從集體觀望到集中放量——
金九銀十片開演
近期深圳的房價已從“瘋漲”逐漸轉為“爬升”，宏觀調控政策的“軟着陸”略見功效。觀望疑雲漸漸散去的樓市，並沒有選擇報復性放盤。房價雖然沒有跌，但開發商已經在放低迴報預期。眾多樓盤也都做好準備，利用“金九銀十”好好做一番促銷。
觀察
消費者:理性購房迴歸樓市
即將到來的金九銀十會不會迫使購房者走出觀望，甚至重現去年的瘋狂？記者走訪了部分在售樓盤，對正在看房、選房的消費者進行了採訪。記者發現，有的購房者因為宏觀調控政策的出臺而延緩了購房計劃，持幣觀望；另一部分購房者則聲稱未受影響。
畢竟不動產不是普通商品，它的稀缺性和唯一性導致了購房者不可能無期限地觀望下去，一旦房屋性價比迴歸到理想狀態，需求就會出現。經歷了3個多月的蕭條期，市場的確積累了消費能量。
精挑細選只買對的
買房人當前的態度是既不一味地等房價下跌，也不急於掏錢就買。“來個不急不躁，細細挑，選準了再買。”
50多歲的朱先生是住在深大附近的居民。朱先生與妻子一起來看房，雖然他們對樓盤房價、戶型都瞭解得非常詳細，也很滿意，但並沒有下手購買的意思。朱先生坦言，作為退休公務員，他對政策非常關心。“國六條”出臺在他看來，多少會對房價有些影響，房價下跌的可能性是存在的，所以，他雖然對現在的房子很滿意，但並不急於購買。
“再等等看吧。”朱先生一直說着這句話。他說，他買房主要是為養老投資，自己現在有房住，並不着急，如果房價有所下降，投資當然就更為划算。所以，他打算觀望一段時間，希望能等到降價的結果。如果房價沒有下降，他還是會買房，這一段時間是他的觀望期。記者在採訪中發現，與朱先生類似的投資者都有希望房價下降的心理，對購房持一定的觀望態度。
與朱先生相反的是購房自住的一些年輕人。在龍華某樓盤，王小姐一臉幸福地告訴記者，他們買房是為了結婚用的，這套房子是反覆比較後下的定單。因為有婚期限制，他們更看重的是房屋本身的品質和區位，房價只要合理就可以了，不會因為“國六條”而改變購買計劃。
走出觀望理性購房
在“國六條”出臺背景下，大部分購房者都更趨理性。在記者採訪的十餘位購房戶中，絕大多數均表示，購房更多的是出於自住需要，是早就計劃好的，在決定購房之前，就經過了家庭成員反覆研究，討論。買房時，價格肯定是考慮的一個因素，但更重要的仍然是房子自身的品質和區位條件。不管形勢如何，貨比三家，精挑細選，量力而行，總是沒錯的。
不過，買方的動靜並沒有顯示出集中釋放的不理智。記者近日在一些售樓處看到，看房人明顯比一個月前增多，購房者的挑房週期卻沒有因此縮短。用開發商的話來說，買房人“差不多了就掏錢”的時代已經一去不復返了。“他們挑地段，地段挑不着了就挑規劃，挑戶型，挑物業管理、會館建設、配套服務。看架勢挑個一兩年都不足為奇。”
市場需求剛性十足
儘管上半年國家、地方調控政策層出不窮，但深圳樓價仍然漲聲一片。
“今年一季度，按照政府發佈的數據，全市商品住宅均價達到了每平方米8126.14元，同比上漲幅度高達25.63%。但從整個上半年的情況看，普通商品住宅同比漲幅略有一點回落。
業內人士分析，深圳房價的瘋漲，總體來說是由多方面複雜因素造成的：包括受2005年新政影響，被積壓的置業需求集體釋放，在今年有一個延續，而對“房荒”的誇大炒作，造成深圳無房子可賣的負面心理影響，還有分期銷售、提前登記等違背市場道德的銷售行為，也造成了房價的不理性上漲。
但不能忽視的是，深圳樓市供求關係的高度緊張，才是造成去年10月開始的房價瘋漲的最直接原因。數據顯示，2005年全市累計完成房地產開發投資419.59億元，同比下降3.37%；商品房竣工面積為656.23萬平方米，同比下降了35.18%；商品房批准預售面積累計為894.35萬平方米，同比下降6.45%，其中住宅批准預售面積711.58萬平方米，同比下降了10.96%。
