隨着人們經濟收入的提高，對生活質量的要求也越來越高，並且差異化程度也日益明顯，因此房地產市場需要效細分。房地產定位關鍵就是要抓住消費者所關心的利益點，開發出適銷對路的房子。找準了賣點，其後的價格、營銷、廣告、收款等就能做到心中有數、有章可循了。
我們以國際係數集成法、系統參量法為分析模型，認為尋找房地產項目的“定位點”需要經過27層過濾：
政策因子房地產歷來是政治風雲、國家政策的測量器，政策波動、政治動盪、國際關係都會在此起反應。
國民經濟總因子房地產又是國民經濟的晴雨表。大蕭條時期，歐美資本主義國家的房地產近於崩潰，二戰後經濟復甦，香港房地產亦迅速發展。在一般的經濟高漲時期，房地產也往往會猛烈上升。
市場供求因子房地產作為一種特殊的商品，有它自己的供求規律。我們不能違背這種規律，否則，即使造出最好的房子也會無人問津。
消費羣體不管房子好壞，關鍵要確定由哪一類消費者來購買，他們有什麼樣的需求。現在市場已需進一步細分，房產商不可能滿足所有層次消費者的需求。
位置位置的重要性不言自明，有時朝向不一樣，房價就大不一樣。還有更重要的因素如地段、區位、商圈、社區等。一旦“位置”錯位了，房價將大打折扣。
時機也許除了股市以外，就數樓市最講究時間的把握了。何時入局、開局，何時出局、結局，何時買入、投資，何時出售，都有一個“最佳時間”的定位問題。環境區位很重要，有了區位如果能再有一個好的環境會錦上添花。環境包括交通環境、生態環境、商業購物、醫療、景觀、繁榮程度、風向等，以及區內環境、建築物大體佈局等。
功能房地產不等於土地加瓦片，功能可能是人們購買房子的第一利益着眼點。根據功能不同，房地產可劃分為商用房、住宅、工業用房等。商業用房與工業用房的開發要求也明顯不同。還可以把“功能定位”進一步細分，如分為中央商務區、高級別墅區、文化居住區、涉外公寓區等。不同的功能社區對房子的設計、施工、管理的要求明顯不同。
戶型任何產品都有核心層、緊密層、外圍層、無形幅射層之分。消費者買房最主要的是買核心層――戶型與面積。儘管現在的商品房早已告別了“火柴盒”時代，但是究竟是大開間還是小開間、狹長型還是蝴蝶型、有多少個採風採光口……這一切都必須在開工前籌劃好。
材質不同的功能、風格、戶型顯然需要不同的材質。倉儲式大商場可能需要大鋼架結構，既省時又省料；歐式豪宅可能除自來水無法進口外都需“德國製造”；藝術家可能只需要在一個角落，搞一座怪怪的木頭草房，既省錢又美觀。材質定位準確，開發商可大大節省成本，客戶則心滿意足，實在是雙贏的事情。
主觀概念有人把“主題概念”稱為房地產的“靈魂”與“核心”。中關村由於電子高科技而價位瘋漲，亞運村由於體育概念而寸土寸金，國貿商圈號稱“東方曼哈頓”而使物業價格高居京城之首。主題概念並不是可以隨意克隆的，它必須符合具體的環境，要因地制宜。一旦發生錯位，便可能是“差之毫釐失之千里”。
特色房地產特色定位，就是根據房地產企業的文化、小區環境、樓盤風格、文化概念等，集約、整合、昇華出最具吸引力的一點作為“訴求點”，以此去吸引相應的目標。
科技國外房地產增長的主要槓桿之一是“高科技”，而拉動國內房地產的主要是政策因素與金融槓桿，高科技因子佔不到一成。但隨着知識經濟時代、互聯網時代的來臨，隨着新材料、新工藝的不斷應用，房地產的科技含量一定會提高。
生態對於整天淹沒於城市的人們來說，迴歸自然是他們最熱烈的渴求，所以綠地、森林、陽光、水、空氣成了諸多樓盤的重要賣點。
除此之外，還有文化、利潤目標、社會因子、創新、配套設施、管理服務、價格、融資、形象、將來時(孕育新需求)、營銷方式、廣告策劃、品牌共27層定位。
之所以要強調事先規劃、提前定位，是房地產這個特殊“商品”的性質決定的。一片小區、一座樓盤，不僅投資大、建設週期長，幾十年甚至上百年留在地球表面充當標點符號，所以我們不得不“先謀而後建”。