上海房地產市場保持持續、穩定、健康的發展態勢，房價漲幅回落，供應略大於需求的走向漸漸明朗化，後市發展繼續看好。本刊今日獨家發表市房地產行業協會《上海房地產市場形勢的調研報告》，為廣大讀者科學地分析和判斷市場提供客觀公正的信息。
市房協調查預期下半年消費信心沒下房價會上
根據協會新一屆理事會關於加強房地產市場形勢調研分析的要求和中國房地產業協會關於開展房地產市場調研的通知。上海市房地產行業協會邀請有關行政部門和研究機構的負責同志共同組成調研組，對上海市房地產市場形勢進行專題調研，並形成本調查報告。
一、2003年和2004年1-7月上海房地產市場發展的基本情況
1、房地產項目土地供應情況
2003年全市房地產項目供應土地2809.53公頃，比上年增長3.8%。其中住宅項目供地2268.07公頃，佔80.72%。
2004年1-7月房地產項目供應土地1517.66公頃，占上年供應總量的54.02%。其中住宅項目供地1282.59公頃，佔84.5%。
根據市房地資源局土地處編報的土地出讓金(不含動折遷費)地價指數，2003年上海地價漲幅較大，2004年漲幅明顯下降。
土地宏觀調控的主要措施是：(1)加大推行用地預審制度的力度。即在項目立項、選址階段，用地管理部門對項目用地規模、吸納資金強度、土地產出率等進行預審，增強土地供應參與宏觀經濟調控的能力。(2)擴大和完善經營性用地由市場配置的供應機制。不斷規範和擴大公開招標範圍，實現市場調節、政府調控。同時，逐步推進出讓地塊由毛地向熟地轉化的供應方式。(3)完善土地供應結構、平衡區域分佈，平抑房價。去年下半年以來，一是增加中低價房土地供應量，計劃近三年每年推出300萬平方米中低價房的土地。二是做好土地供應的區域平衡，內環內、內環至外環、外環外供應土地按照3、3、4比例實行。並根據市場變化，把握好中低價房與普通商品房用地的供應比例，以及商業用地的市場投放量等問題。(4)控增量，逼存量。開發商手中持有相當數量的土地，加上分期開發項目用地和相當比重的待售房產與投資性購房，使未來的土地市場供求有很大的不確定性，間接影響調控效果。同時，進一步對已批的經營性用地進行梳理，採取措施“逼”其加快開發進度，儘早進入市場。然後根據存量土地的消化情況決定土地供應力度，平衡市場需求。(5)推進土地儲備制度的建立和實施。土地儲備是實現土地出讓由毛地向熟地轉換的前提，一方面可減少政府因毛地出讓可能承擔的違約風險，同時可避免開發商以之為由拖延建設期限或變更用途。
2、房地產開發投資及市場供求情況
2003年完成房地產開發投資901.24億元，同比增長20.3%，增幅同比提高1.6個百分點。房地產開發投資佔全社會固定資產投資的36.8%。
2004年1-7月，上海房地產投資延續了上年“總量擴張，高位運行，穩健發展”的勢頭，全市房地產開發投資完成620.44億元，同比增長17.7%。增幅分別比去年同期和上半年下降5.6和2.7個百分點，低於全國平均水平10.9個百分點，居全國倒數第五位。房地產佔全社會固定資產投資的35%，居各行業之首。
隨着公有制經濟在競爭行業的有效退出，使非公有經濟獲得發展空間和平等競爭的機會，本市房地產投資主體中非公有制佔絕對優勢。2004年1-7月，在房地產投資中，國有經濟完成53.98億元，同比下降24.4%，比重為8.7%；非公有制企業完成566.46億元(其中外資90.97億元)，增長24.3%，比重91.3%，比重比去年增加4.9個百分點。
從商品房投資與銷售角度觀察，商品房銷售增速快於商品房投資增速，呈現出投資和消費雙向拉動的發展勢頭。
從房地產市場供求關係角度看，全市總體呈現供求基本平衡、供略小於求的市場格局。2003年，上海商品房竣工2491.84萬平方米，同比增長25.6%，與銷售面積之比為1:0.95。其中商品住宅竣工2139.99萬平方米，增長25.3%，與銷售面積之比為1:1.03。2004年1-7月，全市商品房竣工950.09萬平方米，同比增長6.9%，與銷售面積之比為1:1.23。其中，商品住宅竣工823.04萬平方米，同比增長6.2%，與銷售面積之比為1:1.16。
