逡巡門外並未離去的境外資本進入中國房地產市場的路徑似乎更加明晰。

　　8月21日，荷蘭ING房地產收購深圳地產大鱷金地集團天津公司51%的股權，合作開發投資其天津項目“格林世界”；幾乎同時，花旗集團也宣佈斥資2000萬美元參股上海徐房集團，以共同開發的形式參與徐匯區“建業裏”改造工程。

　　此前，荷蘭ING集團和美國的花旗集團都已經嘗試過以股權投資模式介入中國內地樓市。

　　“只要人民幣升值的預期不消除，限制境外資本大量進入商品房流通環節，必將把其趕入直接的房地產開發領域。”對於7月下旬六部委聯合發佈的《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》，中央財經大學金融研究所所長賀強如是評價。

　　統計數據顯示，6月份中國的外匯佔款高達4058億元人民幣，是4、5月份的3倍多。

　　雖然7、8月份此項數據尚未公佈，但業內人士分析，這其中很大程度上是國際熱錢的推動；並且，由於熱錢湧入的持續，該數據仍會延續6月份的上升勢頭。

　　在外匯佔款比例上升之際，8月18日，央行宣佈次日起將存貸款利率上調0.27個百分點。

　　英國《金融時報》評論文章稱，“中國宏觀調控和升息導致的資金成本增加，將使一些本應售匯出去的資本滯留在國內。”

　　那麼，這些國際游資流動的風向標又將指向哪裏？股市期貨、貨幣匯率，還是房地產？

　　“對於仍然在賭人民幣升值而進入的跨境資本來說，投資房地產再合適不過。”這是銀河證券首席經濟學家左小蕾給出的答案。

　　在國內金融市場尚未放開的背景下，具有穩定高收益的房地產行業順理成章地成為境外資本的投資平臺。

　　這令包括賀強在內的一些業內人士心存隱憂：另闢他途的大量境外資本，仍然可能在中國的房地產市場捲起一場“熱錢風暴”。

　　左小蕾透露，從今年3月上旬日本央行宣佈結束超寬鬆貨幣政策起，已經有不少境外房產基金開始從日本市場轉戰中國市場。“但這些外資不管是以直接投資的名義，還是風險投資或股權投資的名義進來，他們都不是實際的房地產需求者。”

　　左小蕾眼中的這些“熱錢”，仍在巧妙地利用着政策間隙。並且，它們正在上演一齣“變臉大法”。

　　復旦大學金融系教授孫立堅提示說，有很多隱性的外資進入，將規避限外新政管制。

　　此外，給這些熱錢增添了持續進入動力的是，目前中國允許房地產企業通過REITs上市為其提供了暢通的退出途徑。

　　仲量聯行投資部的一位負責人表示，境外資本可以通過項目信託上市以抽離資金，或者再包裝後轉賣給其他投資者，“外資的退出機制類似一種接力賽的模式，隨着時間的推移，退出的方式會有更多。”

　　“雖然政策導向警示了一些以套匯為目的的境外投資者，但無可否認的是，熱錢仍正從各個或明或暗的渠道湧入內地樓市。”左小蕾說，“對中國而言，從股權投資、債務融資等各個領域進行狙擊熱錢，依然任重而道遠。”