“8·31”，作為中國房地產行業名副其實的拐點，從一開始就註定要成為長久被人們爭論不休的話題。

　　●“8·31”的背景和初衷是什麼？

　　其實，我國城市國有土地使用權有償出讓從深圳1987年的“第一槌”開始到如今已經近20年了，而直到2001年以前，國有土地配置政策依然以行政劃撥的政府配置和協議出讓的準市場配置為基本特徵。這種操作方式最大的缺點就是暗箱操作多、土地市場包含有太多“貓膩”。

　　基於這種情況，2002年5月9日，國土資源部頒佈了11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，命令從當年7月1日起，所有經營性用地停止協議出讓，“一律”實行“招拍掛”，但6月份，北京市又出臺了一份“33號文件”，其中規定，綠化隔離帶項目、小城鎮項目、危舊房改造項目、高科技項目等4類經營性用地仍可以協議出讓，因此從那之後的一段時間，成為了協議出讓土地的又一次高潮。

　　針對各地對11號令的“緩期執行”，2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況檢查工作的情況》，也就是通常所說的“71號令”，要求各地必須於2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對此後仍以歷史遺留問題為由，採用協議出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。“8·31大限”的說法由此而來。

　　合富輝煌市場部劉偉強認為，實行土地招拍掛轉讓方式的初衷有三點，一是防止國有土地資產的流失。2003年國家作過統計，國有資產總量為33萬億元，其中國有土地資產就有25萬億元，約佔76%。隨着社會主義市場經濟體制的不斷深入和完善，將鉅額土地資產顯化、盤活並作為一種資本來經營，對於經濟發展無疑會產生巨大的推動作用。二是杜絕協議出讓中的“權力尋私”行為。在以往的協議出讓制度下，某些手握權力的地方政府官員為了牟取私利，以明顯低於市價甚至“零價格”將地賣給了一些有關係的房地產商，極大地損害了國家的利益，實行“招拍掛”制度，將土地出讓置於陽光操作下，“權力尋私”的可能被大大減小。三是充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用。“招拍掛”出讓作為主動供地方式，為政府根據市場需求關係合理確定土地供應總量、結構和速度，主動參與土地市場調控提供了可能，同時使土地發揮最大的潛在價值，增加了國家財政收入。

　　●“8·31”刻骨之痛與銘心之理

　　在劉偉強看來，“8·31”的變化可以用“刻骨之痛”和“銘心之理”來概括。

　　“刻骨之痛”在於，對開發企業來說，以前靠關係、靠路子就能獲取土地的時代已經一去不返，這意味着再大的企業也要重新站在新的起點上開始面對市場競爭；而那些資金實力、企業規模相對較小的房地產開發企業的生存空間越來越小，甚至淘汰出局。

　　“銘心之理”則在於，第一，“8·31”促使開發商的行為更加理性化，“8·31”之前，開發商往往是樓盤建起來了、商業街落成了，再去考慮該怎麼動作，缺乏前瞻性；“8·31”之後，開發商開始重視拿地後的前期策劃，變得越來越專業了。第二，根據WTO協議規定，從2005年1月中國對外資開放房地產市場(高檔項目部允許獨資)以來，房地產市場變得羣雄逐鹿，競爭慘烈，各開發商紛紛打出品牌戰略，“8·31”無疑促進了行業競爭，許多外地開發商紛紛進入京城，也是從那時開始，京城樓市不再千篇一律，變得有個性、多元化起來。第三，“8·31”前土地供應明顯具有人為的主觀性、隨意性，市場很難被研究和分析預測；“8·31”後，土地供應趨向可預見性、計劃性，使房地產市場的發展轉到了一個健康良性的道路上來。

　　●“8·31”絕對不是終點

　　儘管很多人用“又一次土地革命”來形容“8·31”的重大意義，儘管“8·31”確實給中國的房地產市場帶來了力度空前的整肅，但是，對於遠不成熟的土地市場而言，“8·31”並不能解決一切，缺陷、漏洞依然廣泛地存在着。換句話說，“8·31”僅僅是起點，而絕對不是終點。

　　首先，地方政府在土地出讓中樂於掛牌出讓，是因為掛牌出讓方式技術簡單，再加上不用對土地進行過多的規劃，近乎毛地的出讓方式節省政府大量的人力、財力和物力，但對開發商的運作能力和整體規劃卻有失考量。截至目前為止，2006年北京市土地市場成交的45宗地塊中，採用掛牌交易方式的有38塊，其中有17宗地掛牌時間僅為規定的最短時間14天，規劃之粗糙可以想見。

　　其次，市場經濟條件下，政府應該是一箇中立者，不應該參與到市場競爭中，但土地出讓使政府直接參與到土地市場中去，既當運動員，又當裁判員，依靠行政手段壟斷了土地市場與土地拍賣市場。結果是，賣地所得的大量財富向政府轉移，土地成為了政府的“搖錢樹”，在有效監督機制缺位的情況下，很容易形成暗箱操作，使得財富很難實現“取之於民，用之於民”。

　　最後，政府將土地推向市場，在市場充分發揮作用的情況下，卻忽視了行政力量所應完成的任務。致使土地價格一味升高，住宅價格也一路提升，超出了普通百姓所能承受的範圍。同時政府又沒有提供足夠的經濟房，造成了很多人成為“房奴”的窘境。

　　令人欣喜的是，最近政府已經推出了限價房的政策，並且在土地出讓中，更多權衡開發商規劃的招標方式已經被提到重要位置。不管這些措施能起到多大作用，畢竟是一個好的開始。

　　(作者：高彤)