3、商品房價格變動情況
根據統計數據，2003年上海商品房銷售均價(每平方米，下同)5118元，同比增長23.8%；其中商品住宅銷售均價4989元，同比增長24.4%。2004年1-7月，上海商品房銷售均價5374元，其中商品住宅5009元。2004年1-7月各月商品住宅銷售價格環比漲幅分別為1.9%、0.9%、1.0%、0.9%、1.5%、1.3%、0.7%。
鑑於上海房市基本是預售市場，商品房預售價格才能反映房市的即時價格。根據商品房預售登記備案的數據：2003年上海商品房預售均價5897元，同比增長20.5%；其中商品住宅預售均價5717元，同比增長19.0%。2004年1-7月商品房預售均價6464元。2004年1-7月各月預售商品住宅的價格環比漲幅為1.35%、1.00%、1.63%、1.15%、1.21%、1.06%、2.25%。
總的來看，2003年上海房價上漲較快，2004年仍呈上升趨勢，但漲幅已經回落。分析本市房價上漲原因，主要有以下幾點：
一是市場需求旺盛。首先，是動拆遷居民的需求；其次，是市民改善自身居住條件的需求；再次，是市民“買漲不買跌”的心態，對市場的良好預期導致的提前消費行為。還有一個很重要的原因，上海市民有着很強的“居者有其房”的觀念。
二是成本推動。由於城市基礎設施的大規模推進，使近年來上海的土地價格不斷上升(土地成本約佔房地產開發成本的4成左右)。同時，“三材”(鋼材、水泥、木材)價格的大幅度攀升，導致了商品房建設成本的不斷上漲。
三是投資性購房比重較大。去年下半年統計局、市房協聯合調查，投資性購房的比重在16.6%。其中本市居民、外省市人士、境外人士投資性購房，在投資性購房總量中的比例分別為59.8%、24.6%、15.6%；在各自購房總量中的比重分別為14.1%、17.8%、37.1%。投資性購房造成市場虛擬需求的增加，對商品房價格的上漲起到推波助瀾的作用。
四是“兩外”人士購房比重佔1/4。據商品房預售登記備案的數據，2002、2003年、外省市及境外人士購買商品房的比重分別為24.3%(18.7%＋5.6%)、24.7%(19.4%＋5.3%)。“兩外”人士需求的上升，也影響房價的上升。
五是商品房結構不合理。由於房地產開發企業過分集中於中高檔商品房的建造，導致市場上較難覓到中低價位的商品住房，從而無形中抬升了平均房價的上升。
由於房價是房地產市場的晴雨表，房價過高會提高城市的商務成本，影響投資環境；加大金融機構的潛在風險，增加居民購房還貸壓力。房價下跌會造成房產貶值，消費者持幣觀望，等待房價再降，從而引發市場疲軟，金融機構貸款難以收回等一系列問題。因此，在保證城鄉居民收入增長的前提下，保持房價平穩，穩中有升，對開發商、消費者、金融機構及社會經濟發展都至關重要。
4、商品房空置情況
2003年末，上海商品住宅空置257.94萬平方米，比年初減少25.8%，其中空置1年、1-3年、3年以上分別佔62.4%、28.9%、8.7%。
2004年7月末，上海商品住宅空置94.57萬平方米，比年初下降63.3%，其中：空置1年以內、1-3年、3年以上分別佔56.2%、35.8%、8.0%。
5、房地產資金來源情況
房地產資金來源呈現多元化態勢。上海房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金、預收購房款等。2003年全市房地產開發企業的1294.77億元資金來源中，國家預算內撥款為零，國內貸款282.7億元，佔24.2%；利用外資34.14億元，佔5.1%，其中外商直接投資17.18億元；自籌資金313.91億元，佔17%；其他資金來源664.01億元，佔38.4%，其中定金及預收款580.39億元。
