CBD是城市化的產物，是城市經濟中中樞功能的載體，同時也是一個城市現代化的象徵與標誌。目前，北京CBD正處於規劃開發全面實施、產業發展漸成規模的關鍵時期。北京CBD已經逐漸成為重要的經濟運作管理中心，同時也成為區域性的金融中心和服務中心。本文將通過對CBD基本規律的認識以及企業選址決策的研究探討北京CBD的成因及聚集狀態。
一、CBD規律談
(一)從“世界城市”理論談起
“世界城市”理論(弗裏德曼、沃爾夫)認為當今經濟發展主要依靠跨國公司發揮關鍵作用，這類公司一方面出於自身利益，將業務向國外擴展；更重要的是在全球經濟一體化進程中，少數城市已經演變為跨國公司機構的聚集地，其經濟也被這類機構所主宰，並形成世界範圍經濟控制體系。
跨國公司聚集與發展，其自身機構日益複雜、地理空間不斷擴大，迫切需要高層次、專業化的商務服務支持。這些服務首先是指金融業，以銀行為唯一形式的格局被打破；這些服務業還包括法律、會計、管理以及廣告業等。這類公司近30年來有長足發展，聚集於世界城市，為跨國公司在全球運轉自如起了決定性作用。
(二)從同心圓地域結構模式到後工業社會城市地域結構模型
20世紀20年代，美國城市地理學家伯吉斯，以芝加哥為藍本概括出城市宏觀空間結構為同心圓圈層模式。認為城市空間結構分為5個圈層，中心為城市地理及功能核心區域，並首次提出中央商務區(CBD)的概念。
繼伯吉斯之後，CBD研究的主要內容之一是圍繞城市空間結構模式及其發展變化，逐漸修正和豐富CBD的區位及空間結構理論。並逐漸出現“扇形城市空間結構模型”、城市發展多核心理論等新的研究與理論。
到20世紀70年代，D·克拉克針對當時北美城市用地的結構變化提出後工業社會城市地域結構模型，明確城市中心區有着核心區與邊緣區之分，並且城市呈現多中心的佈局特徵。
(三)現代CBD概念
隨着全球信息化、國際化的提高，高效、集約的都市中央商務空間已經開始獨立於傳統的商業鬧市而存在。現代CBD的概念已經升級，它與全球經濟的發展密切相關，無論是在功能構成、空間形象，還是在交通運轉方式、設施配套等方面都已經演化成一個相當獨立的地域，它的職能已經超出了城市本身的意義，變成了全球或區域經濟一體化系統中的一個重要單元。在國際性大城市中，CBD已經成為城市中心區的主要組成部分，不僅集中了大量的跨國公司總部，還有高層次、專業化的商務服務，包括金融、法律、會計、管理及廣告業等。這類公司聚集於國際性大城市的CBD中，在全球經濟運轉中起了關鍵性作用。
北京定位為國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市，其城市經濟發展水平以及國際地位已經達到世界城市這一要求，而目前北京在吸引跨國公司等各類外商企業方面也具有很多優勢。統計資料顯示，截止2005年底，CBD入駐企業突破3000家，其中服務業企業1972家，所佔比重約為65.51%；入駐CBD世界五百強企業超過100家，金融機構39家，其中銀行及代表處17家，保險公司及代表處15家，證券公司及代表處7家。從以上數據可以看出，CBD地區已經明顯地呈現出服務業聚集的特點。
二、企業區位選擇
(一)降低成本與聚集經濟
降低成本的需要使企業不能任意選址，否則就會導致勞動力與中間投入的成本增加。聚集經濟使商務活動在一定空間內集中。但是，聚集經濟的源泉與影響並未得到考察。實際上，城市內聚集經濟的主要源泉是中間投入交換帶來的成本降低。但是，區位的接近也會產生成本，例如對土地和勞動力的競爭，雖然這一競爭能在一定程度上通過中間產品的替代避免，但生產的聚集還是有一定限度的。
(二)區位理論對企業選址的影響
a)杜能的土地價值理論
馮·杜能範式的土地利用模型主要研究完全競爭土地市場的作用，選址的依據主要是產出市場的區位(或產出運輸點)，廠商對臨近該市場的區位展開競爭，所需權衡的式接近市場而獲得的運輸成本降低和相應的土地價格上升。因此，關鍵是距離市場的遠近。
b)韋伯的工業區位論
經典的區位理論認為，交通是決定企業區位選擇的關鍵因素，勞動力市場是另一個較為次要的因素，韋伯(Weber)補充了第三個因素即聚集效益。韋伯認為企業以成本極小化為原則決定設長區位，而成本因素中只有運費和勞動費和區位相關，在他的區位理論中進一步專注於運費最小地點的計算。
c)後工業企業選址
傳統的工業選址方法，限於分析單一廠商的區位和區位優勢。在當今所謂“後工業化時期”的趨勢之一，是辦公業活動和大型組織機構的集中，而不是單一的製造業公司。這種發展受到了技術變化的進一步鼓勵，削弱了傳統選址因素的重要性，如考慮原材料裝配車間，交通服務，或提供某方面的勞動力因素。而信息的聚集度以及可達性，在商務活動中已作為首要的因素。
