇峯博客,袁奇峯新聞,袁奇峯說吧)表示，這些新增的城市人口，大部分是低收入者，如果我們興建大量小戶型房屋，就可以使越來越多的低收入者可以購買房屋居住，即使原來沒有打算購買房屋的低收入者也可以有能力購買，而且由於供量充足，中小戶型的房價也會比較穩定，這對國家的穩定是非常重要的。

　　曾任廣東省建委主任的廣東省房協會長陳之泉，早在10多年前就呼籲要積極開發小戶型。陳表示，如果這個指標提前會執行得更好，最近的10年是家家戶戶都在購買房屋，而且面積越來越大，形成了社會的不正之風。

　　從規劃的角度來講，如果人均住房面積大，佔的土地面積大，城市的面積越來越大，大量的公共設施和基礎設施投資也大，同時城市運轉的成本也大大提高，所以城市不能無限制地擴大，住房面積要合理控制。

　　香港何顯毅建築工程師樓地產發展顧問有限公司董事長何顯毅也表示，多建小面積的房屋，可以節省很多的建材、能源和土地，對可持續發展是很有幫助的。而且從房屋總價來說，無論是二級城市，還是一級城市，如果大量建80平方米或90平方米的住房，城市中超過一半的家庭是有能力購買得起住房的。

　　小戶型更強調細節

　　有關90平方米以下住宅，有不少人擔心會導致商品房建設的倒退，小戶型似乎與低檔產品劃上等號。但何顯毅表示，其實小戶型也可以做出很精緻的產品，香港就有很多這樣的產品。

　　目前在廣州，很多120平方米的也就是三房單位。但在香港，60平方米可以做到三房，50平方米可以做二房。為什麼可以這樣？主要有幾個原因，一是平面戶型，在廣州一層三戶已經是低檔了，但是在香港一層八戶是很平常的；二是香港住宅除了結構牆外，所有的內牆和外牆都是100MM厚的，據不完全測算，厚牆和薄牆佔用的可用面積可以相差10%左右。；另外，香港住宅注重實用性，一般客廳開間3.4米左右，主人房開間2.7-2.8米，次房2.1米-2.4米。

　　而且香港的住宅在細部設計、會所方面下了大量的功夫。何舉了一個例子，有一個高層住宅的設計，所有的走廊、大堂、電梯間都是看不到牆的。只看到門和走道，因為沒有牆，就多了一些空間，實現了實用率的最大化。但是所有的門，包括樓梯的門，都做得像酒店的屏風一樣，很漂亮。正是由於注重細節，無論是一梯四戶還是一梯六戶，高層住宅的實用率都很高，實用率達到87%甚至90%。

　　這樣的住宅，很多人都住得很舒服。因為房間的大小，不是居住舒適的唯一標準，還有居住的環境、配套設施、安全性、外觀、造型、室內裝修、物業管理等等因素。不過，由於戶型大小並不是衡量舒適、使用便利的唯一標準，因此對於設計者提出了更高的要求。

　　室內設計與外部環境融合

　　從事房地產設計多年的漢森國際設計顧問公司總經理盛宇宏認為，小戶型在設計上不應僅僅侷限於二維，而應該在三維的層面上，甚至可以達到四維，多一些時間及功能的處理，同樣是90平方米的面積中，可以解決多種功能的需要，不會因為面積的減少而影響生活指數。

　　盛表示，可以利用科技化的開發使小戶型設計優化。如果大戶型的廚房有15平方米，不用怎麼設計，客戶可以自己根據自己的需求進行裝修，很多家居的設施，包括櫥櫃和廚房用品、家居、空調等等都講究舒適性和豪華型。但如果廚房只有四、五平方米，就要關注緊湊型的設計，如考慮插座和設施的組合，要更多地考慮功能性。

