一、期房轉讓的概念
期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大產證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應籤預售合同。本文所說的期房轉讓的期間還包括至購房者辦理好房產證(小產證)之前，這一段期間購房者把房屋再次轉讓的行為。
二、期房轉讓的合法性分析
期房轉讓使得一部分投資商在短期內獲得利益從而帶動了房產市場的發展，但由於一些投資客的投機也擾亂了整個房地產市場秩序，引起了購房市民的恐慌，產生了負面影響。因此一些地方相繼出臺了期房限制轉讓的政策，那麼期房轉讓究竟是否合法呢？
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。”。我國合同法第五十二條的第五項也規定“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同是無效的合同，而《中華人民共和國城市房地產管理法》是全國人民代表大會常務委員會通過的，是屬於法的效力等級中的法律。按照邏輯推理期房轉讓也就自然無效。但是按照這樣的邏輯思路就會得出《中華人民共和國城市房地產管理法》是一部自相矛盾法律的結論，因為該法第四十四條規定商品房預售，應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)待有建設工程規劃許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
這就是說該法第四十四條的規定是允許在建過程中的房屋(沒有房地產權證)進行交易的，這豈不是自相矛盾嗎？在現實生活中也有同樣的困惑，因為期房能不能買賣不同的地方政策又各不相同，有的地方允許而有的地方又不允許(如南京、上海等)。其實期房轉讓問題在1995年1月1日生效實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》中就已經作出了規定，只不過是一個授權性規定而已。該法第四十五條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的末竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”。但時至今日，近十年的時間國務院也沒有出臺這方面的規定，致使至今還沒有一部全國性的行政法規來操作期房買賣問題。這不能不說是我國立法的滯後，但從《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的本意來看是准許期房交易的，只是把交易的具體程序、方法等授權給國務院來具體實施而已。根據法理學的一般原理，只要是法律和行政法規沒有禁止的，公民便可以選擇作為或不作為。因此公民(包括法人和其他組織)有權利選擇作為即進行期房轉讓。而且此種期房轉讓行為是合法的而不是非法的。
三、“期房限轉”政策的法律性質分析
南京、浙江、上海等地相繼出臺了期房限制轉讓的政策，以限制購房中的短期炒作行為。下面以2004年4月20日，上海市政府發佈的《上海市人民政府關於預售商品房轉讓問題的決定》(俗稱“期房限轉”政策)為例作一分析。
1、該決定的法律效力問題
該決定是由上海市政府制定頒佈的根據我國《立法法》第七十三條的規定：省、自治區、直轄市和較大的市的人民政府，可以根據法律、行政法規和本省、自治區、直轄市的地方性法規，制定規章。地方政府規章可以就下列事項作出規定：
(一)為執行法律、行政法規、地方性法規的規定需要制定規章的事項；
(二)屬於本行政區域的具體行政管理事項。
因此，根據該規定不難看出上海市政府發佈的《上海市人民政府關於預售商品房轉讓問題的決定》屬於地方政府規章，其主要是對本行政區域的房地產市場進行調控管理。其效力明顯低於全國人大及常委會制定的法律和國務院制定的行政法規。
2、該決定只是限制居住性質房屋的期房轉讓，而不涉及其他性質的商品房的期房轉讓。該決定規定“除商品住房外的其他商品房在未竣工並取得房地產權證前，預購人進行轉讓的，可以按規定辦理預售商品房轉讓的預告登記”。這一決定也從側面說明了期房本身是可以轉讓的，只是由於居住性質的房屋關係到絕大多數人的生活和社會的穩定，為此政府從房地場市場健康穩定發展和社會穩定的角度出發，用行政手段來調控房地場市場的秩序。
3、該決定對現實生活中期房市場的影響