2004年以來，通過依靠市場化運作，上海房地產建設資金籌集能力繼續保持較強能力，主要依靠定金預付款及銀行貸款。2004年1-7月，上海房地產建設共到位資金978.93億元(超過本市房地產開發投資完成額的57.8%，資金籌集能力較強)，同比增長18.8%，增幅高出開發投資增長1.1個百分點。其中定金及預付款、國內貸款和自籌資金分別為413.78、241.01和244.7億元，增長14%、19.9%和23.7%，佔資金來源的42.3%、24.6%和25%。自籌資金中房地產企業自有資金102.09億元，資金自有率10.4%，自有資金比重較低。
6、上海城市房屋拆遷情況
2003年上海10箇中心城區的房屋拆遷速度比上年放緩，2004年的拆遷速度明顯下降，有的已經影響建設項目的進度。
房屋拆遷存在的主要問題：(1)由於國家實行宏觀調控，對房屋拆遷實行計劃控制，2003年計劃比上年已經下降，控制在8萬戶以內。2004年，計劃再下降，控制在6萬戶以內，而且核發拆遷許可證的要求也相對提高。因此在實施拆遷時，速度已經放慢。(2)目前貫徹國務院305號令，按房地產市場評估價進行貨幣化安置，拆遷居民拿到的貨幣款跟不上房地產市場價格的上揚，要買市場上的商品房，還要貼很多錢，有些經濟條件不好的家庭存在困難。(3)適宜於房屋拆遷居民購買居住的商品房數量少。原居住在中心城區的居民，住房面積都比較小，據抽樣調查，約有29%的居民原居住水平較低，但市場上的商品房面積大多在100平方米以上，缺少50-70平方米麪積的房屋，加劇了房屋拆遷的矛盾。
7、存量房產市場情況
上海二手房市場發展迅速，其發展速度已超過商品房市場。2003年二手房交易2306.28萬平方米(與當年商品房銷售面積之比為0.97:1)，同比增長28.8%，高出商品房銷售增長8.1個百分點。2004年1-7月，二手房交易1535.77萬平方米(與同期商品房銷售面積之比為1.3:1)，同比增長24.6%，低於商品房銷售增長1.7個百分點。
二手房房價呈持續攀升態勢。2003年均價4240元，同比增長41.6%，其中住宅均價4490元，同比增長35.9%。2004年1-7月均價5594元，其中住宅均價6217元。2004年1月二手房住宅成交均價5215元，一路抬升，5月份曾出現小幅回落，6月份又有回升，7月份達到6217元，比上年底累計增長13.1%，比去年同期增長41.3%。
二、上海房地產市場的形勢分析
總體上看，上海房地產市場保持持續健康發展的勢頭，供需兩旺，市場繁榮，而且房價的漲幅已經回落，供略大於求的走向已經明朗，後市發展繼續看好。
1、當前上海房地產市場存在的主要問題
一是市場結構問題，主要表現在中低價位商品住房供應量不足
目前，上海房地產市場供求矛盾有所緩解，但商品住房供應的結構矛盾仍然比較突出：首先，從單價上來看，單價在每平方米6000元以下、適合城鎮居民動遷安置和工薪階層改善居住條件需求的中低價商品住房供應量偏少，佔總量的比例不足60%。據上海市房地產交易中心數據，今年上半年，全市預售登記面積1459萬平方米，其中3500元以下的佔22.6%，3500-6000元的佔31.7%，6000-9000元的佔32.1%，9000元以上的佔13.6%；前兩項合計，每平方米6000元以下的佔54.3%(2003年為36.9%)。其次，從總價上來看，由於開發商建造的房型普遍較大，適合工薪階層需求的面積100平方米以下、總價在50～60萬元左右的商品住房較少。2003年100平方米以下住宅預售登記套數佔預售登記總套數的比例為27.8%，2004年上半年為34.5%。另外，從區位分佈來看，價格較低的房屋一般都處於環線之外、交通不便之地，據統計，每平方米單價6000元以下的商品住房主要分佈在中環線以外，其中，3500元以下的大部分集中在外環線以外，面積為253萬平方米，佔76.8%。
