近期，一系列影響重大的政策相繼出臺，整個房地產業進入一個關鍵的轉型期。

　　“政策研判、產業環境、房地產行業態勢判斷、戰略評估是轉型時期房地產企業融資戰略的四大步。”8月24日，五合智庫投資顧問有限公司發佈《2006中國房地產金融全景分析藍皮書》，而解析轉型時期的中國房地產投融資之道是這份報告出爐的初衷。

　　當然，這份報告的現實意義卻是挑起了地產金融這個本有些熱鬧實則凝重的話題。

　　不冷反熱

　　猶如太陽黑子爆發一樣，2006年中國房地產政策似乎格外活躍。而最為猛烈的則是7月以來的“金融風暴”。

　　4月28日提高房地產貸款利率政策之後，7月19日，結合金融資本的“限外”政策出臺，即限制外商投資中國房地產企業以及限制外資購買中國房地產產品的政策；7月22日，銀監會及相關金融部門出臺加強信貸管理政策；7月26日，從整個國家政策層面，從市場供應的角度調整到市場需求，出臺二手房個稅政策。再到8月份，地產金融政策似有新突破，即8月5日出臺提高存款準備金率緊縮銀根的政策；8月19日進一步加息，上調存貸款利率，對於中長期的貸款進行“打壓”……

　　種種跡象表明，一切關於企業銀行資金的信貸，乃至於個人購房資本成本都出現了前所未有的收縮，中國房地產金融似乎走到一個發展瓶頸。這讓許多開發商在抱怨融資渠道單一和融資困難的同時，一些企業、銀行、信託、基金以及眾多海外投資機構也找不到中意的投資項目。

　　房地產金融和房地產行業一起走入了“轉型時期”。而轉型時期到來的的“助推器”則是宏觀調控下“不冷反熱”的房地產市場。

　　“土地嚴控、銀根緊縮，但1至5月份房地產貸款還是增長40%，且這種增長的勢頭至今仍無下降趨勢。”曾在銀行工作多年的順華集團總裁鄭武透露，“如果銀行不進行調控收緊，到了11月份，這個數據該怎樣翻倍？”

　　在鄭武看來，為了抑制房地產投資過熱，使其理性發展，相關金融政策的頻頻出臺是情理之中的，只不過某些開發商對此並不“感冒”。

　　而上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅的觀察也不謀而合。

　　“但事實上，從2004年第四季度至2006年第二季度，整個房地產投資額並沒有下降，而且保持相對較高漲的房地產投資態勢。”鄒毅在報告發布當天表示。

　　這一定是一個令業界值得玩味的現象。

　　不冷反熱，轉型時期的房地產金融可謂是還處在“亂世”之中，在鄒毅看來，“亂世出英雄”，很多地產金融案例正是在這樣的政策夾縫中叢生。

　　“相比此前單一的銀行貸款渠道，現在多少有了不少資金外援的手段。”鄭武所說的外援就是英雄生長的“沃土”。

　　上市融資無疑不失為一個外援上上策。

　　目前國內市場重啓IPO後，內地企業新上市成為可能，但由於門檻太高，房地產企業一般考慮海外上市。僅近兩三個月就出現所謂地產上市風潮，其典型案例有世茂、綠城、保利地產、大連萬達等。

　　當然此番上市有成功也有失敗，但是畢竟已成為眾多房企欲欲躍試的融資渠道。

　　“中國在社會上的資金有多少？我敢說數量是非常巨大的，為什麼溫州炒房又動了？因為他們有利可圖。”鄭武更是一語道破天機。

　　而據記者瞭解，雖然目前在內地發行信託的限制還較多，但是仍有操作餘地，這也是房企融資的重要外援。而在外援中首當其衝的恐怕還要數外資基金。

　　“目前進入中國的海外基金較多，雖然它們要求的回報率高於銀行貸款利率，但仍不失為較好的融資渠道。”鄭武坦言，如萬科和新加坡RZP就合資成立了“萬科星地產投資有限公司”，進行聯合投資。

　　世邦魏理仕一季度研究報告更是顯示出了外資湧入的熱流。今年第一季度至少有5億美元投入到中國內地的房地產市場。從投資地區看，約有50%的資金投在了北京，約43%投在上海，其餘資金投在大連、哈爾濱、武漢、南京等二線城市。

　　而有公開消息稱，今年第一季度，中國FDI(外資直接投資)裏大約有180億美元的資金來歷不明。

　　事實上，宏觀調控下的地產金融並不寂寞。

　　量力而行

　　“這次中央政策的出臺，我想就是沒有國六條，金融也會剎車。我覺得金融這樣控制是正常的。”鄭武坦言，“比如，全球都一樣，都是在嚴控外資進入。因為它的資金流量太大了，特別是一些投資資金，已經有了幾十年的投資經驗”。

　　看來，金融政策調控是在所難免。然而，市場雖然需要調控，但是行業還需發展。轉型時期的地產金融又將何去何從？

　　“我們越來越多地思考這樣兩種上市模式，一種是物業上市，即房地產投資信託打包上市，另一種是企業上市，但究竟是前者還是後者，或是把這兩者資金渠道結合起來做，這就需要視其不同特性而定。”一位業內人士指出。

　　然而，上市曲高和寡，許多中小型房地產企業對此望塵莫及。

　　“尋求多元化融資是他們發展的必然趨勢，也是中國房地產金融的必經階段。”經濟學家巴曙松近日在一個名為“責任地產高峯論壇”上指出，任何金融渠道與產品都有市場化的一面，轉型時期的地產金融觸角還將伸展得更大更遠。

　　“房地產轉型時期，土地資源是第一，第二位的就是資金。”天津海貿投資發展有限公司董事長郭鈞坦言，尚屬創業型的開發商融資可有三種模式：第一種是哥倫布式的私募，套個別財團的錢；第二種是李嘉誠式的公募，用大眾的錢；最後一種是威尼斯商人安東尼奧式的融資，借高利貸。

　　“通過發放REITS證券來募資，將房地產企業與項目託管，從而使雙方都獲益豐厚將是今後地產金融市場的一個重要變化。”中房集團總裁孟曉蘇解釋，REITS在國外風行多年，從1960年代在美國發展完善，在本世紀初進入到亞洲。它是一種固定收租物業，現各國凡推行REITS都有嚴格的規定。REITS收益率在美國已達到12%以上，在中國亦將步其後塵。

　　“未來中國住宅地產、商業地產、旅遊地產和其他的地產市場，各種融資渠道可能不斷增生，而隨後趨勢就是品牌化擴張。”鄒毅在分析未來地產金融趨勢時認為，多元化的融資將使許多企業品牌得以張揚，並得到本身的溢價。如萬科、中海、金地、世茂等企業，在地產轉型時期，借力向二線城市拓展，正不斷實行個性化品牌化擴張。

　　“境外的金融機構及基金將會是中國房地產，特別是商業地產另一個有效融資通道。”巴曙松再次強調，很多國際地產基金已收購了中國的寫字樓和一些物業，而中方企業也願意被這樣“打包”發展，因為這不僅讓開發商名利雙收，而且還向國際化發展邁進一步。

　　但是，在採訪中，幾乎所有的採訪對象都認為，無論是對於宏觀調控政策，還是本土企業的自身發展，都要把握好尺度，適度發展，“特別是企業在選擇融資渠道時更要量力而行”。