《上海市人民政府關於預售商品房轉讓問題的決定》中規定“自2004年4月26日起，預購人購買的預售商品住房應當在竣工並取得房地產權證後進行轉讓，並按規定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記。”對此決定的理解有兩種觀點：一種觀點認為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條的規定“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。”因此這種情況下買賣雙方簽定的《房地產買賣合同》因違反行政法規強制性規定而無效。另一種觀點則認為，商品房預告登記的證明是一種“權屬證書”，具有準物權性質，這種情況下買賣雙方簽訂的《房地產買賣合同》應為有效。筆者認為該決定並不必然導致商品房預購人在取得房屋產權證之前轉讓該房屋的合同無效，而僅僅是導致無法辦理轉讓登記而已。房地產屬於不動產，物權變動有兩個基本原則即公示原則和公信原則。公示原則要求物權的變動(產生、變更、消滅)必須以一定的可以使人們從外部察知的方式顯示出來。因此登記便成了物權變動外在表現的主要方法，不動產公示原則對維護不動產的交易安全起着巨大的作用。公信原則是指人們對不動產的變動以“登記為準”予以信賴，即使登記的物權狀態和真實的物權狀態不一致也不能影響物權變動的效力。公信原則雖然有時會損害真正權利享有人的利益，但其對促進社會經濟的發展和保護物權的交易安全起到了不可磨滅的作用。
根據物權變動公示原則和公信原則，我們不難看出《上海市人民政府關於預售商品房轉讓問題的決定》規定的“……在取得房地產權證前，房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記。”只是說明在這種情況下的轉讓行為無法對抗第三人，一旦賣方違背誠實信用而反悔或把房子再轉賣給他人，買房人很難從法律上獲得風險保障。此外根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條：“合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”的規定，我們也不難得出期房限轉中期房買賣仍然有效的結論。因為《上海市人民政府關於預售商品房轉讓問題的決定》並不是全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，該決定在法的效力等級上只是相當於地方政府規章，不能據此認定期房買賣合同無效，只要期房買賣合同的雙方當事人意思表示真實且具有相應的民事行為能力就是合法有效的。
四、期房轉讓如何規避法律風險
既然期房可以轉讓那我們怎樣才能在法律上保證期房有效轉讓呢？現實中一般可採取以下兩種方式：
第一種方式是買賣雙方簽定一份預購協議雙方對預備買賣的房屋的基本情況、價款支付、房屋的交付及預辦理交易過戶的日期作基本約定。並由賣方支付一定的定金待賣方取得產證時，雙方再按照預購協議的約定期限簽定房屋買賣合同。這種操作模式是預購(售)雙方對期房的買賣達成的一種意向。根據合同法第八條規定“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”；合同法第四十四條規定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。”。因此，筆者認為只要預購(售)雙方主體適格、意思表示真實且內容又不違法這種預購(售)協議就是合法有效的。雙方當事人要按照約定全面履行協議，任何一方不得擅自變更或者解除協議，並不得惡意阻卻協議的履行而惡意違約，一旦雙方能誠實信用地全面履行了協議，雙方就可以在產權證辦理出來後簽訂房屋買賣合同，從而實現房屋買賣的目的。當然這種操作模式對預購方而言最大的風險就是：預售方違背誠實信用的原則惡意違約，當產權證辦理出來後不原意按照協議的約定和預購方簽訂房屋買賣合同。此時預購方只能選擇要求其(預售方)承擔違約責任或賠償責任，而無法實現房屋買賣的目的。因為此時房屋買賣合同尚未簽訂，無法請求其繼續履行以實現買賣房屋的目的。為此筆者建議：預購方可以在預購協議中增加違約責任條款，以此來給違約方施加壓力，加大違約成本限制其惡意違約；同時也可以最大限度的保護自己的合法權益。
第二種方式是雙方直接簽訂買賣合同，買受人支付一定數額的定金，同時對買賣合同的生效附設一個條件，如約定“賣家取得小產證後合同開始生效”。這種操作模式的法律依據主要是《中華人民共和國民法通則》第六十二條規定“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。”；《合同法》第四十五條的規定“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。”即當事人對合同的效力可以約定附條件。這操作模式在履行中同樣會出現兩種違約情形。一種情形是，在合同成立但未生效前，即所附生效條件尚未成就時預購(售)方悔約。
筆者認為，根據《合同法》第八條的規定“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同，依法成立的合同，受法律保護。”。所以在這一階段守約方可以要求悔約方實際履行合同或賠償損失。另一種情形是，合同所附生效條件客觀上能夠成就，但因預售方看到房價上漲感覺出售吃虧，便惡意阻止條件成就，比如大產證辦妥後賣方不配合辦理小產證或找其它理由推脫。根據《合同法》第四十五條的規定“當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。”。據此，預售方惡意阻止小產證取得的，將被視為合同所附條件成就，期房轉讓合同已生效，對雙方具有法律約束力。不僅雙方合同要繼續履行，而且違約方還要承擔違約責任。這種操作模式對買賣雙方來講都有可靠的法律保障。