造成中低價位商品住房供應量不足的原因是多方面的，包括地價上漲和拆遷成本的增加等。但中低價位商品住房供應不足，對市場帶來的影響是多方面的：(1)上海目前業已初步確立了一個以大眾消費為主體、滿足多層次購房需求、適合國內外人士消費的房地產市場體系，中低價房供應量不足不利於房地產市場體系的完善。(2)近幾年來，上海的房價漲幅過快，中低價房供應量不足，不利於平抑房價。(3)住房制度改革以來，人們對解決住房問題的觀念已發生了很大的變化，由過去的“要住房、找政府”轉向了現在的“要住房、找市場”，中低價房供應量不足，不利於適應這一轉變的需要。
二是市場基礎問題，主要表現在住房保障體系覆蓋面較小
從市場經濟發達國家的經驗看，在市場機制對住房資源進行基礎性配置的同時，更需要積極發揮政府在社會保障方面的功能為市場有序運行“保駕護航”，市場機制的完善是建立在住房保障體系完善的基礎上的。近年來，上海在不斷健全房地產市場運作機制的同時，開始逐步探索建立廉租住房的社會保障體系，但覆蓋面較小，僅1萬多戶，不足全市總戶數的0.3%。由於住房保障體系覆蓋面小，使得相當一部分不具備通過“市場方式”解決住房問題能力的居民，被迫進入市場，對房地產市場形成巨大的壓力，使市場難以按經濟規律運行。當前，房價問題成為一個極為敏感的社會問題，其癥結在於住房保障體系的不完善。
三是市場政策問題，主要表現在調控房地產市場的措施缺乏綜合性
房地產業事關國計民生，政府加強宏觀調控是十分必要的。但目前的調控手段主要以行政手段為主，缺乏綜合性。如加大土地供應調控力度、控制拆遷總量、限制期房轉讓等措施，均屬政府採取的行政調控措施。儘管這些措施能夠起到一定的作用，但容易給人形成政府“管得太多”的印象，如果在調控手段上，少採用行政手段，多采用金融的和財稅的措施，易於被人接受，將會起到更好的調控作用。
宏觀調控對上海房地產市場的影響
去年以來，特別是今年上半年，中央政府和上海市政府在經濟和房地產市場的調控上，推出了一系列的政策措施，在這些政策措施的影響下，當前上海的房地產市場的表現具有某種複雜性或者說模糊性。
今年4月25日，央行決定將商業銀行的存款準備金率在2003年8月份已經提高1個百分點的基礎上，再提高0.5個百分點。兩次變動將減少商業銀行2-3千億元資金的使用，減少對全國各行業的放貸總量。將這些總量攤到上海，再攤到房地產的開發和消費中去，絕對量應該還不是很大，估計就是幾十億元。近年，上海房地產市場開發性投資達到900多億元，消費性投資達到1500多億元以上。減少的貸款對上海房地產那麼大的投資量來講，比例是很小的。所以，減少存款準備金率對上海房地產市場的影響，是實際的，但較為有限。
今年4月28日，國務院決定提高鋼鐵、電解鋁、水泥和房地產開發項目資本金比例。房地產開發資本金比例，去年已從25%提高到30%，這次又提高到35%。兩次變動，對房地產開發企業的資金有重大影響。以上海房地產近年900多億元的投資額粗略計算，要求開發企業增加近90億元的資本金，似乎是難以做到的。不過，資本金的提高應該是針對具體的項目。對已開工的項目，資金的籌集正在進行或接近完成，也不存在補足資本金的問題。但對於未開工欲開工的項目，則須增加資本金約1/6。這樣，對於自有資金不足的企業將產生影響，或者迫使某些企業退出，或者驅使一批企業聯合。而這些影響即使發生，也是針對新的項目，它可能抑制房地產市場的供給，也是在明後年的事。
今年4月29日，國務院決定用半年時間，對土地使用進行整頓。在此期間，暫停徵用農田用於非農建設。應該講房地產開發如果涉及農田徵用的，也有許多項目要暫停。但是，這一情況的發生，基本上是在半年時間內，要對商品房供應減少產生實際的影響可能也在兩三年以後，甚至更後。其實，上海近年用於商品房開發的出讓土地，已有一定的數量，短期內土地使用不會特別緊張。
今年以來，金融系統為防患風險，重申去年因房地產行業強烈反對而未全面實施的央行121號文件。除了文中兩項適度收縮房地產金融的措施之外，還有一些措施也在醞釀或正在部分地區實施。比如，對於高檔房屋購買貸款的收緊，對於住房第二次購買貸款的收緊，對於二手房購買貸款的收緊，暫停轉按揭，等等。其實，各地的情況有所不同，有的地方房市太熱，購買貸款適度收緊，無可厚非；有些地方基本正常，熱度稍高，購買貸款微弱收緊，也不是絕無可能。而上海正是屬於後者。如果上海實施微弱收緊購買貸款的措施，其作用如同撇去水面上的若干浮沫，正是客觀的需要，不至於全面影響上海房市真實的消費需求。