(三)北京CBD企業選址分析
交通和勞動力市場是傳統區位理論着重強調的兩點，除交通與勞動力資源外，地理位置、自然環境、商務資源、市政設施等對企業選址也具有非常重要的影響。
a)交通條件：國際經驗表明，城市交通系統一定程度上決定了CBD的區位。交通設施水平的高低，直接影響CBD佈局形式，只有具備高效率的交通設施，才能保證CBD在高度聚集狀態下的有效運作，CBD聚集度應與交通設施水平相匹配。北京CBD在交通條件上靠近四條城市主幹道，區域路網密集，正在形成一個四通八達、快速便捷、路面地下和空中三維運轉的較為完整和現代化的交通網絡系統；
b)勞動力市場：有關資料顯示，北京CBD內現有的各級各類為華教育單位共13所，其中的高校有清華大學藝術學院和首都經濟貿易大學，為區域未來發展與創新的動力源泉；
c)地理位置與自然資源：CBD位於北京舊城以東的新發展區，流經區域南側的通惠河，給乾燥氣候下的區域提供了一個濕潤宜人的環境；
d)涉外資源：在這一區域內先後建成的第一、第二和第三使館區，雲集了幾乎世界上所有國家的駐華使館、跨國公司的總部和外國金融機構。從而使整個區域充滿了較濃厚的異域風情；
e)商務環境：該區域除燕莎、亞運村新型商貿區和國貿三個著名商圈外，還有中外馳名的、各具特色的雅寶路秀水街服裝市場、潘家園舊貨市場、三里屯酒吧街等大型商業設施。以及周邊眾多的商場、購物中心、星級賓館、飯店等；
f)市政設施：該區域內上、下水、電力、電訊、熱能、煤氣、郵電、銀行網點等各種市政基礎設施完善，這是CBD得以正常運轉的最根本保證。
三、CBD產業發展狀況
世界城鎮經濟的發展過程，主要是高水平的國家行業聚集的過程，聚集主要包括三種類型：一是“與信息工業同步”的聚集，主要包括管理、銀行、金融、法律服務、會計、技術諮詢、通訊、國際交通、研究機構、高等院校等的聚集；二是“為第一種聚集服務”的聚集，如地產業、建築業、賓館、酒家、高檔商品商店和娛樂等；三是“根據國際公司的需要”而設立的旅遊業、私人警衛和家庭服務等的聚集。同樣的道理，對於小區域範圍的CBD來說，也存在上述這樣一個發展過程。
北京CBD的產業功能定位為，以吸引跨國公司總部和地區總部為重點，以發展現代服務業為主導，以培育國際金融產業為龍頭，把北京商務中心區建設成為北京重要的國際金融功能區和現代服務業的聚集地。作為現代服務業的聚集地，北京CBD發揮着獨特的產業集羣效應，在促進首都經濟及區域經濟發展中，起着重要的作用。
a)跨國公司總部和地區總部
從城市研究的角度來看，一個城市擁有跨國公司母公司和子公司機構越多，它的國際化程度越高。統計資料顯示，北京CBD入住的世界500強企業已經超過100家，其中，既有大型製造業跨國公司區域性總部，也有高科技跨國公司區域性總部，顯示了CBD對北京以至全國強大的經濟支配能力。
b)金融服務業
作為首都重要的金融功能區，北京CBD憑其一流的辦公環境、良好的政策環境和國際化的服務成為外資及金融企業投資北京的首選之地。恒生銀行北京分行、泰國盤谷銀行北京分行均選址CBD地區，香港滙豐銀行在國貿開設支行，成為首家在京開設支行的外資銀行，中航三星人壽、陽光財產保險、中國國際金融公司、豐田汽車金融公司、中國人民財產保險公司等國際金融企業總部加上新入駐的中英人壽保險公司、中意人壽保險公司總部使得CBD功能區總部效應凸現，另外CBD區域還聚集了友邦保險、法國巴黎銀行、美國銀行北京分行、里昂證券等100餘家金融機構，使得北京CBD金融產業聚集效應進一步增強。
c)傳媒產業
央視以及北京電視臺的東遷直接的刺激了區域傳媒產業鏈的聚集，不少電視行業的上下游企業如電視製作、廣告代理、出版、印刷、廣告、動漫、網遊等產業都將湧進CBD。到2008年，兩大電視臺將與100多家世界500強企業一道入駐CBD，而屬於朝陽行業的傳媒業規模還在不斷擴大。不少房地產公司也同步推出創新服務，為CBD傳媒企業量身定做的辦公空間，以滿足傳媒類企業對通訊、攝影、演播等的特殊要求。
d)其它現代服務業
同金融服務業一樣，一般專業化生產服務業的產生也源於大公司的需求，可以說，這裏服務業的生產更多的依賴於相關的其他公司，特別需要周圍有大量的各種專業公司。加上其他經濟部門在規模、複雜性及多樣化的發展，形成了專業化生產服務業成長的核心條件。資料顯示，截止2005年底，CBD入駐企業突破3000家，其中服務業企業1972家，所佔比重約為65.51%，呈現出明顯的服務業聚集的特點。