2006年，在全民置業大潮再次來臨、置業剛性需求有增無減的背景下，深圳住宅市場的供應量將得到一定程度的增加。
謹慎放量提高品質
房價上漲過快問題為何依舊未能得到解決？一個看似合理的解釋是，有關的調控措施尚未顯效。但情況有可能更為複雜———“調控影響了銷售策略，卻未能從根本上觸動銷售心理。”地產評論人士稱。
市場觀察人士認為，9月、10月對於開發商非常關鍵，如果在接下來的一個多月裏市場表現不佳，開發商將給購房者打更大的折扣。他認為觀望期其實還在持續，過了9月才能見分曉。
由於受市場整體的壓力，開盤時基本上以相對的低價位入市，這樣可以取得銷售上的主動，搶佔先機。但無論是關內還是關外，所有入市樓盤都有一個共同的特點，就是開發商奮力在建築品質上比拼。
在當前市況下，創造高性價比的居住產品無疑是必然選擇。市區中心地段的產品稀缺，開發商基本上都以追求舒適度為原則，儘量放大戶型，以大空間換取居住品質。
細數下半年入市新盤，幾乎個個都是通透朝陽，一梯兩戶、四戶的板樓，個個都在景觀、配套上下足了工夫。即使是小戶型新盤，都儘量採用板式結構，南向和南北通透戶型佔了絕大多數。而低密度住宅更佈局合理，面積適中、使用率高，盡力提高性價比。
房價漲幅將趨理性
首先是深圳市政府10年建2000萬平方米廉租房的計劃預計將真正啓動，這會對深圳樓市產生重大影響。香港就曾經採取類似措施來穩定房價，並取得明顯成效。這種由政府來直接提供供應量的形式，實際上也是調節市場最直接、最有效的方法。一旦該計劃真正於2006年實施，那麼明年有近200萬平方米的廉租房入市，這將對穩定房價產生非常積極的影響。
同時，預計在2006年下半年，隨着新增用地的不斷出讓、存量土地的加快入市，以及調控政策的陸續實施，市場預期將逐步穩定，供給壓力將有所減緩。據悉，2006年寶安就將有20多個項目入市，總推盤量有望突破300萬平方米大關；而龍崗中心城的推盤量也將超過200萬平方米，其他各區也將陸續有新盤推出。因此2006年樓市緊張的供求關係將有望得到一定緩解，房價瘋漲的情況也較難出現。
觀點
觀望過長
也是非理性行為
“大多數人都希望在樓市的最低點買房，但投資者永遠是能看到最低點，買不到最低點。”一位地產業內人士認為，2001年以後，房地產業發展很快，一個很重要的表現就是他的價格上升得比較快。另一個方面，消費者跟風行為也表現得非常強烈。這是一個非理性的市場。但是新政後，大家都理性了。但是當我們一味觀望的時候，也需要反思一下，這可能又是一種非理性行為。”
新政出臺以後，整個市場在調整，從這個角度來看，新政給了消費者選擇的好時機。上述地產人士指出，買房應該從自己家庭收入的狀況出發。適合自己才是最好的，從房價的發展軌跡來看，越早入市房價越低。而如果遲買，則一般都是高價位的。”
背景
從瘋狂到僵持
本報記者劉春
用“深圳樓市觀望”作為關鍵詞，在短短的0.5秒內找到相關網頁約687,000篇。其中“深圳樓市觀望氣氛濃厚”是出現頻率最高的詞。
自“國六條”出臺之後，深圳樓市便籠罩在觀望的氣氛之下。
事實上，觀望與火熱從來都是深圳樓市的關鍵詞。
1992至1993年，深圳樓市迎來一次集中爆發。不少人帶着鉅額現金到深圳炒樓，但是瘋狂在1993年6月戛然中止。當時，國務院以“急剎車”的方式全面調控，樓市硬着陸，深圳樓價直線跳水。到了1996年左右，開價每平方米8000元左右的樓盤會以五折價成交。
此後，深圳樓市慢慢回暖，1998年國家實施房改政策之後，深圳樓市再次走上快車道。直到2003年，“121”號文件令深圳房地產業界產生短暫的觀望。但觀望並沒有持續多久，樓市再次回到正常軌道。其實，直到2005年9月之前，深圳樓市一直以溫和理性而著稱，在上海樓市盛傳“多買了三五斗米”這樣的段子之時，深圳人，從官方人士到民間人士，從專家到學者，都以一種暗自慶幸的心態來面對深圳樓市。
