土地流言近日接二連三———

　　最近，有兩條短信先後出現在眾多房地產相關人士的手機上，第一條是說，國土資源部正在醞釀將大塊土地拆分上市，以防止開發商囤地造成的哄抬房價；第二條是傳言凡是在通過招拍掛出讓的土地上建造的項目不受“90平方米”、“70%”這兩項控規的限制。近期關於土地市場的漫天流言證明了，在“8·31”到來兩週年的關口，人們對土地關注的熱度絲毫不亞於兩年前的這個時候。

　　但是，對於眾多普通百姓而言，對土地市場的關注依然更加集中於地價對房價的推動上。雖然我們無從得知在“8·31”之前土地出讓的價格，但誰都不能否認，與近兩年房價不斷攀升同步的，也正是高價“地王”的逐一湧現。於是，地價也成為很多人眼中，支配房價上漲背後的“大手”。然而，撥開表象，地價究竟能在多大程度上決定房價，房價構成當中土地成本佔有多大比例，其實在業內和學術界一直有不同的聲音。時值“8·31”兩週年，記者就此採訪了有關人士。

　　●鄭華地價決定房價是抬高房價的一面之詞

　　“市場經濟下決定商品價格的不是單純的產品成本，很大程度上還要看產品的供求關係，所以談‘地價上漲決定房價上漲’，更多是開發商對消費者的心理戰術。”中國人民大學土地資源管理系副教授、合富輝煌高級顧問鄭華這樣認為。

　　鄭華指出，目前北京房地產市場是賣方市場，所以作為一件商品，房價的上漲是必然的，而作為生產資料的土地也會隨之一起上漲。但如果處於買方市場、供大於求，那麼房價必定下跌，極端的情況是，即使房價掉到了地價的水平上，開發商也不會因為沒有利潤而惜售。所以說，決定房價漲跌的不是地價，而是市場供求決定。

　　在鄭華和她的同事劉偉強為記者提供的圖表中可以看到，2005年上半年住宅均價和土地均價的增長速度都出現了兩個週期的波動，波動週期短期內相輔相成，土地均價的增速波動更為劇烈一些，這是因為土地出讓價格受到區域地段和出讓方式的影響。比如，2005年掛牌出讓的朝陽區北苑家園地塊價格為10111.7元/平方米，而東城區海運倉的地塊價格高達37285元/平方米；2006年截至目前所成交的地塊中，掛牌的均價是8516.2元/平方米，招標的均價是13618.5元/平方米。

　　而與土地市場上漲幅的大起大落相比，住宅均價增長速度的起伏則比較平穩，各區域的房價都保持着一定節奏的上漲。而在這些項目當中，事實上真正在“8·31”後拿下的地塊並不佔主流，更多項目還是在消化“8·31”過關的土地。這樣，地價上漲只能成為在售樓盤價格上漲的口實，但事實上房價的走勢與地價之間存在着很大的不同步性，所以說地價的上漲和房價的上漲並沒有根本的、直接的關係。

　　●邵念強地價對房價的影響最多佔到六成

　　與鄭華觀點相反，管理學博士、北京成業行房地產投資顧問公司總經理邵念強卻認為，地價對房價的影響是顯著的，一般情況下，地價在整個房價中所佔的比例在三分之一左右。邵念強說，如果以城市中不同土地的地理位置為橫軸、以地價對房價的影響為縱軸建立座標，那麼不同區域的住宅受土地成本的影響將形成一條開口向上的拋物線，越靠近市中心，房價中地價成本所佔比例越大。據成業行了解，現在不少位於市中心的高端項目，每平方米價格高達20000萬元，而其中土地成本則在11000-12000元之間，也就是說土地成本在住宅售價中佔到了60%左右。

　　邵念強承認，這兩年出現的很多高價樓盤並非建在“8·31”之後出讓的土地之上，但是，任何開發商在為產品定價時，都不會僅以生產資料購進時的價格為依據，他們更看重的是這塊土地在“現在”值多少錢。這就是土地價格的“示範效應”。

　　邵念強舉例說，五年前，海淀區上地周邊土地的樓面價格是每平方米1000多元，當時那裏每平方米3000元左右的房價基本正常。而去年華潤斥巨資在此拿地，一下子就將樓面價格大幅度提升，所以，今年溫泉鎮D1成為新的“地王”，其實是站在老“地王”的肩上，“沒有華潤，溫泉這塊地也拍不了這麼高的價錢！”邵念強說，溫泉D1以11.5億高價拍賣後，意味着這一區域的樓面價格已經達到每平方米4800元，而與此同時上地附近的某在售項目也立即封盤，第二天再開盤，每平方米價格提高了200-300元；如今，華潤橡樹灣的售價也定在每平方米8000元左右，由此可以看出土地價格的示範作用在房價構成中擁有的重要地位。

　　邵念強指出，其實房子和其他很多商品一樣，應該是一出售就貶值的，而如今二手房價格的提高並不意味着房子本身“越住越值錢”，其實這也是側面反映了土地的升值情況。沒有一個二手房賣主願意以自己購買時土地的價格來計算住宅再上市的價格，因為那樣肯定是賠本生意。從這個角度也能證明地價對房價有着多麼重要的影響。

　　●“黑洞效應”決定樓市供應結構失調

　　雖然對土地在房價中的位置有着一些分歧，但鄭華和邵念強都認為，供求關係的失衡在北京房地產現狀中有着很大作用。邵念強指出，一直以來有很多人用“金字塔理論”來解釋北京樓市供求關係，認為在需求上，不同層

　　次間形成“金字塔”的關係，低端、中端需求最大，高端需求較少；而在供給上卻呈現“倒金字塔”形態，市場上更多的是高價格、高檔次的物業，中低端供應卻嚴重不足。由此得出的結論就是“北京商品房空置率過高，泡沫現象嚴重”。但是，這些人卻恰恰忽略了這兩個“金字塔”並不是一樣大的，高端需求的人羣比例雖小，但總量很大；高端供給的比例雖大，但總量甚至不一定能滿足高端的實際需求。

　　為此，有很多人也產生質疑，“北京那麼多高檔住宅被誰買走了？”對此，邵念強解釋道，北京的市場好比一個大大的“黑洞”，不能用本地需求和本地人均收入來衡量。北京房地產市場所包容的，是來自全國各地、全世界各地的住宅消費者。而且隨着奧運會和外界對中國經濟的看好，這種“黑洞效應”會更為明顯地體現出來，從這個意義上說，“即使市場上出現再多高端項目，也會有人買，因為土地是有限的，作為商人肯定更願意花大價錢拿地，然後生產高價的產品。”“如果沒有政府的干預，那麼這種情況會持續十五年甚至更長的時間。”

　　所以，邵念強很贊成限價房的推出，他說，政府必須通過某種途徑來改變這一現狀，專門規劃出一些土地，用於解決位於“金字塔”中下層的需求，其實是現在解決供需失衡的最好辦法；而對於中高端的需求，則應該按照市場規律解決，“市場和行政各司其職，不要混為一談。”鄭華也指出，無論是經濟適用房還是限價房，總的體量還是太小，很難改變房價難以承擔的局面，需要進一步加大這些土地的投放力度。