大家都知道房產營銷是一個系統工程，需要樹立統一的形象，需要系統整合的營銷策略。筆者在實踐中，將紛繁的房產營銷傳播總結歸納為“三次界面”，即：廣告界面、現場界面、銷售界面。這三大界面是一個樓盤的形象“出口”，消費者對樓盤的認識，樓盤形象的樹立，無非就是通過這三大界面貫穿起來。從這個角度理解營銷推廣，把握好三大界面之間的關係，保證三大界面之間的整合性，就可以保證樓盤形象傳播的整合性，保證營銷的系統。
廣告界面――“最美的界面”
廣告在消費者購買活動中，是最主要的信息獲得渠道。同時也是營銷傳播中最美、最容易讓消費者產生想像空間的手段。消費者對樓盤的第一印象就是從它而來，其重要性不言而喻。但是人類的認知絕對是主觀行為，每個人對客觀事物的反映又都在不同的消費者心目中產生不同的印象。所以房地產廣告切忌“自戀”，必須考慮到廣告在不同受眾心目中產生的印象。根據樓盤的目標消費者，從廣告的創意、媒體上控制目標消費者的“第一印象”。
“最美的界面”不是“美的不切實際”的界面。當下市場上流行的一味拔高的廣告，在沒有現場界面、銷售界面配合的情況下，肯定是無本之木，是無效甚至反效的。所以作為三次界面的第一界面，必須考慮與其後兩大界面的配合，給消費者形成一個“恰如其分”的第一印象。
現場界面――“最生動的界面”
在廣告完成了樓盤“第一形象”的塑造後，現場將是消費者對樓盤的第二次接觸和了解。消費者腦海中形成的樓盤形象，將在此獲得第一次印證。由於“耳聽為虛，眼見為實”的觀念，消費者在這一階段往往是抱着“求證”的心態，其形成的印象將更為牢固和難以改變。同時，該界面同樣的具有不可控的特性，消費者將自主的形成判斷。所以對於該界面的掌控就尤為重要了。
現場部分主要包括三大組件：樣板組件(樣板房、樣板綠化)、道具組件(售樓處用品、沙盤、展板、樓書、海報……)、工程組件(工程形象、工地管理、工地氣氛的營造)。它們共同起到如下三方面的作用：提供樣板，直接促進購買慾望；烘托氛圍，體現樓盤形象；展示實力，給消費者信心。該界面運用得當，將泛化消費者對樓盤的印象，產生“暈輪效應”，進一步強化對樓盤的好感，促進購買慾望。相反，運用不佳，將使廣告產生的第一印象迅速走向反面。如果消費者覺得上當受騙，那接下來的所有努力都將變得蒼白無力。
銷售界面――“最靈活的界面”
當消費者與銷售人員接觸時，就進入了最靈活、也最難以管理的界面：銷售界面。這時，銷售人員就成為樓盤形象的代言人，是整個營銷系統工程的最後一環，卻又是最關鍵一環。其言行都將直接影響消費者的購買。
首先，在銷售人員的選擇上必須與樓盤的氣質相符，必須根據不同的樓盤檔次選擇不同的銷售人員。比如：賣別墅的銷售人員與買安居房的銷售人員是有天壤之別的。別墅的銷售人員必須有較高的文化素質和修養，才能與客戶順暢地交流；讓他們去做安居房反倒可能無法與購房者融為一體。同樣，賣安居房的銷售人員肯定無法理解別墅消費者的需要，更無法提出針對性的購房建議。
其次，銷售說詞必須與企劃思路相符。好的銷售人員應該是“用嘴做企劃”。他們根據不同的客戶，通過靈活的講解，將樓盤的形象樹立起來，從而為前兩個階段畫上完善的句號。同時在成交之後，他們又成為樓盤與客戶之間的橋樑，良好的服務精神才能進一步維護樓盤的形象。
在營銷實踐上，對於以上三大界面的掌握應該把握兩大原則。
一、連續統一原則
從整合營銷傳播的角度來講，以上三大界面必須保持高度的統一，給消費者以一致的形象，在消費者心目中形成鮮明的品牌個性。同時還必須強調各界面之間的連續性。如果各界面都做得不錯，但相互不連接，沒有統一的營銷目標整合，那也是白費力氣。比如：筆者看到的一個樓盤，廣告宣傳以“綠化環境為主題”，而現場沒有相應的樣板綠化，銷售道具也沒有很好的突出綠化環境，反倒建了一個現代豪華裝修的售樓外。這樣間斷不連續的界面，怎麼讓消費者形成鮮明的樓盤印象呢？
二、泛化疊加原則
從消費心理學的角度，人對事物的認識是存在“泛化”現象的，即俗話說的“一好百好”，或稱為“暈輪效應”。在三次界面的運用上也應該把握這一點，在統一的基礎上不斷強化消費者對於樓盤賣點或主推形象的良好印象，從而形成對於整個樓盤的良好印象。這樣就形成“1＋1＋1〉3”的局面，體現整合營銷的系統性，加強推廣功效。
以上是理論的總結，實際操作中需要系統的籌劃、堅決的執行和嚴格的管理。營銷實踐中，廣告主題與現場佈置不匹配；企劃部與銷售部脫節，銷售人員對階段廣告推廣不瞭解，不知道廣告內容；銷售人員不依企劃思路作樓說介；銷售人員與樓盤氣質不符的現象比比皆是。做好整合營銷傳播，把握好三次界面，任重而道遠。