醞釀已久的土地出讓金改革方案將以《土地出讓金收支管理辦法》的文件方式正式出臺，國土資源部相關專家樂觀估計，審批順利的話，文件將在兩個月之內發佈。

　　綜合此前國土資源部等方面的表態，此次土地出讓金改革將集中在“收支分開”和“專款專用”上。原則上保證土地出讓金不再是地方政府操作的“小金庫”，同時將一定比例的土地出讓金專門用於保障類住房的開發建設。

　　據悉，正在考慮的具體內容為：一、建立土地出讓金收支專戶，並有可能通過財政窗口直接徵收；二、將土地出讓金全額進入地方預算，實行“收支兩條線”管理；三、土地出讓金的分配應在足額安排支付徵地補償安置費用、拆遷補償費用，補助被徵地農民社會保障所需資金不足的提前下，結餘部分用於逐步提高用於農業土地開發和農村基礎設施建設的比重，以及廉租住房建設和完善國有土地使用功能的配套設施建設；四，在地方建立“國有土地收益基金”，給後任政府預留一些發展建設資金。

　　“招拍掛”實施兩年透明度仍待提高

　　“8.31”對於中國房地產市場來說無疑是個意義重大的日子，它標誌着從2004年8月31日開始，中國土地出讓方式的新變革：即經營性用地全部實現“招拍掛”公開透明出讓。

　　然而“招拍掛”實施兩年來，市場人士在充分肯定改革正確性的同時，也提出了這一體制目前存在的問題。在昨天舉行的“8.31兩週年”論壇上，“地價飆升”、“招標透明度不高”以及“結構限制是否適用以往招拍土地”等成為開發商熱議的話題。

　　資料顯示，從2004年8月31日至2006年8月24日，北京市土地整理儲備中心共出讓了120塊土地，總規劃建築面積1100多萬平方米，加上8·31過關並已開發的1000多萬平方米，總市場供應量2000多萬平方米。而2005年一年，北京期房銷售量就達到2000多萬平方米，基本消化了此前所有的供應儲備。

　　“土地招拍掛出讓量不足以滿足市場強大的剛性需求是北京此輪房價久控不下的重要原因。”北京一家大型國有開發企業相關工作人員告訴記者，2005年北京土地供應計劃僅完成不足40%，今年前7個月共出讓土地240公頃，供應計劃可能再次難以完成。

　　另外，部分開發商對於招拍掛中的透明性也提出了疑問。在招拍掛三種方式中，拍賣以價高者為特徵，相對最為透明。但在招標方式中，評委不透明的打分方式可能令市場再生出其他尋租空間。

　　再如，作為招拍掛的補充方式，“勾地”制度在此輪調控中推出，但“這表面上是為了防止土地流標或低價出讓，但實際上由於開發商可以預先申請，無疑給一些關係企業留出了活動空間。”上海房地產評論人林戈表示。

　　同時，根據5月份出臺的“國六條”和九部委十五條房地產調控政策，70%新增住宅用地面積須建90平方米以下的小戶型。一些開發商認為，在2004年8月31前購得的土地並未被告之這一條款，因此如果政策適用所有開發企業，開發商認為有失公平。

　　“也許正因此，有消息傳出，北京、深圳等地的住房結構比例調控細則可能規定為，僅適用於今年6月1日後新出讓的土地，而不是6月1日時還未取得施工許可的項目，也不適用於通過招拍掛拿到的項目。”一位開發商告訴記者。

　　“2004年的8·31大限前，北京市突擊過關的土地出讓項目共288個，規劃建築面積4600多萬平方米，其中約有2000多萬平方米至今尚未動工。”昨天舉行的“8·31兩週年”研討會上，北京眾多房地產開發商和研究人士提出，這些盲目搶得又無力開發的閒置土地是否會被收回，目前還不得而知。

　　2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了71號文件(《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》)，要求各地在2004年8月31日前將土地協議出讓等歷史遺留問題處理完畢，此後經營性用地出讓都要採用“招拍掛”方式。

　　此文一出，被開發商一度視為“隱性”拿地的末路已到，也引來了從當年3月至8月的一場拿地風潮。

　　部分開發商介紹，兩年前，為了在“8·31”之前“搶”出些地來，全國眾多開發企業來不及對項目市政配套、拆遷成本以及市場需求等方面進行調研，盲目報方案審批，遺留了大量的後續問題。“有的甚至到現在都拆不動，導致無法動工。”一家開發商稱。

　　按照1999年頒發的《閒置土地管理辦法》和“國六條”的最新規定，兩年不開發的土地項目應無償收回，閒置土地收回政策今年以來已經再度從緊。市場人士擔心，這些自2004年“8·31”以來出現的大批閒置土地可能面臨被收回的命運。

　　去年8月，北京市國土資源局宣佈收回38塊地的使用權。今年至今，廣州在向30餘個房地產開發項目追繳土地出讓金的同時，收回閒置土地70餘幅，面積達百餘公頃。但是，存在於全國各個城市的大量閒置土地如何有效收回仍然是地方政府最大的“心病”之一。截至去年8月，來自上海官方的統計數字是，上海尚有閒置土地1000公頃。

　　對此，上海一家房地產代理公司總裁介紹，因客觀原因，比如動拆遷因素導致的不能開發等情況是目前上海等地閒置土地的最重要成因。“土地平整和動拆遷工作本應由政府完成。在這種情況下，政府要想收回土地，似乎依據不足。”該人士表示，如果真的嚴格按照政策執行無償收回土地，將對開發商衝擊很大。“所以，政府採取一刀切的操作可能性不大。”