上海市政府認為近一兩年來上海的房價偏高，漲幅偏大，決定要加以調控，連續採取了一些調控措施。
措施一，從去年開始，擴大中低價位商品住房的用地安排和建設。一種是配套銷售給市區動遷居民，並在5年內不得出售。首批300萬平方米，在去年底陸續竣工銷售。今年，安排350萬平方米。估計未來一兩年內，每年再安排300萬平方米。另一種是定向用於農民動遷，今年開工450萬平方米。兩種用房今年可能上市近千萬平方米。該項措施的作用，一是從價格結構上，總體降低平均銷售價格，抑制過高房價。二是降低市場供給的壓力，有緩和供求、平抑房價之效。
措施二，從去年開始，降低舊城改造和動拆遷的速度，由上年的9.9萬戶降到7.9萬戶，今年將更少。這一措施不僅是減少由動拆遷帶來的矛盾和糾紛，而且也是減少動拆遷帶來的對住房市場的需求壓力，是完全有效的、正確的。
措施三，今年4月1日，開始實施商品房銷售網上備案和登記制度。該制度規定，在房屋被批准預售後必須在網上公開掛牌交易，解決供需雙方信息不對稱的問題，提高了市場透明度，規範了交易行為，同時也起到對房市的積極調控作用。即，顯示真實的供給、真實的需求和真實的價格，抑制短期炒樓及哄抬樓價等行為。顯然，它有利於市場的穩定運行，但決無使市場有實質起落的可能。
措施四，今年4月20日，開始實施期房限轉措施，即限制期房在竣工交房之前的轉讓行為。該措施的意圖是減少短期炒樓行為，去除虛假需求，調節供求矛盾，平抑房價，保護真實的消費需求。這是一項溫和的、然而又是相對有效的調控措施。
上述調控措施概括起來看，中央的措施偏重於收縮建設投資的規模，也從金融安全的角度出發對消費有所節制，但重點在控制供應。上海的措施既抑制短期虛假需求，也從供應結構和數量上予以調整和擴大，抑需促供兩者並重。其實際影響主要是適度收縮即期消費、又適度擴大即期供應。中央和上海政策調整對市場的心理預期影響可能較大。比較起來，看低市場的心理預期大於看高市場的心理預期。
中央和上海地方調控措施對上海房地產市場的具體效應可以分三個時期來講。
短期效應———供求矛盾趨緩、價格趨穩。人們承認目前的上海房地產市場存在着一定程度的供不應求，尤其是住宅。中央和上海調控措施的合力，會促使供求的平衡，也導致價格的穩定，這是必然的結果。在下半年，最晚在明年的上半年，這些效應會慢慢地顯現出來，並將持續一兩年，或許更長。
中期效應———供給有不確定性，需求仍然樂觀。上海的調控措施是控需促供雙管齊下的，應該不會對中期的供應產生困難。但是，中央調控的重點在控制供給，控制供給的效應在兩三年以後才會表現出來。假如，上海的措施能夠在穩定中期供給的問題上進一步與中央的措施互為補充的話(似乎較難，主要是土地和資金)，那麼中期的供給才不會有問題。總之，中期供給有不確定性。這是地方政府須要特別留意的，因為中期的供給及其與需求的平衡，影響着世博會，或者更多。對上海的真實需求是看好的，當然中期需求仍樂觀。
長期效應———應該講這次宏觀調控持續的時間不會很長，對上海房地產市場的長期效應(一般是指5年以後)也會逐步淡出，嚴格而言談不上長期效應。因此，似乎也可以脫離本次調控來看上海的房地產市場長期前景，看好10-20年。
綜合上述政策變化和心理預期對上海房地產市場的影響，可以得出如下結論：上海房地產市場的短期供求矛盾有所緩和，有利於價格的穩定。只要不發生突發性的事件，上海房價的上升幅度有所減緩，但總體房價不會下降。當然，也不排除個別街坊、個別品種、個別樓盤實際價格某種程度的下降。如果從上海中期、長期房地產市場的發展趨勢來看，實質需求長期旺盛的格局基本不變，供應除中期稍有不確定性之外，長期則不成問題。可見，上海房地產市場的長期穩定和興旺是完全可以持續的。
今年下半年和未來兩三年房地產市場發展態勢