　　另外，小戶型的設計還需要通過社會化的工作來解決。因為家裏沒有太多的空間，人們更多的活動應該在小區內。這樣帶來的連鎖反應是，大家更加關注交流的空間，更加關注樓盤運動的場所以及大家休閒溝通、參與綠化活動的設計。因此，小戶型設計不光是面積，還要有整體的規劃乃至城市綜合的考慮，將小區的環境和住宅的品質大幅度的提高，因為同樣的建築面積或者同樣的用地尺寸中我們的居住人口大幅度的增加，這樣更多的負擔和需要對住宅整體的配套和服務都會產生很大的影響。

　　盛還認為，小戶型樓盤的設計要考慮室內設計和外部建築在前期的融合，因為面積是一平方米一平方米計算的，當住戶住進去後就無法挽救了，所以需要建築設計公司的整合能力高一些。

　　合富輝煌市場研究部首席市場分析師黎文江也提出，在90平方米的尺度下為市場設計舒適的住宅。像廣州的公務員有64萬套房改房，都是戶型比較小的，他們有強烈的換房需求，設計師應該從換房一族的角度為他們設計更好的住宅。

　　“一刀切”引發連鎖問題

　　對於現在大規模“一刀切”地要求建設90平方以下的中小戶型，也有專家對發展商的開發能力和消費者的接受能力表示擔憂。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文(趙卓文博客,趙卓文新聞,趙卓文說吧)表示，廣州有接近10萬套的銷售市場，這麼大的市場，如果70%都是90平方米的戶型，未來的需求在哪裏，消費者是否都是一次性置業，目前來看，這個問題研究得還是不夠透徹。由於產品過於單一，消費需求會受到抑制，無論是首次置業、投資性置業以及多次置業，在未來的遊戲規則都會受到限制。有人說中小戶型比例多了，可能會刺激一次置業，但中國的住房佔有率已經達到了82%，從目前珠三角的地區來看，消費者的需求更多的是再次置業。

　　另外，這樣的戶型結構變化會對市場帶來什麼樣的影響，還需要觀察。而對於開發商來說，目前還是選擇問題，因為未來70%的戶型都是90平方米以下，這方面大家都沒有經驗，也不知道以後的競爭是怎樣。

　　寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經理韓世同(韓世同博客,韓世同新聞,韓世同說吧)也表示，住宅調整的方向是正確的，但是現在是否有點欲速則不達。廣州的大戶型佔的比例是70%，最近的成交比例還達到80%，現在一步到位進行扭轉會存在很多問題，例如政府執行、開發商執行和市場接受都存在問題，如何調整和轉變，是值得大家商榷。

　　陳之泉：住房問題牽涉到土地使用、生態環境、資源消耗甚至吃飯的問題，讓開發商像草原上的野馬到處奔跑是不行的，所以，國家該管的就要管。

　　袁奇峯：中國的土地政策應該像計劃生育政策一樣，我們都喜歡生孩子，但是計劃生育政策實行了差不多30年，今後還要繼續下去。

　　何顯毅：房地產商不應該反對小戶型的建設，使沒有能力購買房屋的人可以購買得起，這其實開闢了一條新的財路。

　　趙卓文：目前我們面臨的問題是：第一是戶型，現在的戶型跟原來的戶型有一定的關係，二是消費觀念需要轉變，三是產業結構轉變跟宏觀調控也是有關的。

　　盛宇宏：小戶型肯定不是生活水平的下降，而應該是精緻生活的開始。

　　韓世同：作為開發商，應該轉變思路，例如從做大做豪轉變到做小做細，這是一個方向。

　　趙紅紅(華南理工大學建築學院常務副院長)：最近廣東有一個調查，有31%的人選擇不結婚；而另一份研究報告說，目前廣東省的老年人大概是290萬左右，再過20年，會有1000萬的老年人。未來的小戶型設計要考慮這兩類人的需要：一個是年輕人的生活方式，一個是老齡化的住宅方式。

　　黎文江：政府的政策不允許改變，我希望在其他方面可以想出更好的方法服務市民。