但就在所有人都宣稱“深圳樓市理性穩健”之時，轉折發生了。從排隊搶購到一日售罄，伴隨着大批市民“後悔當初不買房”的心態，則是樓價的直線上升。由於擔心“現在不買將來漲得更快”，市場形成追漲風，於是在這種心態的作用下，深圳樓市上演了10餘年來少見的瘋狂局面，2005年深圳樓價以接近20%的漲幅報收。
時間進入2006年，下降的氣溫與熱鬧的春節都未能阻擋樓市繼續狂熱。第一季，深圳樓價繼續以雙位數的漲幅前進。5月，深圳樓市高歌猛進，樓盤開價越來越高。
但是，轉折悄然來到，以任何人都沒有想到的方式，一如2005年9月的瘋狂。
5月29日，“國六條”出臺，此後幾部委聯合下發的“國十五條”、“90／70”規定；深圳出臺的“深八條”陸續出臺……調控一個接一個，細則一條硬似一條。
在如此強有力的調控背景之下，市場心態產生微妙的逆轉。
自6月以來，市場開始出現“有價無市”現象。根據深圳國土部門的統計，6、7月全市的日成交量一直維持在100套左右，是樓市高潮時期的1／10左右，“殺跌”或者說期望下跌成為主流心態。
與此同時，由於看不清後市走勢，不少開發商中止正常的銷售進程，或者因為忙着改規劃、改設計，而中斷了正常的銷售進程，市場就此進入僵持階段。
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商鋪：
宏觀調控下的諾亞方舟
國六條、171號文件、108號文件，政府打出了一套宏觀調控的組合拳，打擊投機客、遏制投資客，主打自住消費的深圳住宅市場已經沒有投資客太多施展的舞臺，於是部分投資客開始不遺餘力地拓展投資渠道。在經過一番仔細觀察後，不少業內人士表示，商業地產可能成為當下市場的“諾亞方舟”。
二成投資客轉戰商鋪
自宏觀調控以來，樓市投機(短線投資)神話破滅，資金壓力不算太大的投資客開始轉戰長線市場，也有部分拋售及時、順利套現的投資客轉戰商業地產，同樣堅持長線投資。
美聯地產工商鋪的市場人士表示，目前手上握有房產的投資客有70%選擇出租物業緩解貸款壓力，20%選擇轉戰商業地產，包括商鋪、寫字樓等高回報投資品種，還有10%仍舊按兵不動，靜觀後市。
美聯物業市場部的資料顯示，目前商業地產的平均投資回報率在6%~7%左右，較去年有微幅上漲。
“一直以來深圳可投資的商鋪和寫字樓較為稀缺，找不到合適的投資品種是困擾商業房產投資者的一大難題，不過嗅覺敏銳的開發商已開始加快對商業房產的開發進度。”趙洋強調。
目前深圳商業市場雖然全線飄紅，租售兩旺，但並未出現當年住宅市場全民搶購的現象。業內人士表示，住宅市場的投資經驗讓現時投資客變得更為理性。就拿商鋪來講，由於上海商鋪供應地域差異性較大，有些地區存在較大發展空間，但一些地區已經趨於飽和。雖有不少開發商銷售時有包租，但過了包租期，商鋪的出租仍是問題，商業地產投資風險仍然存在。
借調控進一步升溫
從地鐵商場流行18·28在開盤的當天便售罄，到保利商業文化廣場的旺銷無不說明，2006年，深圳地產進入不折不扣的商鋪投資年。據預計，今年下半年市場將持續“商鋪投資熱潮”，商業市場的交投越來越活躍，商鋪的成交價格及租金也將不斷走高。
業內人士認為，新政頒佈實施以後，從整體上來說，投資住宅的空間已不如投資商鋪了。而對於更多具備海外背景的投資者來說，未來人民幣持續升值的預期，也使得投資商鋪能夠享受人民幣升值和鋪位增值所帶來的雙重巨大利潤。
有消息說，早在前幾個月，就有外來投資客攜巨資悄悄入駐深圳商業地產。據悉，7月25日，美國保得信金融集團就以9.5億的巨資購得作為深圳中心區CBD三大MALL之一的怡景中心城50%的股份，從而帶動了一批國際知名品牌經銷商簽入。不僅如此，天利中央廣場二樓上千平方米的商鋪就是在開鋪前被一位美籍投資者以超過2億的天價悄悄“搶走”……種種跡象都表明，深圳的商業地產正處於急速上升的火爆時期。(作者：方興)