首先，分析今年下半年房地產市場發展態勢：
(1)市場供求總量將基本平衡。目前，商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊區改造和基礎設施建設的動拆遷、外省市和境外人士購房等方面，並考慮投資性購房的因素，全年需求總量約2600萬平方米，今年上半年已實現商品住房需求1400萬，下半年預計需求量仍在1200萬以上。同時，由於施工面積增幅較大，全年約7200萬平方米左右，其中新開工2600萬平方米左右，今年上半年已新開工1500萬平方米，下半年預計還將開工1100萬平方米以上；全年可供上市面積約3000萬平方米左右，今年上半年已批准預售1200萬平方米，下半年隨着宏觀調控形勢的明朗化，批准上市預售面積將大幅增加，預計在1500萬平方米以上。因此，下半年市場供求總量將基本平衡，從求略大於供向供略大於求轉化。
(2)市場供應結構將趨於合理。上海房地產市場既面向本地居民，又面向全國，還面向世界。隨着配套商品房的加快建設以及普通商品房供應量的增加，全年普通商品住房的可供上市面積將較大幅度增加。上半年全市每平方米3500元及以下的配套商品房上市供應量已達226萬平方米，下半年將陸續上市近300萬平方米，全年供應量約520萬平方米；同時，每平方米6000元以下的普通商品住房上市供應量預計近1000萬平方米。在不斷滿足多層次住房消費需求的同時，大眾化、本地化的商品住房供應量將有較大增加，從而推動市場供應結構的逐步優化。
(3)商品住房銷售價格漲幅將逐步回落。由於政府調控和市場調節的雙重影響，以及供求關係的調整和供應結構的優化，商品住房銷售價格仍趨上漲，但房價上漲過快的勢頭將得到遏制。下半年起房價的漲幅將逐步回落，全年增幅將明顯低於去年。
再分析未來三年房地產市場發展態勢
———經營性項目用地供應量保持在5400公頃以上，平均每年1800公頃以上；強化土地收購儲備機構，逐步推行熟地供應。
———完成房地產開發投資量2300億元以上，年均完成750億元以上，佔當年全社會固定資產投資的比重約1/3。
———商品房竣工量保持6000萬平方米以上，平均每年2000萬平方米以上，其中，低價位商品房300萬平方米以上。
———新建商品房銷售量保持6000萬平方米以上，平均每年2000萬平方米以上。
———存量房買賣成交量，2004年超過當年新建商品房銷售量，2005年達到2500萬平方米以上。
———房地產業的支柱產業地位基本確立，房地產業增加值佔全市國內生產總值8%左右。
“十五”以來，在上海經濟持續穩定發展的推動下，在“九五”期間出臺的深化住房制度改革和規範、搞活房地產市場一系列政策舉措積聚的能量和效應繼續不斷釋放，上海房地產業始終保持着持續穩定健康的發展走勢，呈現以市場機制為指導，以有效需求為依託，健康向上的繁榮局面，房地產市場更趨成熟，房地產市場運行機制已基本形成。除此以外，上海房地產市場持續發展面臨着眾多的外在有利因素：上海經濟仍將保持兩位數增長，市民收入水平穩步提高，住房市場需求繼續趨旺；現代化國際大都市和國際經濟、金融、貿易、航運中心的城市定位，正在吸引更多的海內外資金、技術、企業和人才進入上海、投資上海；上海世博會場館的開發建設，城市發展面臨新一輪建設，浦江兩岸綜合開發、舊區改造、小城鎮建設和軌道交通建設等將會擴張房地產的投資和消費。總之，今後幾年，上海房地產市場持續性的需求量仍然較大，仍有較大的發展空間和增長潛力。政府也將會採取一系列的措施，保持上海房地產市場持續健康穩定的發展。
當前上海房地產市場需要關注和研究的問題
一是宏觀調控的力度問題今年上海出臺了一系列宏觀調控的改革措施，力度是否恰當，正在醞釀的一些政策措施，如降低預售門檻等是否要繼續出臺，目前尚難作出判斷。因為政策效應的顯現有一定的遲後性，建議讓已出臺的政策措施穩定一段時間，做好政策效應的後評估，跟蹤觀察政策效應的顯示程度，至少待到明年第一季度房地產市場趨勢明朗化後，再視市場持續健康的狀況，研究宏觀調控力度是否加碼或者鬆動。
