常住人口均有其屋，深圳樓市有盼頭

　　-週週有話

　　嘉賓：王鋒博士(《深圳市住房建設規劃(2006-2010)(徵求意見稿)》主要編制人，深圳市房地產研究中心負責人)

　　陳勁松(世聯地產顧問(中國)有限公司董事長)

　　主持人：記者李斌

　　上週末，一部《深圳市住房建設規劃(2006-2010)》、(徵求意見稿)公佈後，還沒買房的市民再也不用慌神了。按照《規劃》提出的建房指引，2006-2010年，深圳將建設各類住房69萬套，總建設面積5700萬平方米。《規劃》中提出的一個“(到2010年)基本實現常住人口戶均擁有或租住一套住房”的指標，這在全國各大城市中也是一個創舉。

　　李斌：據國土部門透露，“常住人口戶均擁有或租住一套住房”這個指標是從日本、香港借鑑過來的。而且按照內部掌握的數據，這五年間深圳能夠實現的這個指標甚至還大於1，達到1.2的水平。在《規劃》中能夠打破戶籍人口的限制，按照常住人口基數進行規劃，這應該算是深圳的一大進步。

　　陳勁松：確實，這個指標放在全國來看都是比較高的了。戶籍人口的需求解決起來容易，不過大量外來移民居住需求的解決就困難了。尤其是在當前深圳人口仍在迅速增長的條件下。現在我們就已經突破1000萬人口了，估計未來不久，深圳將會與北京、上海一樣成為人口迅速增長的特大城市，聚集起2000萬人口也不是不可能的。要想滿足大量常住人口的居住需求，就需要大量建設量的配合。這也將推動深圳適當提高土地利用效率，提高容積率。總之，政府確定了這個指標是好事，但必須要結合深圳的人口控制來實現。

　　王鋒：實際上，常住人口戶均擁有或租住一套房，深圳現在就已經基本實現了。從統計來看，深圳城中村裏現有接近200萬套住房。政府產權登記部門登記在冊的有102萬套，再加上正在發售和尚未竣工未辦理登記的，估計有130萬套。現有住房加在一起已經超過了300萬套。深圳現有常住人口827萬，按照每戶人均3.3人計算，還不到300萬戶。所以說，這個目標現在就已經實現了。

　　李斌：這樣說來，政府把這個目標寫入規劃，應該是考慮到了將來深圳人口迅速發展的需求，而且留足了空間。從王博士說的數據看，再加上今後五年間深圳還要新增69萬套住房，深圳的房地產市場上不但此前並不存在嚴重的供需矛盾，而且今後幾年內也不會很明顯。是不是這樣？

　　王鋒：深圳建房總量是夠的，現在存在的問題是什麼呢？就是這套房你到底買不買得起，租不租得起。我們國家空置房達1.2億平方米，為什麼空置，就是要麼需要的人買不起，要麼買得起的買了之後放空。這就涉及到調整住房結構的問題了，核心在於要讓不同收入水平的人能夠買得起和租得起房。如果我們建設的房子都是大戶型，你的房子建得再多也解決不了中低收入者的需求。所以這部《規劃》中的核心問題就是針對不同收入水平的羣體，我們怎麼來相應地建設能夠適應他們收入水平的住房。十一五期間，深圳的70%商品房都是面向中低收入羣體的，中低收入階層的房價收入比會進一步趨於合理。這就達到《規劃》的目的了。

　　陳勁松：到底能否解決深圳的供需矛盾，是個說不清楚的問題。

　　因為深圳的城市人口還處於年輕的狀態，雖然城中村解決了大量人口的居住問題，但住在城中村裏的多是單身青年，他們在未來會成家、生仔，產生更高的換房需求。所以說，深圳未來的住房需求到底有多少，並不是一個很容易搞清楚的數據。

　　李斌：這部《規劃》提出的未來五年深圳建房目標，令人很容易聯想到香港在迴歸之後提出的“八萬五居屋計劃”。當時香港特區政府提出這個計劃後，房價大跌，最終計劃流產。那麼，深圳這部《規劃》中提出的未來五年建設69萬套住房，會不會也對市場造成重大影響？

　　陳勁松：我覺得地產界並不太怕這個。深圳與香港的情況不一樣。實際上，香港“八萬五居屋計劃”早年是背了黑鍋的，是金融危機之後，房價的大幅下跌導致八萬五計劃破產，而不是八萬五居屋計劃導致香港樓價下跌。反觀深圳，在深圳房價一路上漲的過程中，政府提出了未來五年建設69萬套的目標，就會使沒房的老百姓不會再那麼着急。按照每年新增供應約14萬套計算，已經相當於目前市場供應的一倍半到兩倍了。當然，要想在五年完成這個目標，也是有難度的。比如新批土地到最終形成供應，一般都需要一年到一年半的時間。所以這個目標實施起來會有一定的滯後性，但至少讓市民對後市供應沒有了太多的疑慮。

　　另外，這個目標公佈後，還可以改變過去市場上對深圳已經再沒有空地建房的看法。它是一個信號，可以讓大家明白，深圳還是有很多建房餘地的。

　　王鋒：我們確實在向市民發佈一個信號，就是在深圳土地資源有限的情況下，政府還是有充足的信心和能力解決住房問題的。雖然這部《規劃》的本意並不是單純地抑制房價，而是要落實中央的調控政策，但在這五年中，一下子供應這麼多住房，肯定對平抑房價有所影響的。另外，在總體供應計劃中，還包括了大量的經濟適用房、政策性租賃住房，戶型調控也將落實到每個項目中，所以說，不但政府有信心調控市場，市民也應該對深圳的房地產市場良性發展充滿信心。