二是土地供應問題房價問題歸根結底是供求關係問題。目前上海房市基本上還是賣方市場，土地的投放量不但不應縮減而且還應適當增加，以形成供略大於求的市場格局來平抑房價。土地投放多少合適，包括結構、佈局須要認真研究測算。同時，內環線內土地無幾，房價漲勢不會減；外環線外土地放量，願去者不多，需要引導消費。加快軌道交通建設是有效的引導。如松江的軌道交通建設放緩的消息一披露，松江房子的銷售立馬受影響。
三是銀行房貸問題房地產開發商是對銀行依賴程度很高的行業，開發投資的資金主要來源於銀行貸款和預售房款，而預售房款很大一部也是購房個人的銀行貸款。辯證地看，依賴是相互的，銀行對房地產行業的依賴程度也很高，很難找到比房貸風險更小的來替代。同時上海房地產開發投資增長明顯低於全國平均水平，應該不屬於投資增長過快的“部分地區和部分行業”，不宜搞“一刀切”。目前開發商已經明顯感受到收縮房貸的壓力，有些開發商試着與境外基金、銀行以及外地財團接觸。因此，上海的房貸應適度從緊，緊中有松，對一些信譽好的開發商、預期好的項目，貸款上應予以支持，這有利於保證房市的供應量，同時內資銀行也不必要將這部分貸款業務拱手讓人。
四是動拆遷問題動拆遷的住房需求對商品房市場來說是剛性需求，因為拆遷戶即使買存量房，而賣出方也將購買商品房。2002年拆遷9.8萬戶，住房需求約1000萬平方米，超過當年商品房銷售量的一半。2003年以來實行控制拆遷總量，減緩市場需求，平衡供求關係是正確的。但現在不是控制的問題而是拆不動的問題，並已影響到建設進度，也可能造成市場需求銳減。如何保持合適的拆遷量，如何保證拆遷戶的權益，這是一個亟需研究的棘手的問題。
五是市場分流的問題上海的土地資源稀缺，土地的投放量如能保持在現有的水平並爭取逐年略有增加已屬不易。在供應量不可能有較大增長的前提下，平衡供求關係，必然要控制需求量的增長。這就需要研究市場分流的問題。從政府職能看，要加快完善住房保障體系，特別是低收入家庭、中低收入家庭的住房保障辦法。從市場看，要加快培育發展租賃市場，形成從租房到買房的梯次消費結構，讓老百姓都住得起房。
三、上海地產行業要認清形勢、堅定信心、抓住機遇、排難而上
通過調查研究，總體上看，現在上海房地產市場總的形勢基本上是健康的、有序的、穩定的；結構是基本合理的，供求是基本平衡的，價格是基本平穩的。在三個基本前提總體向好的情況下，還要看到三個“沒有變”：房地產業作為新的支柱產業的地位沒有變；改善城市面貌和環境的責任沒有變；改善市民、農民居住條件的任務沒有變。只要正確把握好房地產市場的形勢，有正確的決策，一定能做到穩定有序的發展。
認真分析形勢，要堅持三個觀念：一是全局觀念。房地產是宏觀經濟的一部分，必須要了解國家和一個地區、一個城市的經濟全局，服務全局，服從全局。二是發展的觀念。發展是硬道理，只有發展才能解決房地產市場存在的困難和問題。發展有困難，不發展更困難。要迎難而上，排難而上，知難而上。三是創新觀念。理念要創新，管理要創新。堅持三個觀念，堅定對房地產市場持續健康發展的信心。
當前要積極探索、研究、完善三個“市場”：一級市場要深化研究，二級市場要發展完善，特別是租賃市場是個薄弱點，也是個難點，這是解決很多矛盾的一個重要區域。為什麼現在動拆遷有困難，其中有一條，安置補償的費用沒有能力去買產權房。如果我們研究好租賃房，就能解決這個問題。我們要鼓勵開發商投入到租賃市場中去，看看居民是不是能接受，開發商是不是有微利。這也是需要去研究討論的問題。
在房地產開發中還要注意三種情況：第一種情況是有資金有土地有開發能力的開發企業，在一段時間裏繼續發展壯大是擋也擋不住，在宏觀調控形勢下有利於他們的發展，而且是有規範的發展；第二種情況是有土地沒有資金的開發企業，可能這些企業缺乏融資渠道，一段時間以後土地要出手；第三種情況既沒有土地也沒有資金的開發企業，就有可能要聯合、要轉產、要倒閉。這樣就為優勢企業提供了發展空間和機會，也為弱勢企業提出調整經營策略、調整發展方向的挑戰和機遇。